一,、登記機(jī)構(gòu)的性質(zhì)問(wèn)題原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》將房屋登記界 定為一種行政確權(quán)行為，《房屋登記辦法》（下稱(chēng) 法》）對(duì)此作了調(diào)整,，將房屋登記表述為房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為,。
房屋登記是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式，不再是一種行政確權(quán)行為，但并不能說(shuō)房屋登記行為就不是一種行政行為,。房屋登記機(jī)構(gòu)的性質(zhì)應(yīng)定性為行政機(jī)關(guān)為宜,。實(shí)際上《辦法》第四條對(duì)此已作了規(guī)定：本辦法所稱(chēng)房屋登記機(jī)構(gòu)，是指直轄市,、市,、縣人民政府建設(shè) （房地產(chǎn)） 主管部門(mén)或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記的機(jī)具體到各個(gè)城市，其登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置不盡相同,。有的地方直接由縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)作為登記 機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋登記工作,，有的地方是房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋權(quán)屬登記管理工作，具體事務(wù)由其所屬的房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)辦理,。
房屋登記機(jī)構(gòu)理應(yīng)為一個(gè)獨(dú)立的機(jī)構(gòu),，但從目前實(shí)際情況看，以房產(chǎn)行政管理部門(mén)為房屋登記機(jī)構(gòu),、其所屬的房屋交易登記中心辦理具體登記業(yè)務(wù)的模式較為可行,。理由如下：
1.將房屋登記仍然視為一種行政行為，其登 記機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)應(yīng)屬必然選擇,。
2.房屋登記業(yè)務(wù)內(nèi)容繁雜,，工作量大，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng),， 房產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)由于受機(jī)構(gòu)和人員編制的限制,，直接辦理房屋登記業(yè)務(wù)，很難保證登記質(zhì)量和效率,。房產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)只作為法律上的登記主體,，具體業(yè)務(wù)由其所屬機(jī)構(gòu)辦理，即可解決此問(wèn)題,。
3.有利于登記責(zé)任的界定,。《物權(quán)法》第二十一條 規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任,，但對(duì)賠償責(zé)任的性質(zhì),， 目前各界仍然存在一定的爭(zhēng)議。以房產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)作為房屋登記的主體,，其因登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的賠 償責(zé)任就有理由認(rèn)定為一種行政賠償,，而行政賠償適 用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，從而有可能扭轉(zhuǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任 擴(kuò)大化的傾向,。
二,、登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一問(wèn)題從立法本意看,，《物權(quán)法》關(guān)于“實(shí)行統(tǒng)一登記制 度”的規(guī)定當(dāng)然包括了登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一,。在《物權(quán)法》 的立法過(guò)程中，立法機(jī)關(guān)也贊成統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，但考慮到統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革,，實(shí)行統(tǒng)一登記 要有一個(gè)過(guò)程,，因此在規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一 登記制度”的同時(shí)，又規(guī)定“統(tǒng)一登記的范圍,、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”,。 從我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記情況看,，不同的不動(dòng)產(chǎn)由不同的機(jī)構(gòu)登記，而在很多城市,，即便是房屋登記,，也存在著多個(gè)登記機(jī)構(gòu)。
從提高辦事效率的角度出發(fā)下放部分權(quán)利,，這其中就包括了房屋登記,。還有一種情況就是撤縣（市）改 區(qū)時(shí)，對(duì)新設(shè)區(qū)都規(guī)定了一定期限的過(guò)渡期,，過(guò)渡期內(nèi),，原有的一些職能不作變動(dòng)，包括房屋登記,。這兩種 情況都存在一個(gè)登記主體合法性的問(wèn)題,，因此，只能采取委托登記的方式來(lái)解決,。以委托的方式進(jìn)行房屋登記存在以下的問(wèn)題：
1.不嚴(yán)格執(zhí)行房屋登記的相關(guān)規(guī)定,。目前，房屋 登記機(jī)構(gòu)與受委托辦理房屋登記的單位都不存在行 政上的隸屬關(guān)系,，其行政上級(jí)一般都是區(qū)政府,，因此， 這些受托單位往往從局部利益角度考慮,，對(duì)一些尚不 具備登記條件的房屋或依法不能進(jìn)行登記的房屋進(jìn) 行登記發(fā)證,，為今后埋下隱患。
2.登記機(jī)構(gòu)無(wú)法及時(shí)掌握房屋登記信息,。目前,， 絕大多數(shù)的受托單位與房屋登記機(jī)構(gòu)的房屋登記業(yè) 務(wù)系統(tǒng)都是相互獨(dú)立的，房屋登記信息以及登記資料 基本上是以定期或不定期的方式移交房屋登記機(jī)構(gòu),， 有的甚至還不移交,。這導(dǎo)致房屋登記機(jī)構(gòu)掌握的房屋 登記信息和資料不及時(shí)、不完整,，房屋登記機(jī)構(gòu)也無(wú) 法按照《物權(quán)法》和《辦法》的要求建立一個(gè)統(tǒng)一而又 權(quán)威的房屋登記簿,。
3.登記責(zé)任無(wú)法回避,。雖然房屋登記機(jī)構(gòu)與受托 單位基本都以協(xié)議的方式明確了受托方所要承擔(dān)的登記責(zé)任，但這只解決了錯(cuò)誤登記的經(jīng)濟(jì)賠償問(wèn)題,， 作為房屋登記的主體,，房屋登記機(jī)構(gòu)仍然要承擔(dān)法律 層面上的行政責(zé)任。
因此,，在《物權(quán)法》和《辦法》施行后,，不應(yīng)再允許 房屋委托登記。從方便群眾辦理房屋登記的角度考 慮,，各地房屋登記機(jī)構(gòu)可視實(shí)際情況設(shè)立分支或派出機(jī)構(gòu),。
三、登記機(jī)構(gòu)的管轄范圍問(wèn)題從《物權(quán)法》第十條“不動(dòng)產(chǎn)登記,，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理”的規(guī)定可以看出,，房屋登記是實(shí)行屬地管轄原則。
市房屋登記機(jī)構(gòu),，其登記區(qū)域不得涉及已設(shè)有房屋登記機(jī)構(gòu)的縣域范圍,。換句話(huà)說(shuō)，所有房屋登記機(jī)構(gòu)的登記管轄范圍都不能包括其他房屋登記機(jī)構(gòu)所管轄的登記區(qū)域,。責(zé)任編輯統(tǒng)一,，應(yīng)屬當(dāng)務(wù)之急，也是切實(shí)可行的,。其理由如下：
1.法律的規(guī)定,。《物權(quán)法》第十條規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)登記,，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。此處的“不動(dòng)產(chǎn)所在地”應(yīng)是指直轄市,、市,、縣，并不包含市轄區(qū),。這一點(diǎn)在《辦法》第四條中表述的更加明確：“房屋登記,，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。本辦法所稱(chēng)房屋登記機(jī)構(gòu),，是指直轄市,、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)”,。
2.房屋登記物權(quán)公示的要求,。根據(jù)物 權(quán)公示原則的要求，房屋登記應(yīng)當(dāng)具有統(tǒng)一性,，一個(gè)登記區(qū)域內(nèi)的房屋登記簿只能有一個(gè),，這樣該區(qū)域內(nèi)房屋物權(quán)變動(dòng)的各種情況才能準(zhǔn)確地得到反映,，房屋交易的秩序才能良好建立。登記簿的唯一性,，決定了房屋登記機(jī)構(gòu)也必須是唯一的,。依照《辦法》規(guī)定,，這 里的登記區(qū)域就是房屋登記機(jī)構(gòu)所在的行政區(qū)域,，即 直轄市、市或縣,。
2005 年就曾發(fā)布過(guò) 《關(guān)于重申統(tǒng)一房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的通知》,，明確要求一個(gè)城市、縣 （市）只能有一個(gè)房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān),，房屋權(quán)屬登記應(yīng)由市,、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)辦理；各地房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)均不得再以委托等形式辦理房產(chǎn)權(quán)屬登 記,；各市的區(qū)不得再辦理（含接受委托辦理）國(guó)有土地上的房屋權(quán)屬登記,。