一、征收方式

（一）核定征收,，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收,，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元,，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元,。

（二）減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收,。其中又分兩種情況,，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票,，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告,。

1.能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額：(1)取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額

(2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額

(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金

(4)取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅,。

2.不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法,，評定的房屋及建筑物價格評估報告的,，扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認：

(1)取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明

(2)中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進行確認

(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用,。

二,、征稅對象

納稅人：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人,。

課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額,。

土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額,。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入,、實物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益,?？鄢椖堪础稐l例》及《細則》規(guī)定有下列幾項：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用,。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金,；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價款,。

（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本),。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費,、建筑安裝工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費,、開發(fā)間接費用,。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)是指銷售費用,、管理費用,、財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定,，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當(dāng)年損益,，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作,，《細則》規(guī)定,，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤,，并提供金融機構(gòu)證明的,，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除,。凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除,，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計算扣除,。

（4）舊房及建筑物的評估價格,。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值,，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認的價格,。

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅,、城市維護建設(shè)稅,、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加,，也可視同稅金予以扣除,。

（6）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除,。