根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定,，定金當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為的擔(dān)保。履行債務(wù)后,，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回,。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金,；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限,。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效,。

定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十,。若當(dāng)事人既約定違約金,，又約定定金的,，一方違約時(shí),，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金作為合同擔(dān)保的一種形式,，首要作用是擔(dān)保合同的履行;定金還有證明合同成立的作用,。

預(yù)付款是一種支付手段，其目的是解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺,。預(yù)付款不具有擔(dān)保債的履行的作用,，也不能證明合同的成立。收受預(yù)付款一方違約,，只須返還所收款項(xiàng),，而無(wú)須雙倍返還。此外,，法律對(duì)預(yù)付款的使用有嚴(yán)格規(guī)定,，當(dāng)事人不得任意在合同往來(lái)中預(yù)付款項(xiàng)，而對(duì)定金則無(wú)此限制,。

關(guān)于訂金,，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì),，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的,，人民法院不予支持。一般情況下,，交付訂金的視作交付預(yù)付款,。另外，根據(jù)市房屋資源管理局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知》的有關(guān)規(guī)定,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取訂金的,，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的千分之五以?xún)?nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后,，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià),。購(gòu)房者在支付訂金后，不購(gòu)買(mǎi)預(yù)訂房屋的,，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理,，但屬下列情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購(gòu)房者支付的訂金：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未簽訂書(shū)面協(xié)議收取訂金的,；

2,、簽訂的書(shū)面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的；

3,、雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧,、不能協(xié)商一致的；

4,、廣告,、售樓書(shū)、樣品房與實(shí)際狀況不相符的,。

定金,，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定,，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前,，按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過(guò)20%)，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢(qián)或其替代物,。它是作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣,，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù),，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn),。簽合同時(shí)，對(duì)定金必需以書(shū)面形式進(jìn)行約定,，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限,。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務(wù),，需向另一方雙倍返還債務(wù),。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定,，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回,。

1、訂約定金 

“解釋”第一百一十五條規(guī)定了訂約定金,。訂約定金即立約定金,，其設(shè)立是為了擔(dān)保主合同的簽訂。訂約定金的特點(diǎn)是,，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有關(guān)系,。凡在意向書(shū)一類(lèi)的協(xié)議中設(shè)定了訂約定金，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)就存在,，在其所擔(dān)保的訂約行為沒(méi)有發(fā)生時(shí),，對(duì)拒絕訂立主合同的當(dāng)事人就要實(shí)施定金處罰,。

2、成約定金 

“解釋”第一百一十六條規(guī)定了成約定金,。作為主合同成立或生效要件而約定的定金,，稱(chēng)之為成約定金。當(dāng)事人在合同中約定有成約定金的,，定金未交付,，則合同不成立或不生效。若當(dāng)事人約定定金并明確表示定金的交付構(gòu)成合同的成立或生效要件的,，該定金具有成約定金的性質(zhì),。但是，為了鼓勵(lì)交易,，如果主合同已經(jīng)履行或者履行了主要部分,，即使給付定金的一方當(dāng)事人未按約實(shí)際交付定金,，仍應(yīng)當(dāng)承認(rèn)主合同的成立或生效,。

3、解約定金

“解釋”第一百一十七條規(guī)定了解約定金,。解約定金是指以定金做為保留合同解除權(quán)的代價(jià),，即支付定金的一方當(dāng)事人可以放棄定金以解除合同，接受定金的一方當(dāng)事人也可以雙倍返還定金以解除合同,。需要注意的是,，當(dāng)事人一方雖然以承擔(dān)定金損失解除了合同，但在守約的當(dāng)事人因合同解除受到的損失大于定金收益的情況下,，解約方仍然應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任,。

4、違約定金

《擔(dān)保法》第八十九條對(duì)違約定金作了規(guī)定,，"解釋"第一百二十條,、第一百二十二條對(duì)違約定金作了補(bǔ)充規(guī)定。違約定金是指以定金的放棄或者雙倍返還作為違反合同的補(bǔ)救方法而約定的定金,。 《擔(dān)保法》規(guī)定以當(dāng)事人一方不履行約定的債務(wù)作為適用定金罰則的條件,，"解釋"進(jìn)一步對(duì)"不履行"分不同情況作了不同規(guī)定。一是明確規(guī)定違約定金處罰的條件不但要有遲延履行等違約行為,，還要有因該違約行為致使合同目的落空的結(jié)果,，這兩個(gè)條件缺一不可。二是主合同部分得到履行,，部分沒(méi)有履行,，一方當(dāng)事人因此受到了損失，但是合同的目的沒(méi)有完全落空,，這時(shí),，既要對(duì)不完全履行合同的當(dāng)事人進(jìn)行定金處罰,，又不能使定金全部被罰。三是因不可抗力,、意外事件或第三人過(guò)錯(cuò)致使主合同不能履行,，能否適用定金罰則的規(guī)定。對(duì)于因不可抗力,、意外事件致使主合同不能履行的,，不適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過(guò)錯(cuò),，致使主合同不能履行的,，適用定金罰則。當(dāng)事人一方受定金處罰后,，可以依法向第三人追償,。

而訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的,，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款,，即使認(rèn)定為一種履約保證，這種保證也是單方的,，它只對(duì)給付方形成約束,，即給付方對(duì)收受方的保證。若收受方違約,，只能退回原訂金,，得不到雙倍返還;若給付方違約，收受方會(huì)以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還,。

1,、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未付的,，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反;而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分,，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反,。

2,、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果,，訂金僅可作損害賠償金,。

3、訂金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制,，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%;而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定,，法律一般不作限制。

4,、定金具有擔(dān)保性質(zhì),，而訂金只是單方行為,，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。

可見(jiàn)定金和訂金雖只一字之差,，但其所產(chǎn)生的法律后果是不一樣的,，訂金不能產(chǎn)生定金所有的四種法律效果，更不能適用定金罰則,。

關(guān)于商品房定金與訂金的區(qū)別,。所謂定金是指合同一方當(dāng)事人根據(jù)合同的約定，預(yù)先付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的金額,，以保證合同的履行,，是作為債權(quán)擔(dān)保而存在的。在買(mǎi)賣(mài)合同中,，只要約定了定金條款,，如果違約都要承擔(dān)與定金數(shù)額相等的損失。換句話說(shuō),，如果支付定金的一方違約,，即喪失定金的，定金歸收取定金的一方所有,。如果收取定金的一方違約,，則應(yīng)雙倍返還定金,。這種以定金方式確保合同履行的方法稱(chēng)為定金罰則,。

在商品房銷(xiāo)售中，定金罰則同樣適用,。但應(yīng)在開(kāi)發(fā)企業(yè)取得房屋合法的銷(xiāo)售證件后,，才能收取買(mǎi)房人的定金。作為消費(fèi)者必須清楚開(kāi)發(fā)商是否有資質(zhì),，是否有權(quán)收取定金,。在不具備資質(zhì)的條件下，開(kāi)發(fā)商如果因?yàn)槭袌?chǎng)的原因,，提前向社會(huì)發(fā)售房產(chǎn),，則買(mǎi)受人認(rèn)購(gòu)時(shí)交納的只為保留金，客戶隨時(shí)可以選擇退房,，保留金如數(shù)退還,，對(duì)客戶的約束力較小。

如果客戶不想買(mǎi)了,，即使收據(jù)上寫(xiě)的是定金,，從法律意義上講開(kāi)發(fā)商也應(yīng)退還。同時(shí)作為買(mǎi)受人,，應(yīng)該區(qū)分定金和訂金的區(qū)別,。訂金只是預(yù)付款的一部分,，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開(kāi)發(fā)商違約不簽定合同的情況下,，無(wú)法得到雙倍的返還