2017-10-17 陳本秋律師
在離婚案件糾紛中,，有關(guān)房屋糾紛所占比例很大。特別是“婚前按揭房”的認(rèn)定和分割是一個綜合性的法律問題,，涉及婚前及婚內(nèi)對房產(chǎn)的出資,、歸屬、債務(wù)等等問題,。而在司法實踐中，關(guān)于離婚案件中按揭房屋如何認(rèn)定和處理是離婚案件的難點,?！?a href=http://mzt333.com/zt/list-619-2.html >婚姻法解釋三對此進(jìn)一步明確規(guī)定，是該問題爭議歸于統(tǒng)一,。該解釋第10條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。協(xié)議不成的,，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分,，離婚時應(yīng)根據(jù)《婚姻法第39第1款規(guī)定的原則,，由產(chǎn)權(quán)登記一方對一方進(jìn)行補(bǔ)償。”對于該條文,，應(yīng)從以下幾個方面把握：

1. 對于一方婚前簽訂購房合同支付首付款并在銀行按揭貸款,，婚后夫妻共同還貸的房屋，完全認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)或者一方個人婚前財產(chǎn)均是不妥的,。此類房屋的購置資金由以下兩個或三個部分組成：一是購房者于婚前購房時用個人財產(chǎn)交納的首付款以及婚前償還的貸款,；二是婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)償還的貸款；三是離婚時如果貸款尚未還清,，離婚后由取得房屋的一方繼續(xù)用個人財產(chǎn)償還的貸款,。因此，此類房屋是婚前個人財產(chǎn)和婚后共同財產(chǎn)的混合體,。人民法院在離婚案件中判決分割此類房產(chǎn)時,，既要保護(hù)個人婚前財產(chǎn)權(quán)益，也要按照照顧子女與女方權(quán)益的原則公平地分割雙方共同還貸形成的夫妻共有的財產(chǎn)權(quán)益,。

2. 對于“婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸”,，一般只需從還貸的時間上進(jìn)行判斷，只要是處于婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，即可認(rèn)定為用夫妻共同財產(chǎn)還貸,，而無須區(qū)分還貸的金錢來源于夫妻中哪一方的收入。當(dāng)然,，如果夫妻之間約定實行分別財產(chǎn)制或者對房屋還貸問題另有約定,，自當(dāng)區(qū)別對待。

3.由于此不動產(chǎn)中有夫妻共同財產(chǎn)的成分,，因此在離婚分割房屋時,，應(yīng)首先由當(dāng)事人協(xié)議解決，協(xié)商不成的才能進(jìn)行判決,。

4. 司法解釋只是提供給人民法院針對特殊不動產(chǎn)進(jìn)行分割時的一種方法,，因此在表述上采用“可以”字樣，該分割方法不是絕對的,，不能機(jī)械地理解只能采取此一種方法分割房屋,，而排除在特定情況下可以將房屋判歸非產(chǎn)權(quán)登記一方所有的可能性。

例如,，雙方當(dāng)事人結(jié)婚時間較長,，夫妻共同還貸的款項在房款中所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出購房者支付的首付款比例，而非購房者一方有能力支付尚未償還的貸款,，則法院仍可根據(jù)案件情況將房屋判歸婚前購房者的配偶所有,，令其向?qū)Ψ街Ц断鄳?yīng)補(bǔ)償并承擔(dān)繼續(xù)還款的義務(wù)。再如,，婚前購房的一方當(dāng)事人因某種原因經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化,，離婚時不具備繼續(xù)償還貸款的能力,，另一方當(dāng)事人具備此能力，并愿意承擔(dān)繼續(xù)還款義務(wù)的,，法院仍可將房屋判歸另一方當(dāng)事人所有,。

5. 判決取得產(chǎn)權(quán)的一方向另一方補(bǔ)償時需考慮房屋的增值，而不能僅給付夫妻關(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸所支付的款項的一半,。具體操作上,，當(dāng)事人可以通過協(xié)商對房屋市值達(dá)成共識，如協(xié)商不成,，可以在離婚時首先對房屋的市值進(jìn)行評估,。

對于補(bǔ)償數(shù)額的確定，舉例說明如下：假如婚前貸款所購房屋的總價為2,000,000元,，首付600,000元,，按揭貸款1,400,000元，貸款期限20年（240個月）,，利息總計為1,215,098.21元,。還款總額為2,615,098.21元（1,400,000元+1,215,098.21元）。如果采用等額還款的方式,，月均還款10,896.24元,。

雙方當(dāng)事人婚后共同還貸5年（60個月）后訴訟離婚，離婚時房屋經(jīng)評估為4,000,000元,。通過計算可知,，購房者為購買房屋總計應(yīng)支付購房款3,215,098.21元（2,000,000元+1,215,098.21元），夫妻共同還貸653,774.4元（10,，896.24元×60),，占房價款的20.33%(653,774.4元÷3，215,098.21元×100%),，因此,，取得產(chǎn)權(quán)的一方應(yīng)補(bǔ)償給另一方406,600元（4,000,000元×20.33%÷2)，剩余貸款1,961,323.81元（2,615,098.21元-653,774.4元）,，由取得產(chǎn)權(quán)的一方繼續(xù)償還。

6. 在特殊情況下,，如果房屋判歸支付首付款按揭購房者的配偶所有,，如果尚有未歸還的貸款，判決時原則上應(yīng)將還貸義務(wù)與房屋所有權(quán)同歸于配偶一方,，因為按揭貸款是以房屋為抵押物的,，如果失去房屋所有權(quán)的一方事后拒絕還款，銀行將會拍賣房屋優(yōu)先受償,，配偶一方對此無法控制,，仍可能失去房屋,。
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