《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定,，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費需要基于正當理由,。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握，一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同,，或者履行合同存在重大瑕疵,。
一、業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當理由的認定
從合同法理的角度而言,，合同一方抗辯權(quán)所賴以產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)是誠實信用原則,，在合同中賦予一方抗辯權(quán)就是誠實信用原則的具體體現(xiàn)。誠實信用原則對抗辯權(quán)的指導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在三個方面：
1,、根據(jù)誠實信用原則,，如果發(fā)生特殊情況使當事人之間的利益關(guān)系失去平衡時，應(yīng)當進行調(diào)整,，使利益平衡得以恢復(fù),，由此維持一定的社會經(jīng)濟秩序。
2,、誠實信用原則要求合同的雙方當事人應(yīng)當彼此尊重對方的利益,，并建立密切的協(xié)作關(guān)系。
3、誠實信用原則允許當事人行使抗辯權(quán),，但不得濫用這項權(quán)利,。因此，在司法實踐中,，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當理由,，主要通過審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定的“正當理由”,，應(yīng)當限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同,，或者履行合同有重大瑕疵，或者業(yè)主不交費用是基于正當?shù)?、合理的理由,，才能?gòu)成業(yè)主拒交的“正當理由”。
二,、以下幾種情況可以拒交物業(yè)費：
1,、因為房屋質(zhì)量問題還未交房，物業(yè)費是由開發(fā)商繳納,；
2,、物業(yè)公司未履行物業(yè)合同服務(wù)責(zé)任的，全體業(yè)主可以拒交,，但要有有力的證據(jù),；
3、物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達不到物業(yè)合同約定的標準,；
4,、物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件；
5,、物業(yè)公司擅自增加的收費項目,、擴大收費范圍、提高收費標準的,。
三,、這幾個誤區(qū)一定要避開！有的物業(yè)費不能拒交
1,、未居住使用可拒交物業(yè)費,，錯！
根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定,，物業(yè)費一般包括清潔衛(wèi)生費用,、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用,、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行及維護費用等,。所以,，就算你買了房沒有入住，同樣不能拒交小區(qū)的物業(yè)費(物業(yè)明確指出不交鑰匙可以不交物業(yè)費的除外),。
2,、未簽物業(yè)合同可拒交物業(yè)費，錯,！
根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,，業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力。所以,，只要業(yè)主委員會同意了與物業(yè)管理公司協(xié)議中的條款,，且業(yè)主事實上已經(jīng)接受了物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù),，就應(yīng)按照實際發(fā)生的服務(wù)向物業(yè)公司繳費,。
3、原業(yè)主欠費可拒交物業(yè)費,，錯,！
根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,，從其約定,，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。若房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易后,，原業(yè)主所欠的物業(yè)費須及時補交,，否則將影響新業(yè)主的正常居住。
法律依據(jù)
1.《物業(yè)管理條例(2007修訂)》
第四十二條業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用,。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任,。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。
2.《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律,、法規(guī),、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍,、提高收費標準或者重復(fù)收費,，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持,。
業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的,，人民法院應(yīng)予支持。
第六條經(jīng)書面催交,，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的,，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,，人民法院不予支持。
3.《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)的通知》
22,、有下列情形之一的,，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費用：
(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目和質(zhì)量與合同約定標準差距明顯的；
(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍,、提高收費標準,、重復(fù)收費的。