近日,，武平法院審結一起因房屋出賣人未將戶口遷出引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件。
法院經(jīng)審理認為,，出賣人未全面履行合同義務構成違約,，雖未影響買受人使用房屋但也應支付違約金，遂依法判決違約方支付守約方違約金.54元,。

基本案情
2019年2月12日,，張某與鄧某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定：鄧某以總價款元,，將其所有的套房出售給張某,，賣方在收到全部房款的三天內(nèi)將自己或他人的戶口遷出此套房。
若一方未按合同約定擅自變更,、解除合同或未按合同相關附件的約定履行義務的,，視為違約；并按自違約行為發(fā)生之日起,，違約方按成交價款每日0.05%向守約方支付違約金,，該違約金的認定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續(xù)履行等。
合同簽訂后,，張某于2019年3月16日付清全部購房款給鄧某,。買賣雙方于2019年3月12日辦理了房屋登記過戶手續(xù)，按合同約定期限辦理房屋交接,。但賣方未將登記在套房的戶口遷出引起糾紛,，直至張某訴至本院后才于2020年3月9日遷出該房屋。

案件審理
法院經(jīng)審理認為,，張某與鄧某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》,系雙方當事人真實意思的表示,不違反法律法規(guī)的相關規(guī)定,合法有效,，各方均應全面履行合同規(guī)定的義務。
鄧某未按合同約定在收到全部房款的三天內(nèi)將自己或他人的戶口遷出此套房構成違約,，應當承擔違約責任,。雙方在合同中約定“自違約行為發(fā)生之日起，違約方按成交價款每日0.05%向守約方支付違約金”,，即每日按成交價的0.05%計算違約金,。
鑒于鄧某已于2019年3月12日辦理房屋登記過戶手續(xù)，按合同約定期限交付房屋給張某,，且鄧某于2020年3月9日將房屋內(nèi)的所有戶口遷出了該房屋,，并未影響張某對房屋行使其所有權，張某也未提供證據(jù)證明因鄧某未將戶口遷出套房屋給其造成的實際損失,。
法院兼顧合同的履行情況,、當事人的過錯程度等綜合因素,，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量、裁決,，酌定自2019年3月19日起至2020年3月9日戶口遷出套房止以房屋成交價元的資金占用費(年利率6%)計違約金為.54元,。
宣判后，雙方均未提出上訴,，鄧某履行了判決確定的義務,。

法官說法
違約金，是指根據(jù)法律的規(guī)定或者合同的約定,，當一方當事人違約時,，應當向?qū)Ψ疆斒氯酥Ц兑欢〝?shù)額的金錢。合同中的違約金條款是在違約行為發(fā)生后才產(chǎn)生效力的條款,。如果合同當事人沒有違約行為,，違約金條款也就不會產(chǎn)生效力，當事人也無需支付違約金,。
違約金的性質(zhì)以補償為原則,，但為了保證合同的履行，在一定程度上也具有懲罰性質(zhì),。當約定的違約金高于損失但又不屬于“過分高于”損失時,，當事人不能請求予以減少，此時高于損失部分的違約金,，就具有了懲罰性質(zhì),。

法條鏈接
《中華人民共和國合同法》
第一百一十三條第一款當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的,，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失,。
第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法,。
約定的違約金低于造成的損失的,，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的,，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少,。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后,，還應當履行債務,。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》
第二十九條當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎,，兼顧合同的履行情況,、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決,。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。