被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人,，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,，人民法院可以查封,、扣押、凍結(jié),；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有,，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯,，人民法院不得查封,、扣押、凍結(jié),。
01
今天遇到一個問題,，比較典型，貼出來和大家分享一下,。問題是這樣的：
張三把房子A,，賣給了李四，兩個人簽訂了協(xié)議,，辦了公證（約定不得反悔）,。李四就把房款打錢打給了張三。但是因為房產(chǎn)證沒有過兩年,，暫時不能過戶,，但是房屋已經(jīng)由李四實際占有并使用。
但張三之前還欠王五50萬塊錢,，李四不知道,，張三也沒說。
張三因為做生意失敗還不起50萬,，王五就把張三告上法庭,，法院判張三還王五錢,，張三說自己沒錢還，王五查到張三名下有一處房產(chǎn)（A）,，就申請法院查封拍賣該房產(chǎn),。李四說這是自己買的，不同意,，并出示了公證處蓋章的合同書,、轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù),、實際居住后物業(yè)費發(fā)票等證據(jù),。
請問：法院能否查封房產(chǎn)A？
02
最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,，人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié),；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對此沒有過錯,，人民法院不得查封、扣押,、凍結(jié),。”
也就是說,，對已出售給第三人的未過戶房屋不得查封的,，需要滿足以下四個條件：
1.第三人已經(jīng)支付全部價款；
2.第三人已占有該不動產(chǎn),；
3.未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記,；
4.第三人對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記無過錯。
滿足上述四個條件,，人民法院則不能對爭議不動產(chǎn)進(jìn)行查封,、扣押、凍結(jié),，反之,，有任意一個以上條件未滿足，則人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié),。
本案中，法院能否查封房屋A,，就要看張三和李四交易是否符合以上四個條件,。
結(jié)合咨詢的案情,，可知：
首先,，李四已經(jīng)全額支付房屋價款；其次,，李四已經(jīng)實際占有使用該房屋,；再次，雙方未辦理房屋過戶手續(xù),；最后,，無法辦理過戶手續(xù)，系客觀原因所致,，李四并無過錯,。
因此，法院不能執(zhí)行李四的房屋,。
03
看完以上分析,，有的人會認(rèn)為，可以利用法律規(guī)定逃避執(zhí)行,。比如,，和第三人倒簽合同，轉(zhuǎn)移,、隱藏財產(chǎn),。但是，要知道,，法院也不是好糊弄的,，會對當(dāng)事人提供的證據(jù)進(jìn)行綜合審查，做出裁判,。
前幾天,，有個新聞，說一個女子,，偽造法院兩份判決,，一份刑事判決，判決自己無罪,；另一份民事判決,，將夫妻名下房產(chǎn)判給自己，還去法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。不料,，東窗事發(fā),，法院將案件移交給公安機(jī)關(guān)處理。
對法律和司法,，人人都應(yīng)有一份敬畏之心,，維護(hù)法律的威嚴(yán)，偽造證據(jù),、虛假訴訟行為不可取,，否則終將付出代價。
另外,，也要提醒買房的當(dāng)事人,，擦亮眼睛，不要購買這種容易發(fā)生糾紛的房子,。別買了房子,，過戶不成，反倒因為上家官司纏身,，房子被法院查封,，就算最后能保住房子，一般人也經(jīng)不起這種折騰和驚嚇,。