一,、土地入股合作開發(fā)

以土地入股合作開發(fā)，這是目前主流的方式,。該模式是A企出地,，B企出資的合作模式。該模式需要注意的細(xì)節(jié)是：項(xiàng)目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可,。

同時(shí),，雙方還需要到國(guó)土部門辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù)，依法將該宗土地使用權(quán)按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到開發(fā)商的名下,。

項(xiàng)目開發(fā)完成后，A企按照獲得房屋的公允價(jià)值計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅,、印花稅和企業(yè)所得稅,。B企按照分出的房屋公允價(jià)值計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅,、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價(jià)值,。

該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優(yōu)惠,，但以土地費(fèi)為開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐訟,、B雙方合作名義上的開發(fā)主體，符合開發(fā)資質(zhì)要求,，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)核算以B企為主,，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的稅金也以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。避免了以A企名義開發(fā)帶來的一系列問題,。

二,、合作建房

合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式,。主要分為掛牌模式和協(xié)議模式,。實(shí)際上是通過掛牌或者協(xié)議模式受讓部分土地使用權(quán)。

主要風(fēng)險(xiǎn)控制：

1,、對(duì)土地有無(wú)其他債權(quán)債務(wù)情況在競(jìng)買前需了解清楚,；

2、了解合作方的信用情況,；

3,、掛牌主要是合作者身份的競(jìng)爭(zhēng)，具體合作條件要在合作協(xié)議中明確,；控制承諾參加競(jìng)買的最高價(jià),；

4、成交確認(rèn)前資金共管,，土地變更登記后付款,。

三、聯(lián)合成立項(xiàng)目公司

該模式是開發(fā)商與土地方成立項(xiàng)目公司,，土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下后,，由項(xiàng)目公司具體開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的一種模式，有時(shí)被視同為土地轉(zhuǎn)讓,，需要發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓的交易稅費(fèi),。

優(yōu)缺點(diǎn)：該合作模式的優(yōu)點(diǎn)是土地證落在項(xiàng)目公司名下，雙方合作關(guān)系比較密切,，缺點(diǎn)是涉及到項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或清算,。

四,、股權(quán)收購(gòu)模式

股權(quán)收購(gòu)模式是指土地方將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下，開發(fā)商將項(xiàng)目公司的部分股權(quán)收購(gòu),，達(dá)到間接取得土地使用權(quán)的目的,，股權(quán)收購(gòu)后，雙方按照注冊(cè)資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式,。股權(quán)收購(gòu)模式分為收購(gòu)新設(shè)項(xiàng)目公司方式,，收購(gòu)現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式，收購(gòu)現(xiàn)有非項(xiàng)目公司方式3種,。

合作原則

（1）互賴原則：合作方準(zhǔn)入條件高,，要誠(chéng)信、具備資金實(shí)力,。

（2）排他伙伴原則：建立長(zhǎng)期的排他的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,。

（3）事先設(shè)立公司原則：事先由雙方共同成立公司，由該公司負(fù)責(zé)競(jìng)買,。

（4）絕對(duì)控股原則：在合作公司或項(xiàng)目公司中絕對(duì)控股,。

（5）控制競(jìng)買原則：控制競(jìng)買價(jià)、競(jìng)買過程,。

（6）保密原則：嚴(yán)格保密,。

優(yōu)缺點(diǎn)

（1）優(yōu)點(diǎn)：一手地，土地沒有債權(quán)債務(wù),，交地標(biāo)準(zhǔn)清楚，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,。

（2）缺點(diǎn)：對(duì)合作方的要求嚴(yán)格，合作方要有信用,、實(shí)力,。雙方配合要默契,。合作條件應(yīng)事先明確。

六,、代建模式

開發(fā)商不作為股東,，而是作為經(jīng)營(yíng)管理者角色,，通過專業(yè)素養(yǎng)和品牌號(hào)召力提供全流程的開發(fā)及銷售服務(wù),，獲取固定收益和超額回報(bào),。主要操作模式是委托方負(fù)責(zé)提供資金及土地，開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè),，即委托方以合約形式委托開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目部分前期管理,、規(guī)劃設(shè)計(jì),、工程營(yíng)造、成本控制,、營(yíng)銷策劃,、竣工交付等環(huán)節(jié)的全過程開發(fā)管理,，并根據(jù)代建合同使用開發(fā)商品牌,。

七,、技術(shù)輸出

以向?qū)Ψ教峁╅_發(fā)商的技術(shù)，與對(duì)方合作,，包括技術(shù)入股和固定收益兩種合作模式,。比如當(dāng)代置業(yè)就和其他企業(yè)合作,，輸出自己的綠色節(jié)能技術(shù),，并從中獲取一定收益,。

八、開發(fā)商合作互補(bǔ),，發(fā)揮價(jià)值最大化

這個(gè)就不用說了,，前段時(shí)間剛剛合體的萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá),，未來雙方主要通過聯(lián)合拿地,、合作開發(fā)的形式來進(jìn)行，即由萬(wàn)達(dá)投資項(xiàng)目中商業(yè)部分,，萬(wàn)科開發(fā)項(xiàng)目中住宅部分,。萬(wàn)科擅長(zhǎng)住宅，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)是龍頭,，這樣的結(jié)合有利于開發(fā)商之間的互補(bǔ),，打造出最優(yōu)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化,。

九,、HI合作模式

HI合作模式是項(xiàng)目公司向外資銀行借外債、償還本息,，項(xiàng)目由開發(fā)商開發(fā)并享有利潤(rùn),，但接受HI監(jiān)督的模式。

1,、優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：降低了資金成本,，萬(wàn)科獨(dú)立開發(fā)獨(dú)享收益，合作關(guān)系相對(duì)單純,，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低,。

缺點(diǎn)：操作模式復(fù)雜，手續(xù)煩瑣,，項(xiàng)目開發(fā)周期要求更為嚴(yán)格,，借款額度受到一定限制。

2,、主要風(fēng)險(xiǎn)和控制

（1）股權(quán)運(yùn)作：該模式需要經(jīng)過一系列的股權(quán)運(yùn)作,，控制股權(quán)運(yùn)作是控制風(fēng)險(xiǎn)的首要因素，控制方法是事先進(jìn)行可行性調(diào)查論證,。

（2）項(xiàng)目操作周期：該模式對(duì)項(xiàng)目操作周期的要求比較嚴(yán)格，對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段操作周期的準(zhǔn)確性提出更高要求,?？刂品椒ㄒ皇鞘孪纫袦?zhǔn)確周密的計(jì)劃、二是計(jì)劃要留有一定余地,。

（3）政策及國(guó)際金融市場(chǎng)：該模式受國(guó)內(nèi)外匯政策和國(guó)際金融市場(chǎng),、匯率等影響比較大，需要時(shí)刻關(guān)注政策面的變化,。

十,、信托

民眾或企業(yè)、團(tuán)體（統(tǒng)稱委托人）將資金委托給信托公司,，由信托公司把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目或貸款給房地產(chǎn)公司,，取得投資回報(bào)或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務(wù)。

優(yōu)點(diǎn)

相對(duì)于銀行貸款而言,，房地產(chǎn)信托融資方式期限彈性較大,。

一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進(jìn)行相關(guān)前期投入,，節(jié)約時(shí)間成本,。

缺點(diǎn)

目前由于信托投資門檻高、贖回期限長(zhǎng)等特點(diǎn),，一方面使信托公司很難開展大型項(xiàng)目,，另一方面私募性質(zhì)限定了客戶類型必須以高端客戶為主。

可能涉及眾多委托人的利益,，一旦出現(xiàn)問題,，影響波及面廣。

合作原則

（1）互賴原則：要精選信托人,，雙方要相互信賴,，信托方要誠(chéng)信,、有資金實(shí)力，有規(guī)范的信托制度,。

（2）戰(zhàn)略伙伴：建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,。

（3）項(xiàng)目規(guī)模適中，若資金占用太大,，信托方式難以解決,。

（4）集團(tuán)控制操作原則：鑒于信托方式可能影響到眾多委托人的利益,，一線公司采取信托合作方式，需要集團(tuán)控制操作,，評(píng)估操作的可行性,、負(fù)責(zé)具體操作,、控制操作環(huán)節(jié)。

（5）信息披露：信息披露要真實(shí),、準(zhǔn)確，不得存在不實(shí),、誤導(dǎo),。

（6）股權(quán)回購(gòu)原則：信托采取股權(quán)投資的方式，在項(xiàng)目開發(fā)完成,，信托計(jì)劃實(shí)施完畢后,，萬(wàn)科應(yīng)回購(gòu)信托人持有的股權(quán)。