一、居住權(quán)的立法精神

居住權(quán)的最大受益方是弱勢(shì)群體,，讓他們居有定所,、老有所養(yǎng)，保障居無定所人群等等的居住權(quán)益,。未來,，“居住權(quán)”的應(yīng)用場(chǎng)景可能會(huì)覆蓋到更多領(lǐng)域：婚姻財(cái)產(chǎn)約定、公租房,、以房養(yǎng)老,、子女繼承糾紛,、離婚后居無定所,。

二,、居住權(quán)的概念

民法典第366條規(guī)定：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要,。

居住權(quán)通俗來講,，是指有居住權(quán)的人，對(duì)他人的住宅有占有,、使用的權(quán)利,。民法典中的居住權(quán)不同于夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家的這些居住權(quán),，這些基于婚姻家庭關(guān)系情況的居住不同于民法典新設(shè)的權(quán)利居住權(quán),。居住權(quán)，也并不同于日常租賃關(guān)系中獲得的對(duì)房屋的居住權(quán),。

三,、居住權(quán)的設(shè)立

民法典第368條規(guī)定，居住權(quán)無償設(shè)立,但是當(dāng)事人另有約定的除外,。設(shè)立居住權(quán)的,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記,。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

民法典第371條規(guī)定,，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的,參照適用本章的有關(guān)規(guī)定,。

結(jié)合民法典第366條及371條的規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立只能通過合同約定或遺囑這兩種方式來設(shè)立,，是以不動(dòng)產(chǎn)住宅為設(shè)立的客體,，他物無法設(shè)立居住權(quán)。

居住權(quán)的設(shè)立可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)摹?br>
最重要的一點(diǎn)是,，居住權(quán)的生效需要去登記機(jī)關(guān)辦理居住權(quán)登記，類似于房屋買賣,，只有去房管局辦理了不動(dòng)產(chǎn)變更登記,，房屋才真正成為買受人的房屋，因此要使得居住權(quán)成立生效,，最后一步是去登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)居住登記,，否則居住權(quán)是不成立的。

四,、居住權(quán)的權(quán)利內(nèi)容

民法典第369條規(guī)定,，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承,。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租,但是當(dāng)事人另有約定的除外,。

民法典第370條規(guī)定，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的,居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記,。

享有居住權(quán)的人,，有權(quán)對(duì)住宅占有、使用,，根據(jù)房隨地走,、地隨房走的原則，也依法對(duì)住宅范圍內(nèi)的土地享有占有,、使用的權(quán)利,。居住權(quán)人的家庭成員也享有對(duì)住宅的居住權(quán)。

享有居住權(quán)的人,，對(duì)所享有的居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓給他人,，居住權(quán)也非繼承的內(nèi)容，居住權(quán)非遺產(chǎn),，享有居住權(quán)的人死亡后,，居住權(quán)消滅。居住權(quán)人不能將享有居住權(quán)的住宅出租,，但是居住權(quán)合同約定可以出租的,，居住權(quán)人可以將住宅出租，因此只有在有約定的情況下可以將住宅出租,。

通過合同約定或遺囑的方式設(shè)立居住權(quán),，可以限定居住權(quán)的期限，居住權(quán)期限屆滿,，居住權(quán)消滅,。沒設(shè)定居住權(quán)期限的，居住權(quán)人死亡的,，居住權(quán)消滅,。居住權(quán)消滅后，需要及時(shí)去登記部門辦理居住權(quán)的注銷登記,。

五,、居住權(quán)部分生活適用場(chǎng)景

1.為保姆或親戚設(shè)立居住權(quán)

我們?nèi)粘Ｉ钪薪?jīng)常會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，老人喪偶后會(huì)找保姆或親戚照顧,，或者再婚,，出于感謝，老人如果將自己的住宅作為遺產(chǎn)直接給親戚,、保姆或者他人,，老人的子女會(huì)意見很大。居住權(quán)的設(shè)立,，就解決了這一難題,，老人可以讓第三人對(duì)自己的房屋長期居住,，不會(huì)威脅到子女對(duì)房屋的繼承權(quán)，防止了自己創(chuàng)造財(cái)富的傳承,。同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了自己感謝他人照顧自己的愿望,，子女即便拿到了房產(chǎn)證，也無權(quán)將居住權(quán)人趕出,。

2.解決以房養(yǎng)老的問題

所謂以房養(yǎng)老，是指老人雖然有價(jià)值較大的房產(chǎn),，但并無財(cái)力等條件支撐晚年的生活,，徒有房子無益，于是老人將房子抵押給金融機(jī)構(gòu)或第三方,，老人按時(shí)可以獲得養(yǎng)老金,，直到去世。但是一些機(jī)構(gòu)以此為名,，騙取老人房產(chǎn),，導(dǎo)致老人不知不覺中房產(chǎn)被賤賣，最終賠了房子又失去了住所,。

如果在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時(shí),，為老人設(shè)立居住權(quán)，不到去世,，這一權(quán)利就一直存在,，有生之年誰都無法剝奪，這無疑能讓許多騙局無處藏身,，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的目的,。

3.解決婚約財(cái)產(chǎn)約定或離婚后居無定所的問題

之前經(jīng)常有人咨詢，結(jié)婚需要房子加名的問題,。男方婚前全款買房,，女方答應(yīng)結(jié)婚的條件是房產(chǎn)上加上自己的名字，男方出于以后是否會(huì)天長地久的考慮不想加名,，但又不想失去女方,；女方出于安全感考慮要求加名也是可以理解的。而居住權(quán)的設(shè)立圓滿的解決了這一問題,，相比女方要求房產(chǎn)加名大多是為了以后能有安身之處,，男女雙方可以通過對(duì)房屋居住權(quán)的約定來實(shí)現(xiàn)女方能長期居住房屋的權(quán)利，比如男女雙方可以約定,，女方在與男方婚姻存續(xù)期間享有對(duì)房屋的居住權(quán),，化解了雙方的矛盾，兩全其美,，何其美哉,。

4.公租房未來可能會(huì)通過“居住權(quán)”來加以確認(rèn)

目前公租房所有權(quán)一般為地方政府所有,，而住戶只是租賃關(guān)系，基本權(quán)益很難得到保障,。如果能明確“居住權(quán)”,，無疑這些中低收入者的權(quán)益能得到更多保障。
六,、居住權(quán)的設(shè)立對(duì)生活的一些影響

通過以上分析,，居住權(quán)的設(shè)立，能夠保障部分弱勢(shì)群體的權(quán)益,，但也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的影響,。過去房產(chǎn)交易，需要看是否存在抵押,、查封,，是否存在租賃。未來,，房產(chǎn)查冊(cè),，還要看是否存在居住權(quán)，一旦存在居住權(quán),，房產(chǎn)交易就不是那么簡單了,，避免買了房子不能居住的風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí),，還有一些問題尚待進(jìn)一步明確,，比如居住權(quán)與所有權(quán)分離，那么設(shè)立居住權(quán)的房屋,，其上學(xué)權(quán)益,、落戶權(quán)益、拆遷權(quán)益等權(quán)利的歸屬,。比如夫妻共有的房屋,，配偶一方去世并未對(duì)共有的房屋設(shè)立居住權(quán)，而另一方是否有權(quán)對(duì)房屋的一半設(shè)立居住權(quán),。

居住權(quán)的設(shè)立,，在1993年物權(quán)法起草之初，就有專家提出在物權(quán)法中設(shè)立居住權(quán),，居住權(quán)多年醞釀,、應(yīng)運(yùn)而生，為生活中的一些問題提供了有效的規(guī)制,，同時(shí)也對(duì)我們的生活產(chǎn)生了一些影響,，相信民法典2021年實(shí)施后，陸續(xù)的司法解釋也會(huì)越來越健全,，居住權(quán)的設(shè)立會(huì)更便于大家的生活,。 2濟(jì)南