國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應注意哪些事項,？
一,、國有土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓
（一）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。
除一般的民事行為生效要件外,，尚須如下特別要件：
1,、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件（1）按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán),；
（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上,，屬于成片開發(fā)土地的,，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,，還應當持有房屋所有權(quán)證書,。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件（1）土地使用者為公司,、企業(yè),、其他經(jīng)濟組織和個人；
（2）領(lǐng)有國有土地使用證,；
（3）具有地上建筑物,、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；
（4）經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批,。
3,、法律依據(jù)：《房地產(chǎn)管理法》第38條、第39條《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條
（二）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序
1,、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序（1）簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，有建筑物的,，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容,；
（2）向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請；
（3）國土部門依法審查批準,，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件,、與出讓限定條件有無實質(zhì)性沖突、是否改變土地用途,、成交價格是否合理,，必要時進行國有土地使用權(quán)估價；
（4）繳納土地增值稅、契稅,、營業(yè)稅等有關(guān)稅費,；
（5）登記發(fā)證。
2,、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序
（1）簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容,；
（2）向縣以上國土部門提交轉(zhuǎn)讓申請,；
（3）國土部門依法審查批準，審查內(nèi)容為是否符合轉(zhuǎn)讓條件,、是否符合城市規(guī)劃要求,；
（4）受讓方辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地出讓金,，或經(jīng)批準不需辦理出讓手續(xù)而將轉(zhuǎn)讓費中的土地收益上繳國家,；
（5）繳納土地增值稅、契稅,、營業(yè)稅等有關(guān)稅費,；
（6）登記發(fā)證。

（三）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應注意事項1,、必要的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查,。

轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進行核實,。轉(zhuǎn)讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者,。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明,。

轉(zhuǎn)讓方也要認真審查受讓方的資信能力,，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等,，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局,。

2、有關(guān)評估事宜咨詢,。

根據(jù)法律規(guī)定,，國家控制國有土地轉(zhuǎn)讓價格，轉(zhuǎn)讓價格過低時,，國家享有優(yōu)先購買權(quán),。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國有單位時，國有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價機構(gòu)估價,，并經(jīng)國土部門予以確認,。

3,、有關(guān)稅費負擔的咨詢。

轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時,，雙方應對有關(guān)應繳納的稅費項目,、標準及數(shù)額進行咨詢，并對稅費負擔問題進行明確,。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，稅費的計算依據(jù)一般為土地成交價，若成交價格明顯低于正常市場價的,，則應以土地評估價作為計算依據(jù),。

4、關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓擔保問題,。

擬轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問題,，是受讓方必須關(guān)注的重點。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前,，必須去國土部門,、房地產(chǎn)主管部門進行調(diào)查，核實有無抵押與被采取司法限制,。鑒于有無土地權(quán)屬及相關(guān)爭議不易調(diào)查,，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保,。

國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后,，并非不能轉(zhuǎn)讓?？赏ㄟ^與抵押權(quán)人協(xié)商,，以其他擔保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的,。

5,、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價款的相互制約。
因國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂,、國土部門審批,、補辦相關(guān)手續(xù)、登記辦證等多個環(huán)節(jié),，有時還涉及抵押權(quán)解除等程序,，故轉(zhuǎn)讓費的支付應采用分期付款方式。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設(shè)定付款期限與金額,，體現(xiàn)相互制約與督促作用,，以降低雙方交易風險。

6,、土地用途及相關(guān)用地條件的變更國有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問題,，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地,、辦公用地等,，轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途,，補繳土地出讓金,，且須繳納相關(guān)配套費用。有的雖不改變土地用途,，卻需改變出讓合同限定的建筑密度,、容積率、綠化率等用地條件,。土地用途及相關(guān)條件能否變更,、變更程序及費用負擔應在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。

7,、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物,，無約定的，推定包含,。
根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,，國有出讓土地未達到規(guī)定開發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓，劃撥國有土地無地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓,，故國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓往往是與地上建筑物或附屬物一并轉(zhuǎn)讓,。實踐中，多以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為名轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),，地上的建筑物價值相對較小,，于土地而言不大，并不重視,。
8,、應當關(guān)注的司法解釋
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