一,、基本案情

劉曉樂原審訴稱：2013年4月5日，其與李江美達(dá)成協(xié)議,，約定將其認(rèn)購的位于XXX街XXX家屬院X號樓高層X單元XXXX室房屋轉(zhuǎn)讓給李江美,，每平方2560元，房款為243200元,，轉(zhuǎn)讓費(fèi)86800元,，共計33萬元。轉(zhuǎn)讓費(fèi)86800元于簽訂合同之日支付16800元,，剩余7萬元李江美拿到房屋備案合同的當(dāng)月付清,，如果違約要向?qū)Ψ街Ц哆`約金20萬元。后得知李江美已經(jīng)簽完合同，要求李江美按照合同約定支付剩余轉(zhuǎn)讓費(fèi)7萬元,，李江美以各種理由推脫不予給付,。故訴至法阮，請求判令：1,、李江美支付房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)7萬元,；2、李江美支付違約金3萬元,；3,、本案訴訟費(fèi)用由李江美承擔(dān)。

李江美原審辯稱：1,、其和劉曉樂簽訂合同要買他的房子,，本來約定是按揭付款，但后來不能辦理按揭,，是劉曉樂違約；2,、劉曉樂沒有房屋產(chǎn)權(quán)證,、土地使用證，沒有銷售房屋的權(quán)利,，雙方簽訂的購房協(xié)議無效,，故不應(yīng)當(dāng)給付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，不同意支付違約金,。

原審法院查明：劉曉樂系伊犁公路管理局職工,。2011年伊犁公路管理局為解決單位職工住房困難問題，組織單位職工團(tuán)購商品房,，聯(lián)合伊犁佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在XXX街單位院內(nèi)修建了2號高層住宅,，劉曉樂作為單位職工參與了團(tuán)購。2012年7月18日,，劉曉樂向伊犁佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付5萬元購房首付款,，購買了伊犁佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的伊犁公路管理局伊寧分局X號高層住宅樓X單元XXXX房。2013年4月5日,，劉曉樂與李江美簽訂《購房協(xié)議書》一份,，約定由劉曉樂將其認(rèn)購的位于伊寧市XXX街XXX家屬院X號樓高層X單元XXXX樓中間小套，總建筑面積95平方米的房屋轉(zhuǎn)讓給李江美,，房款為243200元,，單價每平方米2560元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)為86800元,，共計33萬元,；李江美在協(xié)議簽訂之日起，支付劉曉樂86800元房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)，協(xié)議簽訂之日,，李江美支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)16800元,，剩余7萬元由李江美拿到房屋備案合同的當(dāng)月付清；劉曉樂協(xié)助李江美交款,，自協(xié)議生效之日起,，此房一切事宜由劉曉樂協(xié)助辦理，費(fèi)用李江美自理,。劉曉樂協(xié)助李江美共同辦理房產(chǎn)證,、土地使用證手續(xù)，提供必要的文件,、資料和便利,，并按國家規(guī)定由李江美支付相應(yīng)稅費(fèi)；協(xié)議經(jīng)雙方簽章后生效,，并對雙方都具有約束力,，應(yīng)嚴(yán)格履行。如有違約,，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任,，并賠償損失，支付違約費(fèi)用人民幣20萬元,。協(xié)議簽訂后當(dāng)天,，劉曉樂及其丈夫張鵬舉分別給李江美出具內(nèi)容為“今收到李江美房款50000元（伍萬元整），此進(jìn)帳單交付李江美,，該單據(jù)的所有權(quán)歸李江美所有,。”,、“今收到李江美房屋轉(zhuǎn)讓贊16800元（壹萬陸仟捌佰元整）特此說明,。”的收條兩份,。2014年10月14日,，李江美與伊犁佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買位于伊寧市XX街XX號伊犁公路管理局伊寧分局X號高層住宅樓X單元XXXX號房,，建筑面積為93.19平方米,，房屋代碼為1456608。單價每平方米為2560元,，總房款238566.40元,，該房地產(chǎn)開發(fā)公司向李江美出具購房發(fā)票一張。2014年10月14日,，伊寧市房地產(chǎn)管理局對該份合同進(jìn)行了備案?，F(xiàn)劉曉樂向李江美索要剩余轉(zhuǎn)讓費(fèi)無果,，訴至原審法院。

原審法院認(rèn)為：當(dāng)事人行使權(quán)利,，履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則,。本案中，劉曉樂與李江美在自愿,、平等,、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的《購房協(xié)議書》，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示,，且不違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議書合法有效,，予以確認(rèn),。從該協(xié)議書內(nèi)容看，實質(zhì)是合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓關(guān)系,。債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人,。劉曉樂向伊犁佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首付5萬元房款訂購了涉案房屋，取得了涉案房屋的購買權(quán),。劉曉樂與伊犁佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間已形成房屋買賣合同關(guān)系,，劉曉樂作為該合同的債權(quán)人可以將房屋買賣合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給李江美，劉曉樂已將訂購房屋的首付款憑據(jù)交付給了李江美,，李江美又與伊犁佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同，并在伊寧市房地產(chǎn)管理局進(jìn)行了備案登記,。因此劉曉樂已將買賣房屋的合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了李江美,，李江美就應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議向劉曉樂支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)。故對劉曉樂主張支付剩余7萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)的訴訟請求,，于法有據(jù),，予以支持。對李江美辯稱劉曉樂沒有房屋產(chǎn)權(quán)證,，沒有銷售房屋的權(quán)利,，協(xié)議無效的抗辯理由，有悖于法律規(guī)定,，不予采信,。對劉曉樂主張違約金3萬元，協(xié)議明確約定李江美拿到房屋備案合同的當(dāng)月付清全部轉(zhuǎn)讓費(fèi),，李江美未履行,，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,，因雙方約定的違約金過高,，李江美請求調(diào)整,，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋二》第二十九條第二款“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失”的規(guī)定,，故酌情對方約定的違約金調(diào)整為21000元,，李江美應(yīng)當(dāng)支付劉曉樂違約21000元。對李江美辯稱劉曉樂承諾給其辦理按揭貸款,，劉曉樂屬違約的抗辯理由,，沒有提供充分證據(jù)證實，且與事實不符,，不予采信,。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六條,、第六十條第一款,、第七十九條、第八十八條,、第一百零七條,、第一百一十四條第二款，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋二》第二十九條第二款,，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定,，判決：一、李江美于判決生效之日起3日內(nèi)支付劉曉樂轉(zhuǎn)讓款7萬元,；二,、李江美于判決生效之日起3日內(nèi)支付劉曉樂違約金21000元；三,、駁回劉曉樂的其他訴訟請求,。若未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定,，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息,。案件受理費(fèi)2300元，減半收取1150元,，由李江美負(fù)擔(dān)1038元,，劉曉樂負(fù)擔(dān)112元。

上訴人李江美不服原審判決,，向本院提起上訴稱：劉曉樂于2013年3月在58同城網(wǎng)上發(fā)布售房信息,，稱有一套商品房出售，其與劉曉樂簽訂了《購房協(xié)議書》,，該合同第二條約定該房屋房產(chǎn)證,、土地使用證一并轉(zhuǎn)讓。合同約定房款為243200元,，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就高達(dá)86800元,。其向劉曉樂支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)16800后才發(fā)現(xiàn)劉曉樂根本沒有房屋產(chǎn)權(quán)證,、土地使用證，完全是虛構(gòu)事實,，騙取其86800的轉(zhuǎn)讓費(fèi),，雙方簽訂的協(xié)議無效。原審判決未查清案件事實,，且適用法律錯誤,。請求撤銷一審判決；依法改判駁回劉曉樂的一審訴訟請求,；一,、二審案件受理費(fèi)及送達(dá)費(fèi)由劉曉樂承擔(dān)。

被上訴人劉曉樂答辯稱：2013年3月,，其發(fā)布廣告要轉(zhuǎn)讓房屋,，李江美打電話要求見面談，本人將該房屋為團(tuán)購房,，其支付首付款5萬元,，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是多少、雙方簽訂合同后就可以轉(zhuǎn)讓房屋等情況均告知了李江美,。李江美所說房產(chǎn)證,、土地證問題，其將李江美帶到房產(chǎn)開發(fā)公司把購房人名字改成李江美,，以后手續(xù)由李江美辦在她名下,，李江美咨詢了房地產(chǎn)開發(fā)公司會計后，同意一次性付款,，轉(zhuǎn)讓手續(xù)齊全,。合同有效無效法院自有定奪。李江美的上訴請求不能成立,，請求駁回。

經(jīng)本院審理查明,，原審法院查明的事實屬實,，本院予以確認(rèn)。

本院另查明：伊犁佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已將伊寧市天山后街69號伊犁公路管理局伊寧分局2號高層住宅樓1單元1703號房的鑰匙交付給李江美,，李江美已裝修入住,。

上述事實有雙方當(dāng)事人的陳述在卷予以佐證。

二,、爭議焦點(diǎn)

1,、本案定性問題；

2,、李江美與劉曉樂簽訂《購房協(xié)議書》是否有效,，劉曉樂要求李江美支付剩余轉(zhuǎn)讓款的理由能否成立,。

三、法律分析

關(guān)于第一個焦點(diǎn)問題,。債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移是指合同當(dāng)事人將其依據(jù)合同享有的權(quán)利與義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人,。本案中，劉曉樂因單位團(tuán)購商品房,，向伊犁佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付5萬元購房首付款,，購買了伊犁佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于伊犁公路管理局伊寧分局X號高層住宅樓X單元XXXX房，之后劉曉樂與李江美經(jīng)協(xié)商簽訂《購房協(xié)議書》,，將其依據(jù)與伊犁佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間的房屋買賣合同所享有的位于伊犁公路管理局伊寧分局X號高層住宅樓X單元XXXX房屋的權(quán)利與義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給李江美,，李江美與伊犁佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，劉曉樂與李江美簽訂的《購房協(xié)議書》符合債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移的法律特征,，本案應(yīng)當(dāng)定性為債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移合同糾紛,，原審判決將本案定性為債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛屬適用法律錯誤，應(yīng)予糾正,。

關(guān)于第二個焦點(diǎn)問題,。劉曉樂在與李江美簽訂《購房協(xié)議書》時，僅向伊犁佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了房屋首付款5萬元,，因此不可能取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證書,、土地使用證等房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，對于該事實李江美在收到劉曉樂及丈夫其出具“今收到李江美房款50000元（伍萬元整）,，此進(jìn)帳單交付李江美,，該單據(jù)的所有權(quán)歸李江美所有?！钡氖諚l時就應(yīng)當(dāng)知情,。之后經(jīng)伊犁佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同意，劉曉樂將其所享有的位于伊寧市天山后街69號伊犁公路管理局伊寧分局X號高層住宅樓X單元XXXX號房屋的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給李江美,，李江美就同一房屋與伊犁佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房買賣合同》,，并在伊寧市房地產(chǎn)管理局備案登記，目前李江美已將該房屋裝修入住,。因此劉曉樂與李江美簽訂的《購房協(xié)議書》不僅合法有效,，且已實際履行，李江美應(yīng)當(dāng)向劉曉樂支付剩余轉(zhuǎn)讓款,。李江美提出劉曉樂無房產(chǎn)證,、土地使用證而出售房屋，雙方簽訂的《購房協(xié)議書》無效的上訴理由,，不能成立,，不予支持。

四,、裁判結(jié)果

原審判決雖在定性方面適用法律錯誤,，但判決結(jié)果正確,，應(yīng)予維持。上訴人李江美的上訴理由不能成立,，本院不予支持,。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴,，維持原判,。

二審案件受理費(fèi)2075元，由上訴人李江美負(fù)擔(dān),。

本判決為終審判決,。

五、裁判依據(jù)

1,、《中華人民共和國合同法》第六條,、第六十條第一款、第七十九條,、第八十八條,、第一百零七條、第一百一十四條第二款

2,、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋二》第二十九條第二款

3,、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款