一,、案情介紹

原告陶艷紅與被告吉林省悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱悅城公司）及第三人趙生執(zhí)行異議之訴一案,，向法院提起訴訟。

陶艷紅向法院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)悅城公司抵給陶艷紅的房屋所有權(quán)歸陶艷紅所有,；2.停止對(duì)位于吉林市越山路紅光秀苑小區(qū)2號(hào)樓2單元403室房屋的執(zhí)行,；3.訴訟費(fèi)用由悅城公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：2012年9月16日,，因悅城公司拖欠施工方長春建工集團(tuán)匯鑫有限公司（以下簡稱建工集團(tuán)）工程款,，故簽訂協(xié)議將上述等房屋抵頂給了建工集團(tuán)。由于建工集團(tuán)拖欠陶艷紅材料款,，于同年9月29日建工集團(tuán)將上述2號(hào)樓2單元403室抵給陶艷紅,。陶艷紅為了正式辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)保險(xiǎn)和簡便,，經(jīng)協(xié)商直接與悅城公司簽訂了以房抵債協(xié)議。此后,，該房屋由陶艷紅占有和使用,。由于第三人趙生原因至今沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。陶艷紅與悅城公司所簽房屋抵債的行為和協(xié)議是合法有效的,，故陶艷紅訴至法院,，請(qǐng)求依法保護(hù)合法權(quán)益。

悅城公司缺席未作答辯,。

趙生述稱,，一、關(guān)于陶艷紅請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)的訴求,，因?yàn)楸景赶祱?zhí)行異議之訴,，確認(rèn)房屋所有權(quán)不應(yīng)在本案中予以審理。二,、關(guān)于陶艷紅要求解除查封的訴求,，趙生對(duì)陶艷紅抵賬的合法性及真實(shí)性均有異議，陶艷紅的債權(quán)不能夠排除趙生的執(zhí)行,。三,、陶艷紅需舉證證明趙生對(duì)本案涉案房屋進(jìn)行了執(zhí)行查封,。

根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù),，法院認(rèn)定事實(shí)如下：2012年9月29日，悅城公司作為甲方與作為乙方的陶艷紅簽訂《商品房抵賬協(xié)議》一份,，協(xié)議約定：“甲,、乙雙方共同確認(rèn)截止2012年9月29日止，甲方所欠乙方的債務(wù)為358386元,；甲方用于抵賬的商品房位于吉林省吉林市船營區(qū)越山路412紅光秀苑小區(qū)2號(hào)樓2單元403號(hào),，備案號(hào)為0204051，該房屋暫測(cè)建筑面積為85.33平方米,；甲,、乙雙方確認(rèn)以上房屋作價(jià)后價(jià)款為358386元，清償所欠乙方的全部債務(wù),，由乙方出具收據(jù),，至此雙方該筆債務(wù)債權(quán)全部結(jié)清?！碑?dāng)日,，悅城公司為陶艷紅出具了收款收據(jù),。2013年7月5日，因趙生與悅城公司借款合同糾紛,，法院作出（2013）寬民初字第1271號(hào)民事調(diào)解書,，由悅城公司于2013年10月5日前給付趙生借款5000000元,。該案在訴訟期間，法院依據(jù)趙生財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng),，于2013年7月5日查封了悅城公司開發(fā)的紅光秀苑小區(qū)32套房屋,，其中不包含2號(hào)樓2單元403號(hào)房。2014年8月4日,，陶艷紅繳納了契稅,、物業(yè)維修基金、供熱費(fèi),、進(jìn)戶費(fèi),、報(bào)警器及水、電費(fèi)后辦理了入住手續(xù),。因（2013）寬民初字第1271號(hào)民事調(diào)解書進(jìn)入執(zhí)行程序,，法院于2015年6月15日作出（2015）寬執(zhí)字第500號(hào)執(zhí)行裁定書并發(fā)布公告，對(duì)包括案涉房屋在內(nèi)的紅光秀苑小區(qū)2號(hào)樓,、3號(hào)樓,、4號(hào)樓共計(jì)29套住宅房屋進(jìn)行了查封。陶艷紅就其中案涉房屋的查封提出執(zhí)行異議,，法院作出（2015）寬執(zhí)異字第64號(hào)執(zhí)行裁定書,，駁回了陶艷紅的異議，陶艷紅為此提起訴訟,。庭審中,，趙生主張查封在先，陶艷紅對(duì)此不予認(rèn)可,。

二,、爭議焦點(diǎn)

本案的爭議焦點(diǎn)是：原告陶艷紅是否享有對(duì)案涉房屋排除執(zhí)行的合法權(quán)利。

三,、法律分析

悅城公司與陶艷紅經(jīng)協(xié)商以案涉房屋抵頂其所欠陶艷紅的債務(wù),，并與陶艷紅簽訂《商品房抵賬協(xié)議》。陶艷紅按照該協(xié)議以債權(quán)的形式支付了購房款,，應(yīng)視為履行了交付全部購房款的義務(wù),。該協(xié)議具備商品房買賣合同的基本要件，且結(jié)合該樓盤已在房屋登記機(jī)關(guān)備案登記的事實(shí),，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《商品房抵賬協(xié)議》屬于合法有效的書面買賣合同,。同時(shí),，陶艷紅于2014年8月繳納了契稅、供熱,、進(jìn)戶及水電等費(fèi)用,，并辦理入住手續(xù)，足以認(rèn)定陶艷紅已實(shí)際占有,、使用該房屋,。法院對(duì)案涉房屋的查封時(shí)間是2015年6月，在簽訂《商品房抵賬協(xié)議》及交付房屋之后,。雖然陶艷紅未辦理更名過戶手續(xù),，但不能認(rèn)定是因陶艷紅自身原因所致。為此本案參照最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn),；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記,。”,，陶艷紅享有對(duì)案涉房屋排除執(zhí)行的合法權(quán)利?，F(xiàn)陶艷紅請(qǐng)求停止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，有事實(shí)及法律依據(jù),，法院予以保護(hù),。陶艷紅主張確認(rèn)案涉房屋歸其所有，屬于物權(quán)范疇,，至今陶艷紅與悅城公司尚未完成所有權(quán)的變更登記手續(xù)，故陶艷紅此項(xiàng)訴請(qǐng),，不符合法律規(guī)定,，法院不予支持。悅城公司經(jīng)法院合法傳喚,，未到庭應(yīng)訴,，視為放棄了抗辯權(quán)，自行承擔(dān)對(duì)己不利的法律后果,。

四,、裁判結(jié)果

1、停止對(duì)吉林省悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的,、位于吉林市越山路紅光秀苑小區(qū)2號(hào)樓2單元403室,、建筑面積為85.33平方米房屋的執(zhí)行,；

2、駁回陶艷紅其他訴訟請(qǐng)求,。

案件受理費(fèi)6675元,，公告費(fèi)260元，由吉林省悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān),。

五,、裁判依據(jù)

1、《中華人民共和國民法通則》第五條

2,、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條

3,、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條

4,、《最高人民法院〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第一項(xiàng)

5,、最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條