• 【發(fā)布單位】82005
• 【發(fā)布文號】第18號
• 【發(fā)布日期】1997-10-04
• 【生效日期】1997-10-04
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

南寧市人民政府令

南寧市人民政府令
 
（第18號）
 《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)市人民政府辦公會議通過,，現(xiàn)予發(fā)布施行,。



 1997年10月4日

 南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為加強(qiáng)城市住宅區(qū)的管理，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序,，創(chuàng)造整潔,、文明、安全,、方便的居住環(huán)境,，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況,，制定本辦法。



 第二條 本辦法適用于本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理,。



 第三條 本辦法所稱住宅區(qū),，是指以住宅房屋為主，并有相應(yīng)配套的公共設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū),。

 本辦法所稱物業(yè),，是指住宅區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設(shè)施,、設(shè)備及公共場地,。

 本辦法所稱住戶,，是指住宅區(qū)內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)人或使用人。



 第四條 南寧市房產(chǎn)管理局是南寧市物業(yè)管理的行政主管部門,，負(fù)責(zé)全市的物業(yè)管理工作,。

 規(guī)劃,、建設(shè),、公安,、環(huán)境衛(wèi)生、園林,、市政,、供水,、供電等各有關(guān)部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi),，負(fù)責(zé)對住宅區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo),、監(jiān)督檢查。



 第五條 本市城市住宅區(qū)管理實(shí)行社會化,、專業(yè)化及服務(wù)經(jīng)營型的物業(yè)管理模式和主管部門行業(yè)管理,、住戶自主管理與物業(yè)企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制。




 第二章 住宅區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)





 第六條 住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50％以上時,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)下,，及時組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。

 管委會由住宅區(qū)首次住戶大會或住戶代表大會選舉或協(xié)商推舉產(chǎn)生,。

 管委會應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)向物業(yè)管理行政主管部門辦理登記,。



 第七條 管委會代表住戶的利益，維護(hù)住戶的合法權(quán)益,。管委會在物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)下,，負(fù)責(zé)制定管委會章程，選聘物業(yè)管理企業(yè),，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作,。



 第八條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行等級管理,。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查合格，并到工商行政管理部門辦理注冊登記后,，方可接受管委會的委托,，承擔(dān)住宅區(qū)的物業(yè)管理。



 第九條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與管委會簽訂的委托管理合同,，對住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理,。

 委托管理合同應(yīng)當(dāng)明確委托管理的事項、管理標(biāo)準(zhǔn),、管理權(quán)限、管理期限,、管理費(fèi)用,、違約責(zé)任和爭議解決的方式,。

 委托管理合同簽訂后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)將委托管理合同報物業(yè)管理主管部門和工商行政管理部門備案,。



 第十條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

 （一）根據(jù)委托管理合同和國家及自治區(qū)有關(guān)規(guī)定對住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,；

 （二）根據(jù)委托管理合同和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用,；

 （三）勸阻,、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并對造成的損害要求賠償,；

 （四）要求管委會協(xié)助管理,；

 （五）選聘專營公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安和綠化等專項業(yè)務(wù),；

 （六）開展多種經(jīng)營和有償服務(wù),。



 第十一條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

 （一）履行委托管理合同，對受委托管理的房屋,、設(shè)施及其公共部分進(jìn)行維修管理,，承擔(dān)住宅區(qū)內(nèi)的保安、防火,、綠化,、維護(hù)、清潔及住戶日常必需的便民服務(wù)工作,；

 （二）接受管委會和住戶的監(jiān)督,，重大的管理措施提交管委會審議決定；

 （三）接受物業(yè)管理主管部門,、其他有關(guān)主管部門及所在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督,；

 （四）協(xié)助住宅區(qū)所在地居委會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)精神文明建設(shè)的有關(guān)工作,；

 （五）發(fā)現(xiàn)違反法律,、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時向有關(guān)主管部門報告,。



 第十二條 住宅區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行崗位培訓(xùn)持證上崗制度,。



 第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在委托管理合同終止或解除后的10日內(nèi)，向管委會辦理下列事項,，并報物業(yè)管理主管部門備案：

 （一）對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用實(shí)行結(jié)算,，多收的部分予以返還；

 （二）移交全部房屋和住戶檔案資料及有關(guān)財務(wù)帳冊,；

 （三）移交住戶共有的房屋,、場地和其他財物。




 第三章 住宅區(qū)物業(yè)的使用與維護(hù)





 第十四條 住宅區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后,，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向管委會辦理移交手續(xù),，并向管委會移交下列工程建設(shè)資料：

 （一）住宅區(qū)的規(guī)劃圖、竣工總平面圖,；

 （二）單體的建筑,、結(jié)構(gòu)和設(shè)備竣工圖；

 （三）地下管網(wǎng)竣工圖,；

 （四）其他必要的資料,。



 第十五條 住戶使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

 （一）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn),，不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌和用途,；

 （二）不得隨意鑿,、拆房屋的內(nèi)外承重墻、梁,、柱、板,、陽臺,、屋面或隨意占用房屋的公用通道；

 （三）不得堆放易燃,、易爆,、劇毒和放射性物品等；

 （四）不得利用房屋從事危害公共利益的行為,；

 （五）不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益,。



 第十六條 住戶裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知住戶,，并對裝修住宅活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。



 第十七條 住戶不得擅自改變房屋使用性質(zhì),。因特殊需要改變房屋使用性質(zhì)的,，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)征得相鄰住戶和管委會的書面同意,，并報有關(guān)部門審批,。

 住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì),。



 第十八條 任何單位和個人不得占用住宅區(qū)內(nèi)的道路,、停車場等公共場地從事經(jīng)營活動。因房屋維修或公共利益需要臨時占用,、挖掘道路,、場地的，應(yīng)當(dāng)與管委會簽訂協(xié)議,，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,。



 第十九條 住戶轉(zhuǎn)讓或出租房屋時，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓或出租情況及時告知管委會和物業(yè)管理企業(yè),。



 第二十條 房屋的維修責(zé)任,，按下列規(guī)定劃分：

 （一）室內(nèi)部分，由房屋產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)維修,，產(chǎn)權(quán)人與使用人另有協(xié)議的按其協(xié)議執(zhí)行,；

 （二）房屋的外墻面,、樓梯間、通道,、屋面,、上下水管道、公用水箱,、加壓水泵,、電梯、機(jī)電設(shè)備和消防設(shè)施等房屋共用部位和設(shè)施,，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)定期養(yǎng)護(hù)和維修,，其費(fèi)用在房屋產(chǎn)權(quán)人繳納的房屋共用部位和設(shè)施維修費(fèi)中支出。



 第二十一條 住宅區(qū)的通道,、溝渠,、池、井,、綠地,、公共活動場所、停車場,、連廊,、自行車房（棚）、公用天線,、公廁以及垃圾處理等住宅區(qū)公用設(shè)施,，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)和住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)中支出,。

 造成公用設(shè)施損壞的,，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的,，應(yīng)當(dāng)賠償損失,。



 第二十二條 住宅區(qū)內(nèi)的干道、路燈和給排水,、供電,、供熱、供氣,、通訊等管線,，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)由有關(guān)主管部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的，其費(fèi)用由有關(guān)主管部門支付,。

 前款所列維修養(yǎng)護(hù)事項,，有關(guān)主管部門可委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，并按規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)支付委托費(fèi)用,。



 第二十三條 凡房屋及附屬設(shè)施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全,，按規(guī)定應(yīng)由住戶修繕的,，住戶應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的,，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕,，其費(fèi)用由住戶承擔(dān)。



 第二十四條 住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

 （一）踐踏,、占用綠地,，攀折花木；

 （二）占用樓梯間,、通道,、屋面、平臺,、道路、停車場,、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能,；

 （三）亂堆垃圾、雜物,；

 （四）亂搭,、亂貼和亂掛等；

 （五）損毀,、涂劃園林藝術(shù)雕塑,；

 （六）聚眾喧鬧影響他人休息；

 （七）隨意停放車輛和鳴高音喇叭,；

 （八）排放有毒和有害物質(zhì),；

 （九）飼養(yǎng)禽畜；

 （十）未采取防止墜落傷人的保護(hù)措施而在陽臺擺放物品,；

 （十一）從事法律,、法規(guī)和規(guī)章禁止的經(jīng)營活動。




 第四章 住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)和管理用房





 第二十五條 住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成：

 （一）開發(fā)建設(shè)單位繳納的住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi),；

 （二）房屋產(chǎn)權(quán)人繳納的房屋共用部位和設(shè)施維修費(fèi),；

 （三）住戶繳納的管理服務(wù)費(fèi)。



 第二十六條 住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)竣工驗(yàn)收時,，按住宅區(qū)建設(shè)總投資的一定比例,，一次性向物業(yè)管理行政主管部門繳交。

 住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)用于住宅區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),，不得挪作他用,。

 住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)由物業(yè)管理主管部門設(shè)立專帳管理，由住宅區(qū)管委會向物業(yè)管理主管部門申請使用,。



 第二十七條 房屋共用部位和設(shè)施維修費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按房屋建筑面積定額向產(chǎn)權(quán)人收取,，統(tǒng)一繳入住宅區(qū)管委會的“房屋維修”專戶,，由住宅區(qū)管委會審批后定向使用。

 住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi),、房屋共用部位和設(shè)施維修費(fèi)的提取和管理辦法由物業(yè)管理行政主管部門商市財政,、物價部門另行制定。



 第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按物價部門核準(zhǔn)的收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)收取住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),。已按規(guī)定向住戶收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,，其他任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。未受管委會或住戶委托,，物業(yè)管理企業(yè)自行提供額外服務(wù)并收費(fèi)的,，住戶可以不支付。



 第二十九條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時,，應(yīng)當(dāng)按不少于住宅區(qū)總建筑面積1‰的比例無償向管委會提供住宅區(qū)物業(yè)管理專用房屋,，產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體產(chǎn)權(quán)人共有，限于管委會或委托管理的物業(yè)管理企業(yè)使用,，不得轉(zhuǎn)讓或改變用途。



 第三十條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時,，應(yīng)當(dāng)以成本價向管委會提供一定面積的商業(yè)經(jīng)營用房,，購置費(fèi)用可從住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)中墊支，并從該商業(yè)經(jīng)營用房的經(jīng)營收入中分期回收,。產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體產(chǎn)權(quán)人共有。

 前款規(guī)定的商業(yè)經(jīng)營用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公共設(shè)施,、設(shè)備及場地等，均由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理委托合同經(jīng)營,，其收入用于補(bǔ)充住宅區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的不足。




 第五章 住宅區(qū)前期物業(yè)管理





 第三十一條 新建住宅區(qū)自開發(fā)建設(shè)起至管委會成立前為止的物業(yè)管理（以下簡稱前期物業(yè)管理）,，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，或由開發(fā)建設(shè)單位聘請物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),。



 第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂商品房購銷合同時，應(yīng)同時簽訂前期物業(yè)管理委托合同,，并報物業(yè)管理主管部門備案,。

 前期物業(yè)管理委托合同至管委會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理委托合同生效時終止。



 第三十三條 新建住宅區(qū)房屋交付使用之日以前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),；自房屋交付使用之日起至前期物業(yè)管理委托合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,，可由開發(fā)建設(shè)單位和買受人按照前期物業(yè)管理委托合同的約定承擔(dān)。



 第三十四條 開發(fā)建設(shè)單位及其聘請的物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理期間,，不得使用住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi),。



 第三十五條 開發(fā)建設(shè)單位不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓房屋共用部位、共用設(shè)備或公共設(shè)施的所有權(quán),、使用權(quán),。



 第三十六條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修責(zé)任,；開發(fā)建設(shè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)代為承擔(dān)保修責(zé)任,，并向物業(yè)管理企業(yè)支付有關(guān)的費(fèi)用。



 第三十七條 管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)時,，在同等條件下,，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)有優(yōu)先受聘的權(quán)利。




 第六章 罰則





 第三十八條 違反本辦法第八條,、第九條第三款,、第三十二條第一款規(guī)定，未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查而擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)或不及時辦理物業(yè)管理委托合同備案手續(xù)的,，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)；逾期仍不辦理的,，責(zé)令其停止對住宅區(qū)物業(yè)的管理,，并處以二千元以上一萬元以下的罰款。



 第三十九條 住宅區(qū)住戶違反本辦法第十五條,、第二十四條規(guī)定的,，物業(yè)管理公司有權(quán)制止或責(zé)令恢復(fù)原狀；造成損失的,，應(yīng)當(dāng)賠償損失,。



 第四十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的,，管委會有權(quán)予以制止并要求其限期改正,；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失,；情節(jié)嚴(yán)重的,，管委會有權(quán)解除物業(yè)管理合同，物業(yè)管理行政主管部門可對其作出降低資質(zhì)等級的處理,；工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目,；有第（三）項行為的，由物價部門根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定予以處罰：

 （一）對房屋及其共用部位,、設(shè)施,、設(shè)備修繕不及時的,；

 （二）管理制度不健全、管理混亂的,；

 （三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍,，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

 （四）亂搭亂建,，改變房地產(chǎn)和公共設(shè)施用途的,；

 （五）不履行物業(yè)管理合同及住宅區(qū)管理細(xì)則規(guī)定義務(wù)的。



 第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第二十六條第一款,、第二十九條,、第三十條第一款規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期履行,。在規(guī)定時間內(nèi)仍不履行的,，物業(yè)管理行政主管部門可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并有權(quán)要求違反第二十六條第一款的開發(fā)建設(shè)單位按每日3‰交納滯納金,。



 第四十二條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。



 第四十三條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,，可依法提起訴訟或申請復(fù)議。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議,，也不向人民法院起訴,，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。




 第七章 附則



 第四十四條 本辦法頒布實(shí)施前已交付使用的住宅區(qū),，應(yīng)創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理,。

 辦公樓,、高層樓宇、綜合樓宇,、別墅以及其他房產(chǎn)的物業(yè)管理,，參照本辦法執(zhí)行。



 第四十五條 本辦法具體運(yùn)用問題由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋,。



 第四十六條 本辦法自公布之日起施行,。市轄縣可參照執(zhí)行。