案例
2002年3月11日,某大型國有銀行支行與某航空機(jī)票公司簽訂《固定資產(chǎn)借款合同》,借款金額3200萬元,借款期限為48個(gè)月,同時(shí)約定了貸款利息,。同日,，某農(nóng)科大后勤集團(tuán)公司,、數(shù)碼科技公司、電子公司與銀行簽訂了《保證合同》,三方自愿為航空機(jī)票公司借款提供連帶責(zé)任保證,。合同簽訂后,銀行依約履行了放款義務(wù)。2004年8月13日,趙某,、韓某夫婦又與銀行簽訂了《個(gè)人保證合同》,自愿為航空機(jī)票公司3200萬元借款提供連帶責(zé)任保證。
借款到期后,航空機(jī)票公司無力還款,銀行提起訴訟,，經(jīng)最高人民法院審理,，作出終審民事判決書。銀行遂依據(jù)判決書申請(qǐng)陜西省高級(jí)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。因被執(zhí)行人無可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn),，2009年11月9日陜西省高級(jí)人民法院作出裁定書終結(jié)了該案件的執(zhí)行程序。
執(zhí)行過程中被執(zhí)行人韓某名下有房產(chǎn)一處被法院查封,，續(xù)查封期限至2021年9月25日,。因該房屋系被執(zhí)行人韓某與趙某夫妻名下唯一住房，針對(duì)該房產(chǎn)是否可以拍賣,，有以下兩種觀點(diǎn),。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然韓某對(duì)主債務(wù)提供了個(gè)人連帶保證且經(jīng)法院判決因履行保證責(zé)任,，但該房產(chǎn)畢竟是韓某夫妻名下唯一住房,，強(qiáng)制執(zhí)行拍賣容易引發(fā)社會(huì)矛盾，也可能導(dǎo)致被執(zhí)行人無家可歸,、生活苦難,，故不應(yīng)強(qiáng)制執(zhí)行。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，唯一住房并不必然導(dǎo)致無法強(qiáng)制執(zhí)行,。該房產(chǎn)雖然是唯一住房，但應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋狀況,、居住情況及當(dāng)事人情況等綜合判斷,，在可以保障被執(zhí)行人基本生活所需的情況下,，對(duì)于可以執(zhí)行的應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決強(qiáng)制執(zhí)行。
律師分析
被執(zhí)行人名下唯一住房的執(zhí)行問題一直是執(zhí)行案件中的老大難問題,，許多“老賴”以此作為擋箭牌拒絕執(zhí)行,，而法院執(zhí)行局面對(duì)唯一住房，往往也礙于各方面的原因難以執(zhí)行,，以至于案件久拖不決,。
最早在2004年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《查封,、扣押、凍結(jié)規(guī)定》)第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,，人民法院可以查封,，但不得拍賣、變賣或者抵債,?！睋?jù)此，有人便誤以為只要是被執(zhí)行人名下的唯一住房,，就無法強(qiáng)制執(zhí)行,。實(shí)際上，唯一住房和“生活所必需住房”有本質(zhì)區(qū)別,，此條規(guī)定目的是保障被執(zhí)行人的基本生存權(quán),，并沒有否定唯一住房可以強(qiáng)制執(zhí)行。
且根據(jù)該《查封,、扣押,、凍結(jié)規(guī)定》第七條，對(duì)于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品,，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng),，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行,。
如何判斷唯一住房是否屬于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬“生活所必需”住房呢,？
筆者認(rèn)為，是否屬于“生活所必需”住房應(yīng)當(dāng)綜合考量房屋和被執(zhí)行人的基本狀況確定,。比如房屋的面積大小,、價(jià)值高低等是否超出了一般大眾的居住水平，被執(zhí)行人是否實(shí)際使用該房屋,，以及是否存在被執(zhí)行人喪失勞動(dòng)能力,、無固定收入來源等強(qiáng)制執(zhí)行可能導(dǎo)致被執(zhí)行人基本生活困難的情形等，對(duì)于超過“生活所必需”住房的應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決強(qiáng)制執(zhí)行，以保障債權(quán)人的合法權(quán)益,。
另外，相關(guān)司法解釋也明確規(guī)定了雖然是唯一住房但仍可以執(zhí)行的幾種情況：2015年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中,，符合下列情形之一,，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（一）對(duì)被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的,；（二）執(zhí)行依據(jù)生效后,，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；（三）申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋,，或者同意參照當(dāng)?shù)?a href=http://mzt333.com/flzs/5607.html >房屋租賃市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的,。
執(zhí)行與執(zhí)行異議疑難問題全解與典型案例裁判規(guī)則
作者：張春光京東
執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達(dá)之日起,，已經(jīng)給予三個(gè)月的寬限期,，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持,。
問題：唯一住房執(zhí)行時(shí)扣除的“5-8年租金”如何計(jì)算,？
筆者認(rèn)為，計(jì)算租金時(shí)應(yīng)當(dāng)分別確定被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的人數(shù),、當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)以及當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場的平均租金標(biāo)準(zhǔn),，具體計(jì)算公式可以參考：租金=被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的人數(shù)×當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ先司娣e×當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場的平均租金×5-8年。
明確了以上問題,，再回到最開始的案例中,，關(guān)于該房屋是否可以強(qiáng)制執(zhí)行，筆者認(rèn)可第二種觀點(diǎn),。

本案中該被查封的房產(chǎn)在被執(zhí)行人韓某名下,，經(jīng)查詢屬于唯一住房。但經(jīng)申請(qǐng)人銀行和法院實(shí)地調(diào)查,，該房產(chǎn)韓某本人并未居住,，而是出借給其親友等人居住，可見韓某應(yīng)另有其他居住場所,，該房產(chǎn)不屬于唯一合法居住場所,。另外，該房產(chǎn)位于西安市高新區(qū)繁華地段,，面積163平米,，價(jià)值約四百萬元，完全超出了維持生活必需的房屋的范疇,。在申請(qǐng)人同意參照本地房屋租賃市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金以保障被執(zhí)行人的基本居住權(quán)利的情況下,，不存在因拍賣該房產(chǎn)導(dǎo)致韓某基本居住權(quán)利無法保障的情形，故該房屋依法可以強(qiáng)制執(zhí)行,。
作者：王小平,，女,，上海市錦天城（西安）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。