隨著商品房價(jià)的走勢(shì)日趨上漲，二手房的交易也是十分火爆,，但由于大家對(duì)于合同法相關(guān)法律缺乏認(rèn)識(shí)和了解,，由此帶來很多交易上的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，因二手房交易產(chǎn)生的訴訟數(shù)量也日益增長(zhǎng),。因此，我們會(huì)對(duì)二手房買賣過程中存在的常見誤區(qū),，進(jìn)行簡(jiǎn)單地梳理和分析,。
今天先來看第一個(gè)問題。甲方與乙方簽訂二手房屋買賣合同,，約定甲方向乙方支付定金5萬元,，若乙方違約，則需向甲方三倍返還定金,。這個(gè)三倍返還定金的條款是否有效呢,？我們先來看一個(gè)真實(shí)案例。
豐某與王某、劉某定金合同糾紛一案【（2018）黔0423民初60號(hào)】中,，原被告達(dá)成口頭協(xié)議,，約定買方購(gòu)買賣方的房屋，買方交付6800元定金,，賣方向買方出具了收條,，收條載明，如賣方反悔,，則退還三倍定金,。后賣方未履行合同，買方向法院起訴,。
法院審理查明后認(rèn)為,，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人采用給付定金方式作為履行債務(wù)的擔(dān)保,，并規(guī)定了“定金罰則”,，即給付定金一方不履行約定的債務(wù)時(shí)，無權(quán)要求返還定金,，收受定金一方,，不履行約定債務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。本案中,，被告作為收受定金一方,，未按約定向原告交付房屋，構(gòu)成違約,，應(yīng)向原告雙倍返還定金共計(jì)元,。關(guān)于原告主張三倍返還，不符合法律規(guī)定,，故對(duì)該主張不予支持,。
《合同法》第115條規(guī)定，當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保,。債務(wù)人履行債務(wù)后,，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,，無權(quán)要求返還定金,；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,。
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第九十一條規(guī)定,，定金的數(shù)額不得超過主合同總額的20%。對(duì)于超過主合同標(biāo)的20%的部分,，不能適用定金罰則,。
根據(jù)上述法條的規(guī)定,，在甲乙雙方的糾紛案中，雙方關(guān)于定金返還的約定違反了合同法的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)屬無效,。因此，雙方當(dāng)事人約定三倍或多倍返還定金是無效的,。
這里需要注意的一點(diǎn),，有許多人將雙倍返還條款進(jìn)行了錯(cuò)誤的解讀，認(rèn)為除返還已收取的定金外,，仍需交付給對(duì)方雙倍定金,。這是錯(cuò)誤的理解。因此,，在約定定金返還條款時(shí),，一定要符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定，否則就會(huì)造成定金條款的無效,。