土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦,，不包括以繼承,、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

1.一般規(guī)定

（1）土地增值稅只對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅,，對“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅,。

（2）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅,。

（3）土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅,，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，不予征稅,。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：

①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn),、土地使用權(quán)贈與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”,。

②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體,、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利,、公益事業(yè)。

2.特殊規(guī)定

（1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營一方以土地作價入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營條件,，免征收土地增值稅,。其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅,。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途,，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅,。

（3）房地產(chǎn)的互換,，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移,，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為,，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)審核,，可以免征土地增值稅。

（4）合作建房,，對于一方出地,，另一方出資金，雙方合作建房,，建成后按比例分房自用的,，暫免征收土地增值稅；但建成后轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)征收土地增值稅,。

（5）房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者,，將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為,。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

（6）房地產(chǎn)的抵押,，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)在抵押期間并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更,，因此對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅,。

（7）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,，免征收土地增值稅,。

（8）房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為,。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入,，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,，其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。

（9）房地產(chǎn)的重新評估,，按照財政部門的規(guī)定,，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍,。

（10）土地使用者處置土地使用權(quán),，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地,，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書,，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù),，只要土地使用者享有占用,、使用收益或處分該土地的權(quán)利，具有合同等到證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓,、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益,，土地使用者及其對方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等,。