一,、基本事實(shí)

1、中醫(yī)院為事業(yè)單位法人,，其法定代表人為陳國(guó)忠,，又名沈國(guó)忠。福建省莆田市人民政府于1997年12月1日出具莆政（1997）土108號(hào)莆田市政府文件,，該批文項(xiàng)下的土地包括莆國(guó)用（1998）第9801500,、9801501、9801502和9801503號(hào)共計(jì)四塊土地,。該文件規(guī)定：該土地規(guī)劃用途是醫(yī)院用地和配套住宅用地,，用地單位在取得該幅土地使用權(quán)后，應(yīng)嚴(yán)格依照批準(zhǔn)的莆田市城市總體規(guī)劃及該小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè),，未經(jīng)有權(quán)一級(jí)政府批準(zhǔn),，不得擅自改變其用途；這些土地不得分割轉(zhuǎn)讓,。該文件還規(guī)定該項(xiàng)目用地以出讓方式取得,，其土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押,；如需改變用途,，土地辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)前應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金；配套住宅用地如需轉(zhuǎn)讓，要在完成中醫(yī)院項(xiàng)目建設(shè)后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,，等等。

2,、莆田市中醫(yī)院（以下簡(jiǎn)稱中醫(yī)院）與鄭少春商談土地轉(zhuǎn)讓問(wèn)題,，但雙方?jīng)]有簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。2000年11月10日,，鄭少春預(yù)付20萬(wàn)元土地款給中醫(yī)院,，有中醫(yī)院出具收款收據(jù)一份為憑，該收款收據(jù)載明“暫收鄭少春預(yù)付土地款20萬(wàn)元”,。同日,，中醫(yī)院收到鄭少春預(yù)付的款項(xiàng)后，即將本案訟爭(zhēng)的土地交付鄭少春使用,。2001年1月18日,，中醫(yī)院又收到鄭少春支付的土地款20萬(wàn)元及代墊購(gòu)車款26萬(wàn)元后，中醫(yī)院又出具收條一份,，內(nèi)容為“茲收鄭少春土地款貳拾萬(wàn)元正代墊購(gòu)車款貳拾陸萬(wàn)元正共計(jì)肆拾陸萬(wàn)元正”,。以上收款收據(jù)（收條）均蓋有中醫(yī)院印章。2001年1月22日,，沈國(guó)忠出具借條一份,，內(nèi)容為“茲借鄭少春現(xiàn)金陸萬(wàn)元正”。2001年1月23日,，沈國(guó)忠出具收條一份,，內(nèi)容為“茲暫收鄭少春叁萬(wàn)元”。以上借條（收條）均未蓋中醫(yī)院印章,。

3,、2004年7月，中醫(yī)院經(jīng)莆田市公安局批準(zhǔn),，更換了其所使用的印章,，并于2006年在中共莆田市委機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)辦公室年檢表中備案。

4,、2006年2月22日,，鄭少春將案涉土地和店面出租給莆田市志強(qiáng)汽車貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱志強(qiáng)汽貿(mào)），租期自2006年3月20日至2011年3月19日,。

5,、志強(qiáng)汽貿(mào)于2011年3月19日租賃期屆滿后搬離訟爭(zhēng)地塊。

6,、莆田中院在審理（2008）蒲民初字第26號(hào)案件過(guò)程中,，根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)，該院委托莆田市價(jià)格認(rèn)證中心鑒定，結(jié)論為：(1)面積為1523.2平方米生地出租場(chǎng)地租金,，租期自2000年11月10日至2008年10月止,，計(jì)95個(gè)月，租金價(jià)格總額為434112元,；(2)面積為1523.2平方米的場(chǎng)地按實(shí)際使用情況（該地塊分為前半部分為水泥埕,，后半部分為一層店面用房，店面房為混合結(jié)構(gòu),，地面鋪瓷磚,，大玻璃窗）計(jì)算出租場(chǎng)地的租金（租期同上）的價(jià)格總額為1302336元；(3)面積為1523.2平方米居住用地性質(zhì)的生地土地使用權(quán)價(jià)格為341578元,。(莆田中院在判決中認(rèn)定,，雙方當(dāng)事人均無(wú)證據(jù)證明建設(shè)了相關(guān)建筑物，依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查情況及雙方當(dāng)事人舉證情況,，從證據(jù)的高度蓋然性審查,，應(yīng)認(rèn)定訴爭(zhēng)地上建筑物系鄭少春建造。)

二,、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1,、鄭少春與中醫(yī)院之間法律關(guān)系的性質(zhì)與效力；

2,、鄭少春應(yīng)否將該土地退還給中醫(yī)院,，應(yīng)否以及如何支付土地占用費(fèi)。

三,、案情分析

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條,、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十四條，均規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式簽訂轉(zhuǎn)讓合同,。從中醫(yī)院在原審期間關(guān)于曾與鄭少春就案涉土地轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)行協(xié)商,，但就轉(zhuǎn)讓價(jià)格、面積以及四至并未達(dá)成協(xié)議的陳述可以看出,，中醫(yī)院認(rèn)可曾與鄭少春協(xié)商土地轉(zhuǎn)讓的事實(shí),。中醫(yī)院在2000年11月向鄭少春交付訟爭(zhēng)土地，截止2001年1月共收取鄭少春75萬(wàn)元款項(xiàng)的事實(shí),，也印證了中醫(yī)院曾與鄭少春協(xié)商土地轉(zhuǎn)讓的事實(shí)確實(shí)存在,。但在本案中據(jù)此得出雙方當(dāng)事人之間最終確立的就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的結(jié)論，并不妥當(dāng),。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓系重大交易,，前述法律、行政法規(guī)明確規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同,，故該法律行為在性質(zhì)上屬于要式法律行為,。書(shū)面合同不僅能夠體現(xiàn)雙方當(dāng)事人有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓主要內(nèi)容的合意,，對(duì)實(shí)際履行亦具有重大意義。盡管中醫(yī)院承認(rèn)其與鄭少春曾經(jīng)就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行磋商,，且雙方當(dāng)事人也有一定的履行行為,，但在中醫(yī)院明確否認(rèn)其與鄭少春之間最終確立的就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的情況下，可以認(rèn)定雙方當(dāng)事人訂立書(shū)面合同的可能性已經(jīng)不存在,。如果直接確認(rèn)雙方當(dāng)事人之間已經(jīng)確立了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系,，則有可能出現(xiàn)通過(guò)司法手段強(qiáng)制當(dāng)事人締結(jié)要式合同的后果。從法律,、行政法規(guī)明確規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同的立法目的看，在雙方當(dāng)事人對(duì)法律關(guān)系主要內(nèi)容的意思一致沒(méi)有書(shū)面合同佐證的情況下,，本案適用《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條,、第六十二條確立的合同解釋原則的妥當(dāng)性并不充分。審查本案雙方當(dāng)事人實(shí)際履行事實(shí),，認(rèn)定雙方當(dāng)事人未就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓最終達(dá)成一致,，雙方法律關(guān)系實(shí)為期限未定的土地有償使用，即不定期租賃更加符合本案實(shí)際情況,。在欠缺法律規(guī)定的形式要件,，且法律、行政法規(guī)對(duì)違反特定法律行為應(yīng)當(dāng)具備書(shū)面合同這一形式要件要求的法律后果未作明確規(guī)定的場(chǎng)合中,，通過(guò)解釋當(dāng)事人實(shí)際履行行為確定其間法律關(guān)系的性質(zhì),，既要綜合探究雙方履行行為的真實(shí)意思，也要充分考量法律,、行政法規(guī)規(guī)定的立法目的,，同時(shí)還要對(duì)當(dāng)事人違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的法律后果作出準(zhǔn)確認(rèn)定,。如當(dāng)事人履行行為存在多種解釋的可能性和合理性,，應(yīng)當(dāng)將欠缺法律規(guī)定的形式要件的原因作為重要判斷因素，盡量避免解釋結(jié)果在客觀上虛置法律規(guī)定的后果發(fā)生,。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十三條的規(guī)定,，中醫(yī)院可以隨時(shí)解除合同。中醫(yī)院提起本案訴訟要求鄭少春返還訟爭(zhēng)土地,，有法律依據(jù),。當(dāng)然，本案中同樣不存在書(shū)面合同證明雙方當(dāng)事人有關(guān)租賃法律關(guān)系的一致意思表示,。但法律,、行政法規(guī)并無(wú)當(dāng)事人必須通過(guò)書(shū)面合同形式成立租賃關(guān)系的強(qiáng)制性規(guī)定，從盡可能明確當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)邊界的目的出發(fā),，本案可以通過(guò)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條,、第六十二條確立的合同解釋原則確定租金（中醫(yī)院訴稱的土地占用費(fèi)）標(biāo)準(zhǔn),。根據(jù)本院再審查明的案件事實(shí)，可以參照當(dāng)?shù)厣爻鲎鈭?chǎng)地租金標(biāo)準(zhǔn)確定本案中的租金價(jià)格,。原審自2003年11月11日起,，判決鄭少春加倍支付租金不符合本案事實(shí)，法院應(yīng)予以糾正,。因鄭少春在2000年11月至2001年1月間即已支付中醫(yī)院75萬(wàn)元,，原判決中醫(yī)院需返還鄭少春該75萬(wàn)元及相應(yīng)利息后，中醫(yī)院并未申請(qǐng)?jiān)賹?，故鄭少春所?yīng)支付的租金可以從該款項(xiàng)及相應(yīng)利息總額中扣減,。同時(shí)，為更好平衡當(dāng)事人利益,，本院酌定鄭少春支付的土地占用費(fèi)應(yīng)以75萬(wàn)元及利息為限,。在扣減后，若仍有余富,，中醫(yī)院應(yīng)當(dāng)退還鄭少春,。

四、裁判結(jié)果

1,、鄭少春應(yīng)自行拆除座落于福建省莆田市城廂區(qū)霞林村福廈路109公里處的地上建筑物,，并將土地退還給莆田市中醫(yī)院；

2 ,、莆田市中醫(yī)院應(yīng)返還給鄭少春土地轉(zhuǎn)讓款75萬(wàn)元及利息（自2001年1月23日起按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算至莆田市中醫(yī)院還清該款之日止）,；

3、鄭少春應(yīng)支付給莆田市中醫(yī)院土地占用費(fèi)（自2000年11月10日起,，每個(gè)月以1523.2平方米,，按每平方米3元計(jì)至實(shí)際返還時(shí)止），總額以第三項(xiàng)確定款項(xiàng)為限,；

4,、以上兩項(xiàng)確定款項(xiàng)相互抵扣后，如有剩余,，莆田市中醫(yī)院應(yīng)退還鄭少春,。

五、裁判依據(jù)

1,、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十二條,、第五十六條

2、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條

3,、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十四條

4,、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條、第六十二條

5,、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條,、第一百七十條第一款第二項(xiàng)