買受人通過中介購買房屋,，在此過程中又和其他的中介方簽訂了房屋買賣合同,，達成交易，是否需要向原中介承擔違約責任呢,？本文將通過一則案例對此問題予以解答,。

案例

（2021）京01民終4718號，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司與王若文等中介合同糾紛二審民事判決書。

基本案情

2019年1月29日,，王若文（甲方,、出賣人）、王平（乙方,、買受人）與鏈家公司（丙方,、居間方）簽訂了《居間服務合同》，主要約定：“第一條,、1,、甲乙雙方共同委托丙方作為交易居間人，2,、居間代理費,，經(jīng)各方友好協(xié)商，應向丙方支付居間代理費20萬元,，其中,，由甲方承擔10萬元，乙方承擔10萬元,，并應于本合同簽訂當日向丙方支付,。……第四條,、違約責任,，1、甲乙雙方利用丙方所提供信息,、條件,、機會等，私自或者另行通過其他居間方簽署《買賣合同》,，甲乙雙方應當承擔違約責任,，丙方有權(quán)要求甲乙雙方支付本合同約定的全部居間代理費。2,、甲乙雙方或乙方延遲向丙方支付本協(xié)議第二條約定的居間代理費,，該延遲方除應向丙方支付居間代理費外，還應就其未支付的部分,，按照每日1%的標準支付違約金……”,。同日，經(jīng)鏈家公司居間,，王若文與王平簽訂房屋買賣合同,，約定王若文將其房屋出售給王平。

2019年9月3日,，三方簽訂《解約協(xié)議書》,，約定解除三方此前簽訂的所有協(xié)議,，甲方辦理房屋網(wǎng)簽注銷手續(xù)、退還定金70萬元,，丙方退還乙方服務費134500元,。甲、乙方及其利害關(guān)系人自本協(xié)議生效之日起一年內(nèi)不得以任何形式或通過任何渠道就上述房屋達成交易,。甲,、乙方及其利害關(guān)系人違反本條約定的，相關(guān)方應向丙方全額返還其已退還的服務費,；如服務費尚未支付的,，相關(guān)方應當按照居間服務合同的約定，向丙方全額支付,。

2019年9月6日，王平與王若文就涉案房屋另行簽訂房屋買賣合同,，并已實際履行,。王平稱其通過21世紀中介公司看到涉案房屋，于是再次與王若文簽訂了房屋買賣合同,。經(jīng)詢,，王平就其主張向21世紀中介公司支付居間服務費未能向法院充分舉證。

鏈家公司主張在簽署《解約協(xié)議書》后,，王平與王若文私下就涉案房屋成交,，違反了《解約協(xié)議書》的約定，構(gòu)成違約,，因此要求王平返還服務費134500元,，并要求王若文支付尚未支付的居間服務費100000元。王平與王若文對《解約協(xié)議書》中關(guān)于禁止雙方通過任何渠道就涉案房屋再行交易的條款系格式條款,，故不同意向鏈家公司支付居間費,。

裁判結(jié)果

一審法院經(jīng)審理后判決：王平向鏈家公司支付居間服務費7萬元；

二審法院經(jīng)審理后判決：撤銷一審判決,，變更為由王平向鏈家公司支付居間服務費10萬元,，王若文向鏈家公司支付居間服務費10萬元。

裁判理由

一審法院認為：鏈家公司為王平與王若文提供了訂立合同的媒介服務并且組織雙方簽訂了《房屋買賣合同》,，合同履行過程中,，三方共同協(xié)商解除了《房屋買賣合同》及《居間服務合同》，但此后王平與王若文在一年之內(nèi)就涉案房屋另行簽訂了《房屋買賣合同》,，此行為違反了三方在《解約協(xié)議書》中的約定,。關(guān)于王平、王若文主張《解約協(xié)議書》中關(guān)于禁止雙方另行達成交易的條款系格式條款,，法院認為,，該條款已經(jīng)字體加粗處理，且該條款的內(nèi)容屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”的約定，不存在免除一方責任,、加重對方責任,、排除對方主要權(quán)利的情形，應認定為有效,。關(guān)于王平,、王若文主張涉案房屋并非鏈家獨家代理一事，王若文并未就涉案房屋委托多家中介公司掛牌出售一事提交證據(jù),，王平亦未能就其向其他中介公司支付居間服務費充分舉證,，難以認定雙方非故意“跳單”。綜上,，鏈家公司有權(quán)依據(jù)《解約協(xié)議書》的約定向相關(guān)方主張居間服務費,。因王平已支付服務費，故根據(jù)《解約協(xié)議書》的約定,，應由鏈家公司向王平主張服務費,，鏈家公司要求王若文承擔支付居間服務費之訴請，于法無據(jù),，法院不予支持,。關(guān)于應返還居間服務費的金額一節(jié)，王平向鏈家公司支付了服務費134500元,，其中包含居間服務費及保障服務費,，其中保障服務費應由方源公司收取,；另考慮到鏈家公司并未全部履行作為中介機構(gòu)的居間服務行為,，王平應當依據(jù)鏈家公司提供的服務部分支付居間服務費，法院酌情確定王平向鏈家公司支付居間費七萬元,。

二審法院認為：民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件,，當時的法律、司法解釋沒有規(guī)定而民法典有規(guī)定的,，可以適用民法典的規(guī)定,，但是明顯減損當事人合法權(quán)益、增加當事人法定義務或者背離當事人合理預期的除外,。委托人在接受中介人的服務后,，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的,，應當向中介人支付報酬,。鏈家公司與王若文、王平之間的《居間服務合同》是各方當事人的真實意思表示,，且不違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,，應屬有效。王平,、王若文雖然與鏈家公司達成《解約協(xié)議書》,，但其二人仍履行了房屋買賣合同的內(nèi)容，雖然其辯稱其是通過案外中介機構(gòu)重新簽訂了協(xié)議,，但是結(jié)合其簽訂《解約協(xié)議書》的時間與另行簽訂房屋買賣合同的時間,，以及房款支付的履約過程來看，王平,、王若文之間的房屋買賣合同系基于鏈家公司的服務達成的,，其后即便另行簽訂房屋買賣合同，亦屬于法律規(guī)定的繞開中介人訂立合同的情形,，故王平,、王若文應向鏈家公司支付報酬?！毒娱g服務合同》系三方共同達成的,，能夠體現(xiàn)鏈家公司提供中介服務應取得的報酬標準，同時三方亦在《解約協(xié)議書》中對于此情形進行了約定,，故鏈家公司要求按照《居間服務合同》中約定的金額支付居間服務費，于法有據(jù),，本院對此予以支持,。一審法院僅支持王平支付7萬元居間服務費的認定法律依據(jù)不足，本院對此予以糾正,。王平,、王若文主張鏈家公司居間服務存在瑕疵，但其證據(jù)不足以證明其主張,，本院對此不予支持,。王若文主張居間服務費應由買方支付，但其已經(jīng)在《居間服務合同》中明確同意支付10萬元居間費,，故其不同意支付居間費的主張沒有相應事實與法律依據(jù),。原告可以放棄或者變更訴訟請求。鏈家公司在二審審理中放棄要求王平,、王若文支付違約金的訴訟請求,，本院對此不持異議。

實務總結(jié)

《民法典》第九百六十五條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務后,，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬”,。對于委托人的”跳單“行為,，是否會導致其向中介人承擔違約責任,，關(guān)鍵要看委托人是否是否利用了中介人提供的房源信息、機會等條件,。如果委托人沒有利用中介人提供的房源信息,，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則委托人有權(quán)選擇不通過這一中介人,，而是選擇價格低,、服務好的其他中介人訂立房屋買賣合同，此行為不構(gòu)成”跳單“,，無需承擔違約責任,。

本案中，鏈家公司與王平,、王若文本就約定了禁止“跳單”條款,，且王平與王若文在和鏈家公司解除居間協(xié)議后不久即簽訂房屋買賣合同，此行為很明顯是基于鏈家公司提供的媒介服務達成的,，為“跳單”行為,，應當向鏈家公司承擔違約責任。