被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人,，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有,，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封,、扣押,、凍結(jié)。
01
今天遇到一個(gè)問題,，比較典型,，貼出來(lái)和大家分享一下。問題是這樣的：
張三把房子A，賣給了李四,，兩個(gè)人簽訂了協(xié)議,，辦了公證（約定不得反悔）。李四就把房款打錢打給了張三,。但是因?yàn)榉慨a(chǎn)證沒有過兩年,，暫時(shí)不能過戶，但是房屋已經(jīng)由李四實(shí)際占有并使用,。
但張三之前還欠王五50萬(wàn)塊錢,，李四不知道，張三也沒說,。
張三因?yàn)樽錾馐∵€不起50萬(wàn),，王五就把張三告上法庭，法院判張三還王五錢,，張三說自己沒錢還,，王五查到張三名下有一處房產(chǎn)（A），就申請(qǐng)法院查封拍賣該房產(chǎn),。李四說這是自己買的,，不同意，并出示了公證處蓋章的合同書,、轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù),、實(shí)際居住后物業(yè)費(fèi)發(fā)票等證據(jù),。
請(qǐng)問：法院能否查封房產(chǎn)A？
02
最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》）第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的,，人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié),；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò),，人民法院不得查封、扣押,、凍結(jié),。”
也就是說,，對(duì)已出售給第三人的未過戶房屋不得查封的,，需要滿足以下四個(gè)條件：
1.第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款,；
2.第三人已占有該不動(dòng)產(chǎn)；
3.未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記,；
4.第三人對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記無(wú)過錯(cuò),。
滿足上述四個(gè)條件，人民法院則不能對(duì)爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封,、扣押,、凍結(jié)，反之,，有任意一個(gè)以上條件未滿足,，則人民法院可以查封、扣押,、凍結(jié),。
本案中，法院能否查封房屋A,，就要看張三和李四交易是否符合以上四個(gè)條件,。
結(jié)合咨詢的案情，可知：
首先,，李四已經(jīng)全額支付房屋價(jià)款,；其次，李四已經(jīng)實(shí)際占有使用該房屋,；再次,，雙方未辦理房屋過戶手續(xù)；最后,，無(wú)法辦理過戶手續(xù),，系客觀原因所致，李四并無(wú)過錯(cuò),。
因此,，法院不能執(zhí)行李四的房屋。
03
看完以上分析,，有的人會(huì)認(rèn)為,，可以利用法律規(guī)定逃避執(zhí)行。比如,，和第三人倒簽合同,，轉(zhuǎn)移、隱藏財(cái)產(chǎn),。但是,，要知道，法院也不是好糊弄的，會(huì)對(duì)當(dāng)事人提供的證據(jù)進(jìn)行綜合審查,，做出裁判,。
前幾天，有個(gè)新聞,，說一個(gè)女子,，偽造法院兩份判決，一份刑事判決,，判決自己無(wú)罪,；另一份民事判決，將夫妻名下房產(chǎn)判給自己,，還去法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,。不料，東窗事發(fā),，法院將案件移交給公安機(jī)關(guān)處理,。
對(duì)法律和司法，人人都應(yīng)有一份敬畏之心,，維護(hù)法律的威嚴(yán),，偽造證據(jù)、虛假訴訟行為不可取,，否則終將付出代價(jià),。
另外，也要提醒買房的當(dāng)事人,，擦亮眼睛,，不要購(gòu)買這種容易發(fā)生糾紛的房子。別買了房子,，過戶不成，反倒因?yàn)樯霞夜偎纠p身,，房子被法院查封,，就算最后能保住房子，一般人也經(jīng)不起這種折騰和驚嚇,。