所謂在建工程,，是指正在建設中的固定資產(chǎn)建設或改良工程。建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn),，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

（一）在建工程抵押范圍的界定

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定,，抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用權兩部份,，下面從這兩個方面分別分析。

1,、建筑物部分,。在建工程抵押時是以工程全部還是已完工部分作為抵押物。目前理論界和各地登記操作實務中均未統(tǒng)一,。一種觀點認為,，根據(jù)《擔保法》規(guī)定，抵押設定后新增的建筑物不屬于抵押物,，在建工程抵押范圍應為抵押時已完工,、且雙方約定為抵押物的部分，廣州,、成都,、福州等城市均采用此種做法,。另一種觀點認為在建工程抵押物應包含尚未完工部分在內(nèi)的項目整體，持這種觀點的如上海市,。

本文比較贊同第二種觀點,，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：（1）在建工程抵押權屬于房地產(chǎn)期權,，其性質(zhì)不同于《擔保法》上的房地產(chǎn)抵押權,；（2）在建工程抵押的根本目的是為了取得貸款資金完成整個工程；（3）房地產(chǎn)項目在整體建成前無法實現(xiàn)抵押權擔保功能所需實際控制的經(jīng)濟價值,；（4）已完工部分不一定能夠具備獨立使用功能,。

2、土地使用權部分,。對于抵押物范圍包括整宗土地還是僅僅為在建工程已完工部分所分攤的土地份額,，同樣存在兩種觀點。有些地區(qū)將在建工程已完工部分所分攤的土地份額視為抵押物,，如四川省建委1999年《關于加強城市房地產(chǎn)在建工程抵押和預購商品房抵押管理工作的通知》規(guī)定“申請在建工程抵押時,，在建工程占用范圍內(nèi)的土地面積及價值應按抵押建筑面積在工程總建筑面積的所占比例進行分攤,，不得將該在建工程占用范圍內(nèi)的全部土地列入抵押范圍”,。而上海市的做法是以整宗土不可分割作為抵押物。

本文比較贊同上海市的做法,，將整宗土地視為抵押物,。這基于建筑物區(qū)分所有權人對土地使用權的共同共有理論。按房屋面積比例對土地進行份額分攤的做法,，不符合土地使用規(guī)律,，其分攤的份額無法在實地得以體現(xiàn)，因此不具備實際意義,。

（二）在建工程抵押的風險

不管在家工程抵押的范圍如何確定,，該項抵押隱含的風險都遠大于現(xiàn)樓抵押。因為在建工程抵押通常設定于房地產(chǎn)項目建設初期,、商品房預售前,，此時工程項目屬于尚未形成的房屋，其法律關系更趨復雜,，不確定因素較多,。主要有以下幾個方面：

1、抵押權人的風險

對抵押權人--銀行來說,，最大的風險就是工程款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權問題,。建設工程價款優(yōu)先受償權作為法定優(yōu)先權，不僅是由法律直接予以規(guī)定而不是由當事人協(xié)商確定,，而且無須辦理登記手續(xù),，其受償額不屬公示信息，從而導致抵押權人對自己的風險無法預測和控制。在建工程存在爛尾和完工后成為違法建筑的可能性則是抵押權人面臨的另一個風險,。

2,、預購人的風險

我國很多城市允許已批準預售的商品房項目辦理在建工程抵押，或允許辦理在建工程抵押登記后預售,。這樣將存在預購人,、抵押人、抵押權人,、施工單位相互之間錯綜復雜的法律關系,，給預購人帶來風險。一方面,，我國現(xiàn)行法律對于預購商品房備案的法律性質(zhì)還不夠明確,，沒有賦予物權性質(zhì)，購房合同簽訂后,，預購人作為期房的債權人,，與抵押權人同樣面臨工程款優(yōu)先受償問題。另一方面,，因批準預售時房屋尚未建成,，缺少誠信的開發(fā)商很容易利用政府管理的漏洞，以更改房屋編號,、標識等手段,，將已預售期房再設定抵押，或?qū)⒁言O定抵押的期房隱瞞事實再行出售,，使預購人蒙受損失,。這種做法在房地產(chǎn)市場處理不穩(wěn)定時期時尤其可能出現(xiàn)。

3,、登記機關的風險

登記機關在辦理在建工程抵押登記時面臨的風險主要源自三個方面,。

首先是我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度問題。因我國法律未明確界定房地產(chǎn)登記機關辦理登記時應采取何種審查方式,，以及應承擔多大的法律責任,，登記機關在審查范圍上無法可依，導致頻頻被拖泥帶水入權利人經(jīng)濟糾紛甚至被判經(jīng)濟賠償?shù)睦Ь场?/p>

其次是源于在建工程抵押登記的特殊性,。在建工程抵押登記涉及預售審批管理,、預售款資金監(jiān)管、預購期房合同備案（有些地區(qū)采用預告登記）以及拆遷安置管理銜接和協(xié)調(diào),，這使得登記過程比一般物權登記復雜很多,，在實踐中極易出現(xiàn)失誤。

此外,，由于我國房地產(chǎn)市場起步晚,，發(fā)展快,，很多城市的房地產(chǎn)主管部門管理水平滯后，信息化程度不高,，是在建工程抵押登記引發(fā)問題的又一隱患,。雖然一些發(fā)達城市采用了商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)、在建工程抵押網(wǎng)上申報制度,，但畢竟未普及,，而且未形成系統(tǒng)的操作規(guī)范。