被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,，人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié),；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對此沒有過錯,，人民法院不得查封、扣押,、凍結(jié),。
01
今天遇到一個問題，比較典型,，貼出來和大家分享一下,。問題是這樣的：
張三把房子A，賣給了李四,，兩個人簽訂了協(xié)議,，辦了公證（約定不得反悔）。李四就把房款打錢打給了張三,。但是因為房產(chǎn)證沒有過兩年,，暫時不能過戶,，但是房屋已經(jīng)由李四實際占有并使用。
但張三之前還欠王五50萬塊錢,，李四不知道,，張三也沒說。
張三因為做生意失敗還不起50萬,，王五就把張三告上法庭,，法院判張三還王五錢，張三說自己沒錢還,，王五查到張三名下有一處房產(chǎn)（A）,，就申請法院查封拍賣該房產(chǎn)。李四說這是自己買的,，不同意,，并出示了公證處蓋章的合同書、轉(zhuǎn)賬憑證,、收據(jù),、實際居住后物業(yè)費發(fā)票等證據(jù)。
請問：法院能否查封房產(chǎn)A,？
02
最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人,，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有,，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封,、扣押,、凍結(jié)?！?br>也就是說,，對已出售給第三人的未過戶房屋不得查封的，需要滿足以下四個條件：
1.第三人已經(jīng)支付全部價款,；
2.第三人已占有該不動產(chǎn),；
3.未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記；
4.第三人對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記無過錯。
滿足上述四個條件,，人民法院則不能對爭議不動產(chǎn)進行查封、扣押,、凍結(jié),，反之，有任意一個以上條件未滿足,，則人民法院可以查封,、扣押、凍結(jié),。
本案中,，法院能否查封房屋A，就要看張三和李四交易是否符合以上四個條件,。
結(jié)合咨詢的案情,，可知：
首先，李四已經(jīng)全額支付房屋價款,；其次,，李四已經(jīng)實際占有使用該房屋；再次,，雙方未辦理房屋過戶手續(xù),；最后，無法辦理過戶手續(xù),，系客觀原因所致,，李四并無過錯。
因此,，法院不能執(zhí)行李四的房屋,。
03
看完以上分析，有的人會認為,，可以利用法律規(guī)定逃避執(zhí)行,。比如，和第三人倒簽合同,，轉(zhuǎn)移,、隱藏財產(chǎn)。但是,，要知道,，法院也不是好糊弄的，會對當事人提供的證據(jù)進行綜合審查,，做出裁判,。
前幾天，有個新聞,，說一個女子,，偽造法院兩份判決,，一份刑事判決，判決自己無罪,；另一份民事判決,，將夫妻名下房產(chǎn)判給自己，還去法院申請強制執(zhí)行,。不料,，東窗事發(fā)，法院將案件移交給公安機關(guān)處理,。
對法律和司法,，人人都應有一份敬畏之心，維護法律的威嚴,，偽造證據(jù),、虛假訴訟行為不可取，否則終將付出代價,。
另外,，也要提醒買房的當事人，擦亮眼睛,，不要購買這種容易發(fā)生糾紛的房子,。別買了房子，過戶不成,，反倒因為上家官司纏身,，房子被法院查封，就算最后能保住房子,，一般人也經(jīng)不起這種折騰和驚嚇,。