一,、登記機構(gòu)的性質(zhì)問題原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》將房屋登記界 定為一種行政確權(quán)行為，《房屋登記辦法》（下稱 法》）對此作了調(diào)整,，將房屋登記表述為房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。
房屋登記是一種不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式,，不再是一種行政確權(quán)行為,，但并不能說房屋登記行為就不是一種行政行為。房屋登記機構(gòu)的性質(zhì)應(yīng)定性為行政機關(guān)為宜,。實際上《辦法》第四條對此已作了規(guī)定：本辦法所稱房屋登記機構(gòu),，是指直轄市、市,、縣人民政府建設(shè) （房地產(chǎn)） 主管部門或者其設(shè)置的負責(zé)房屋登記的機具體到各個城市,，其登記機構(gòu)的設(shè)置不盡相同。有的地方直接由縣（市）房產(chǎn)行政主管部門作為登記 機構(gòu)負責(zé)房屋登記工作,，有的地方是房產(chǎn)管理部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋權(quán)屬登記管理工作,，具體事務(wù)由其所屬的房屋權(quán)屬登記機構(gòu)辦理。
房屋登記機構(gòu)理應(yīng)為一個獨立的機構(gòu),，但從目前實際情況看,，以房產(chǎn)行政管理部門為房屋登記機構(gòu)、其所屬的房屋交易登記中心辦理具體登記業(yè)務(wù)的模式較為可行,。理由如下：
1.將房屋登記仍然視為一種行政行為,，其登 記機構(gòu)為房產(chǎn)行政管理機關(guān)應(yīng)屬必然選擇。
2.房屋登記業(yè)務(wù)內(nèi)容繁雜,，工作量大,，專業(yè)性強， 房產(chǎn)行政管理機關(guān)由于受機構(gòu)和人員編制的限制,，直接辦理房屋登記業(yè)務(wù),，很難保證登記質(zhì)量和效率。房產(chǎn)行政管理機關(guān)只作為法律上的登記主體,，具體業(yè)務(wù)由其所屬機構(gòu)辦理,，即可解決此問題。
3.有利于登記責(zé)任的界定,?！?a href=http://mzt333.com/zt/list-765-2.html >物權(quán)法》第二十一條 規(guī)定了登記機構(gòu)的賠償責(zé)任,，但對賠償責(zé)任的性質(zhì)， 目前各界仍然存在一定的爭議,。以房產(chǎn)行政管理機關(guān)作為房屋登記的主體,，其因登記錯誤而產(chǎn)生的賠 償責(zé)任就有理由認定為一種行政賠償，而行政賠償適 用過錯責(zé)任原則,，從而有可能扭轉(zhuǎn)登記機構(gòu)賠償責(zé)任 擴大化的傾向,。
二、登記機構(gòu)的統(tǒng)一問題從立法本意看,，《物權(quán)法》關(guān)于“實行統(tǒng)一登記制 度”的規(guī)定當(dāng)然包括了登記機構(gòu)的統(tǒng)一,。在《物權(quán)法》 的立法過程中，立法機關(guān)也贊成統(tǒng)一登記機構(gòu),，但考慮到統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革,，實行統(tǒng)一登記 要有一個過程，因此在規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一 登記制度”的同時,，又規(guī)定“統(tǒng)一登記的范圍,、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律,、行政法規(guī)規(guī)定”,。 從我國目前的不動產(chǎn)登記情況看，不同的不動產(chǎn)由不同的機構(gòu)登記,，而在很多城市,，即便是房屋登記，也存在著多個登記機構(gòu),。
從提高辦事效率的角度出發(fā)下放部分權(quán)利,，這其中就包括了房屋登記。還有一種情況就是撤縣（市）改 區(qū)時,，對新設(shè)區(qū)都規(guī)定了一定期限的過渡期,，過渡期內(nèi)，原有的一些職能不作變動,，包括房屋登記,。這兩種 情況都存在一個登記主體合法性的問題，因此,，只能采取委托登記的方式來解決,。以委托的方式進行房屋登記存在以下的問題：
1.不嚴格執(zhí)行房屋登記的相關(guān)規(guī)定。目前,，房屋 登記機構(gòu)與受委托辦理房屋登記的單位都不存在行 政上的隸屬關(guān)系,，其行政上級一般都是區(qū)政府，因此， 這些受托單位往往從局部利益角度考慮,，對一些尚不 具備登記條件的房屋或依法不能進行登記的房屋進 行登記發(fā)證,，為今后埋下隱患,。
2.登記機構(gòu)無法及時掌握房屋登記信息,。目前， 絕大多數(shù)的受托單位與房屋登記機構(gòu)的房屋登記業(yè) 務(wù)系統(tǒng)都是相互獨立的,，房屋登記信息以及登記資料 基本上是以定期或不定期的方式移交房屋登記機構(gòu),， 有的甚至還不移交。這導(dǎo)致房屋登記機構(gòu)掌握的房屋 登記信息和資料不及時,、不完整,，房屋登記機構(gòu)也無 法按照《物權(quán)法》和《辦法》的要求建立一個統(tǒng)一而又 權(quán)威的房屋登記簿。
3.登記責(zé)任無法回避,。雖然房屋登記機構(gòu)與受托 單位基本都以協(xié)議的方式明確了受托方所要承擔(dān)的登記責(zé)任,，但這只解決了錯誤登記的經(jīng)濟賠償問題， 作為房屋登記的主體,，房屋登記機構(gòu)仍然要承擔(dān)法律 層面上的行政責(zé)任。
因此,，在《物權(quán)法》和《辦法》施行后,，不應(yīng)再允許 房屋委托登記。從方便群眾辦理房屋登記的角度考 慮,，各地房屋登記機構(gòu)可視實際情況設(shè)立分支或派出機構(gòu),。
三、登記機構(gòu)的管轄范圍問題從《物權(quán)法》第十條“不動產(chǎn)登記,，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理”的規(guī)定可以看出,，房屋登記是實行屬地管轄原則。
市房屋登記機構(gòu),，其登記區(qū)域不得涉及已設(shè)有房屋登記機構(gòu)的縣域范圍,。換句話說，所有房屋登記機構(gòu)的登記管轄范圍都不能包括其他房屋登記機構(gòu)所管轄的登記區(qū)域,。責(zé)任編輯統(tǒng)一,，應(yīng)屬當(dāng)務(wù)之急，也是切實可行的,。其理由如下：
1.法律的規(guī)定,。《物權(quán)法》第十條規(guī)定,，不動產(chǎn)登記,，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。此處的“不動產(chǎn)所在地”應(yīng)是指直轄市、市,、縣,，并不包含市轄區(qū)。這一點在《辦法》第四條中表述的更加明確：“房屋登記,，由房屋所在地的房屋登記機構(gòu)辦理,。本辦法所稱房屋登記機構(gòu)，是指直轄市,、市,、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負責(zé)房屋登記工作的機構(gòu)”。
2.房屋登記物權(quán)公示的要求,。根據(jù)物 權(quán)公示原則的要求,，房屋登記應(yīng)當(dāng)具有統(tǒng)一性，一個登記區(qū)域內(nèi)的房屋登記簿只能有一個,，這樣該區(qū)域內(nèi)房屋物權(quán)變動的各種情況才能準(zhǔn)確地得到反映,，房屋交易的秩序才能良好建立。登記簿的唯一性,，決定了房屋登記機構(gòu)也必須是唯一的,。依照《辦法》規(guī)定，這 里的登記區(qū)域就是房屋登記機構(gòu)所在的行政區(qū)域,，即 直轄市,、市或縣。
2005 年就曾發(fā)布過 《關(guān)于重申統(tǒng)一房屋權(quán)屬登記機關(guān)的通知》,，明確要求一個城市,、縣 （市）只能有一個房屋權(quán)屬登記機關(guān)，房屋權(quán)屬登記應(yīng)由市,、縣人民政府房產(chǎn)管理部門負責(zé)辦理,；各地房地產(chǎn)登記機關(guān)均不得再以委托等形式辦理房產(chǎn)權(quán)屬登 記；各市的區(qū)不得再辦理（含接受委托辦理）國有土地上的房屋權(quán)屬登記,。