所謂在建工程,，是指正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程,。關(guān)于在建工程抵押問題，《擔(dān)保法》未做規(guī)定,，《最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)中的房屋或者其它建筑物抵押的,，當(dāng)事人辦理了抵押登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”,，等于認(rèn)可了在建工程抵押的合法性,，但對于在建工程抵押的條件未做具體規(guī)定。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

為防范在建工程抵押給預(yù)購人和抵押權(quán)人帶來風(fēng)險,，可以采取以下防范措施：

1,、采取在建工程整體抵押原則

關(guān)于在建工程抵押范圍的界定，即在建工程及土地整體作為抵押物的原則,，體現(xiàn)在登記中主要有四個方面：（1）抵押登記時應(yīng)將整宗土地納入抵押登記的標(biāo)的物范圍,，而不應(yīng)按分?jǐn)偡蓊~登記；（2）抵押登記完成后,，又以在建工程上新增建筑物設(shè)定抵押的行為不再予以登記,；（3）在建工程為多個權(quán)利人共有的，共有權(quán)人應(yīng)共同申請抵押登記,，共有人之一以其所占份額抵押的,，不予登記；（4）已開始預(yù)售的在建項目,，以未售部分期房進(jìn)行抵押的,，不予登記,。

2、在建工程已辦理抵押登記的不再批準(zhǔn)預(yù)售

我國內(nèi)地很多城市對在建工程辦理抵押登記后允許開發(fā)商預(yù)售,，具體做法是：抵押人在抵押權(quán)人--銀行的同意下銷售房屋后,，登記機(jī)關(guān)在原登記中相應(yīng)滌除該套房屋的抵押關(guān)系。實踐證明,，這種做法很難管理,，在實際操作中已出現(xiàn)很多問題。理由是：

（1）違反了在建工程整體抵押原則,；

（2）在建工程作為尚未形成的房屋,，設(shè)定抵押后再分套解除抵押進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,，法律關(guān)系復(fù)雜,，難以管理；

（3）房地產(chǎn)市場已較成熟,，開發(fā)商整體實力較強(qiáng),，不宜鼓勵這種融資方式。

3,、對抵押在建工程的投入資金比例設(shè)定要求

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的,，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的,，形成工業(yè)用地若其他建設(shè)用地條件的,。”在建工程抵押登記時,，應(yīng)否設(shè)置同樣的限制,，實務(wù)中也存在爭議。為實現(xiàn)債權(quán)目的,，可對抵押物以轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行處分是抵押合意成立的前提,，哪種抵押物不具備變現(xiàn)能力，抵押權(quán)只不過是一紙空文,，將無法兌現(xiàn),。要求在建工程抵押時須完成《城市房地產(chǎn)管理法》所規(guī)定的開發(fā)投資總額的25%以上正是貫徹了這個基本規(guī)律。

4,、對貸款用途和抵押額的審查問題

因在建工程抵押貸款用途限定在工程繼續(xù)建造資金,，而目前銀行在資金監(jiān)管方面能夠發(fā)揮的作用有限，這就涉及到登記機(jī)關(guān)有無責(zé)任對貸款用途和貸款額進(jìn)行審查的問題,。對此,，國家法律沒有明確規(guī)定,，上海市在其《房地產(chǎn)抵押辦法》中規(guī)定在建工程設(shè)定抵押權(quán)的條件之一是“該建設(shè)工程承包合同是能形成具有獨立使用功能的房屋的總承包合同或施工總承包合同”，并要求“抵押合同內(nèi)容應(yīng)包括該建設(shè)工程承包合同或施工總承包合同約定的建設(shè)工程造價,、已投入該建議工程的款額”,。這此規(guī)定旨在強(qiáng)調(diào)建設(shè)工程抵押擔(dān)保的貸款額必須限制在建設(shè)承包造價內(nèi)，以避免濫用建設(shè)工程抵押權(quán)而可能產(chǎn)生的不良影響,。

房地產(chǎn)商為了獲取資金而進(jìn)行在建工程抵押無可厚非,，我們也無理要求其不得將在建工程予以抵押，但是若消費者購買了抵押的在建房屋,，那他就在不知情時為該房屋辦理了抵押,，且自己一時半會還不可能獲得房屋的所有權(quán)。為了避免在建工程抵押給自己帶來風(fēng)險,，除了呼吁政府部門予以監(jiān)管外,，消費者自己在購房前也要了解清楚所購房源是否為在建工程抵押房，避免因買到這類房子產(chǎn)生的后期風(fēng)險,。