一,、案情介紹

1992年5月14日，廣東省深圳市原寶安縣國土局以國地字[1992]1607號《劃撥機場返還的安置用地的通知》,，同意將深圳機場征地返還用地中位于興圍路口的70畝土地的使用權劃撥給廣東省深圳市原寶安縣福永鎮(zhèn)福永村委會,。1992年12月14日，深圳寶安福永鎮(zhèn)福永經濟發(fā)展公司(該公司于2004年10月21日更名為福星公司)作為甲方與深圳大地木竹制品有限公司(后更名為富山寶公司)作為乙方就合作開發(fā)上述劃撥用地中位于深圳機場出口處約1．5公里(即廣深公路三角地帶),，面積為44143．7平方米的地塊,，簽訂《合作投資興建三星花園合同書》,。雙方約定的主要內容如下：(二)合作形式：1．甲方提供上述地塊作為雙方合作發(fā)展的商住用地(附土地批文及地形紅線圖)；2．乙方負責提供該用地建筑的全部資金及配合建筑開發(fā)區(qū)有關費用,；3．合作期為50年,，自1993年1月1日至2042年12月30日止，合作期滿后建筑物產權歸甲方所有,；4．賓館,、商業(yè)、鋪位,、托兒所等,，在經營使用期限內如需轉讓、抵押,，必須取得一致同意,。(三)甲乙雙方責任：1．甲方責任：(1)負責該地平整好，并把施工時所需的用電,、用水的來源引至該紅線邊(包括費用),；(2)負責辦理規(guī)劃立項、工程報建等手續(xù),，負責與鎮(zhèn)物業(yè)公司對口掛鉤工作,；(3)負責與有關單位協商該商住區(qū)的供電、通訊等增容及申報報裝,；(4)負責結合施工現場的管理及乙方委托辦理的力所能及的其他事由,；(5)負責樓房產權的報批和登記手續(xù)。2．乙方責任：(1)負責該用地全部投建資金費用(包括立項,、工程報建及鎮(zhèn)物業(yè)公司的市政及對口經費)及商住區(qū)的供電,、供水、通訊,、道路,、綠化等配套設施的報資費用；(2)負責在簽訂本合同協議時提供資金壹仟萬元給甲方作開發(fā)費用,，時間2年,，由1992年12月15日起至1994年12月14日止，月利息按9．39‰計算,；(3)負責該商住地劃量,、規(guī)劃、繪圖等工作及施工管理,，把好測量,、規(guī)劃、繪圖等工作及施工管理，把好測量,，并在甲方完成三通一平的基礎上于1993年3月開始施工投建,。該工程必須在合同生效之日起3年內完成，否則逾期不建的土地,，甲方有權收回,；(4)負責計劃分批投建的面積、資金等投放的可行性報告及計劃(計劃在3年內完成),。(四)組織機構：雙方在簽訂協議后,，需在與鎮(zhèn)物業(yè)公司對口掛鉤的基礎上雙方派員組建“物業(yè)投建管理總公司”，負責投建事項的質量及今后合作公司的物業(yè)管理及收益,。(五)利潤分成：1．該商住區(qū)以高層建設為主,，結合賓館、商業(yè)鋪店,、停車場,、幼兒園等附屬設施，該建筑的密度比例及高程均按部門的有關規(guī)定為準(建筑總面積：約15萬平方米),；2．雙方對合作興建的物業(yè)產權均享有出租,、抵押、轉讓,、外銷等權益。物業(yè)所得的利潤分成則以商住樓銷售扣除福永公司掛勾費分成,，利潤的25％歸甲方,，乙方占75％；3．對甲乙雙方共同管理的固定資產經營或承包,、轉讓等分成則甲方占35％,，乙方占65％。協議還約定,，本合同生效后,，乙方在基建期內發(fā)生的一切債權債務與甲方無關；合同期內,，甲方不得以任何借口收回該幅土地的使用權,，否則賠償乙方因此造成的一切損失。上述合同于簽訂當日由廣東省寶安縣福永鎮(zhèn)法律服務所見證,。

1993年7月28日,，福星公司、富山寶公司與福永公司(具備房地產開發(fā)經營資質)簽訂《合作開發(fā)“三星別墅”合同書》,，約定福星公司,、富山寶公司提供開發(fā)用地及建設資金，福永公司投入管理技術,，以福永公司的名義共同開發(fā)涉案項目,，項目稱為“三星別墅”(后經批準更名為“金銀城”項目),，總建筑面積為28萬平方米。福永公司協助福星公司,、富山寶公司辦理項目開發(fā)及工程建設的各項手續(xù),，房產內、外銷售及產權登記手續(xù),，編制房產銷售計劃,、確定房產銷售價格等，費用全部由福星公司,、富山寶公司承擔,。福永公司從房產銷售總額中提取6％作為經營管理費，其余盈益全部歸福星公司,、富山寶公司所有,，項目三年內完成建設。

1994年2月22日,，福星公司與富山寶公司又簽訂一份《補充協議》約定：福星公司以1．913625億元的價格將其按協議應得商住樓面積的25％轉讓給富山寶公司,。雙方一致同意組建物業(yè)管理公司，以富山寶公司為主,，福星公司派員參加,，共同管理，物業(yè)的合作管理為50年,，起止期以原協議的約定為準,；共同管理之賓館、商場鋪位是雙方共同之固定資產,，其產權及利潤分成福星公司占35％,，富山寶公司占65％，已售商住樓的管理收入利潤則按固定資產的分成比例分成,；如本補充協議與合作條款有矛盾,，按本協議條款執(zhí)行。

福星公司與富山寶公司簽訂上述合同后,，1993年12月,，福星公司與深圳市寶安區(qū)國土局簽訂[1993]147號《土地使用權出讓合同》，約定國土局將涉案地塊,，編號為福永廣深路興圍路口土地約47012平方米土地出讓給福星公司,，土地用途為商住用途，土地出讓金為17338026元(訴訟中雙方確認合作合同約定土地出讓金由富山寶公司支付),。1993年12月30日,，深圳市寶安區(qū)建設局應福星公司、福永公司的申請，又作出深寶建(1993)第286號《關于福永經濟發(fā)展總公司向福永鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展總公司轉讓土地使用權的批復》,，決定同意福星公司在補交地價后,，將前述47012平方米的土地使用權轉讓給福永公司，土地用途為商住用地,，由福星公司與福永公司共同使用興建,。同年，福星公司,、福永公司取得了規(guī)劃部門核發(fā)的涉案項目的《建設項目詳細規(guī)劃審批表》,，載明經批準的項目用地性質為商住用地，建筑面積為287347．28平方米,。1998年6月30日,，福星公司、福永公司與深圳市規(guī)劃局簽訂深地配協字(1998)4-013號《協議書》,，約定福星公司,、福永公司在繳納土地出讓金的同時繳納其中建設用地面積為5739．5平方米的市政配套費10832370元。上述土地出讓合同及《協議書》簽訂后,，深圳市財政局于2000年9月30日以福永公司為交款單位出具收據,，載明收到上述土地出讓金17338026元及其中建設用地面積為5739．5平方米的市政配套費10832370元。對上述兩筆費用,，富山寶公司主張均由其交納,，但對土地出讓金17338026元富山寶公司不能提供證據證明，對市政配套費10832370元,，福星公司確認是富山寶公司交納,；但對土地出讓金17338026元，福星公司以上述收據為據,，堅持主張是福星公司繳納。

1993年7月14日,，富山寶公司與福建省惠安第七建筑工程公司(以下簡稱惠安建筑公司)簽訂深圳市基建工程項目《施工合同》,，約定惠安建筑公司承包涉案項目3幢20層工程的施工。根據富山寶公司提交的證據,，即富山寶公司于1994年12月26日至2000年11月14日出具的欠條顯示,，福星公司此期間陸續(xù)借款33094849．42元(其中一張欠條金額為12643397．02元，另一張欠條金額為8740227．70元)給富山寶公司,，其中代富山寶公司向施工單位惠安建筑公司墊付的涉案項目工程款為26817106．53元,。富山寶公司訴訟中確認福星公司代其墊付工程款26817106．53元，并同意福星公司訴訟中主張的上述借款中與實際墊付工程款的差額部分應算是福星公司借給富山寶公司的款項,。因富山寶公司拖欠施工單位惠安建筑公司對涉案工程項目的工程款,，深圳仲裁委員會于1999年5月31日作出[1999]深仲裁字第057號《裁決書》，裁決：富山寶公司償還惠安建筑公司工程欠款2152372．28元及利息、停工費4689694．8元,，以及仲裁費,、審計費等。另外,，該《裁決書》還查明涉案項目3幢未完工程評估造價為31319478．81元,。該裁決作出后，福星公司為解除因該案被查封的房屋,，與惠安建筑公司(后改為福建省閩南建筑工程有限公司寶安分公司,，以下簡稱閩南建筑公司)達成《執(zhí)行和解協議》，約定富山寶公司拖欠閩南建筑公司上述[1999]深仲裁字第057號裁決書及[2000]深仲裁字第22號《裁決書》項下確定的債務,，包括工程欠款,、停工費、仲裁費,、審計費等,，閩南建筑公司同意作價為人民幣796萬元(不含利息)由福星公司全部承擔支付；閩南建筑公司在收到上述款后全面放棄上述裁決書中所確定的全部利息,，并同意將其擁有對富山寶公司的全部債權轉讓給福星公司,，由福星公司向富山寶公司負責追索；閩南建筑公司在收到上述款項后申請法院對房屋解封,。2005年12月14日,，福星公司向閩南建筑公司付清了上述796萬元。

1993年9月22日,，福永公司取得了“金銀城”項目中的23043平方米建筑面積的寶建開字930329號《建設工程項目施工許可證》,。1998年5月20日，福星公司,、福永公司取得了上述土地中占地5739．5平方米,、總建筑面積46341平方米金銀城1號樓的深規(guī)土建許字[1998]068號《建設工程規(guī)劃許可證》。福永公司還取得了金銀城其中3棟樓建筑面積為46202．5平方米,，共計462套住宅的《房地產預售許可證》和《商品住宅外銷許可證》,。為方便項目樓盤的銷售，福星公司于1998年8月5日還取得了占地5739．5平方米金銀城1號樓金寶閣6-07號代用《房地產證》,。1996年3月1日,，金銀城項目建至3棟15層后全面停工。因金銀城項目全面停工,，福星公司,、福永公司解除了原與該項目房屋的購房者簽訂的房產買賣合同，為此,，福星公司向金銀城項目的購房者退回了所收取的房款,。

1998年4月23日,，福永公司作為乙方，與福星公司,、富山寶公司作為甲方就“金銀城”項目之財務收支情況達成《結算書》,，明確了以下內容：(一)雙方對附件《“金銀城”財務核算報告》確認無異，并確認此核算報告之收支賬目為截至1998年4月22日止之最終結算,，雙方均不得對上述核算報告所列的收支賬目提出異議,。(二)核算報告第(8)項稅項部分，乙方提出暫付100萬港元,，其余由甲方代付,，甲方予以同意，但甲方申明,，日后雙方發(fā)生經濟往來時該代付款必須優(yōu)先抵扣,，乙方對此確認無誤。(三)核算報告第(9)項掛靠部分,，是按合作合同條款約定的按實收樓款的6％計算,，雙方同意：就本期的銷售收入(指銷售總額)而言，甲方按3％收取掛靠費,，日后仍按合同約定的6％計提,，即本項甲方收取的掛靠費實為1333768．6元。(四)由于樓盤嚴重爛尾,，甲方將直接面對業(yè)主訴訟索償,、換樓處理及延期交樓利益補償等問題。雙方同意,，結存在甲方的收入余額在已發(fā)售的五棟樓交樓入住前不作清退,，作為甲方處理上述問題時的各項支出，而甲方所負的經濟責任僅以上述結存余額為限,。(五)明確核算報告第(12)項換樓的八個單位,，此八個單位買賣合同已取消，甲方已與業(yè)主達成換樓安排,，而業(yè)主所付樓款亦相應轉作新單位的樓款,。(六)由于“福永村”與“富山寶”同為合作的乙方，兩方應是一個整體,，對該項目而言，任何一方均不得作出單方面決定,，甲方只認可兩方聯署的合作文件,。

作為上述《結算書》附件的《“金銀城”財務核算報告》(簡稱《核算報告》)載明：截至1998年4月22日止收支情況：(1)銷售總額：86379328元(港幣，下同),；(2)樓款收入：44458964．07元減：(3)支付福永村：16200000元,；200000元人民幣折港幣186916元,；(4)支付富山寶：5000000元；(5)律師費：822380元,；(6)宣傳費用：10070408．31元(含廣告樓書,、模型、展銷費用),；(7)代理費用：2676697．89元,；(8)稅項：2164735．73元(營業(yè)稅及城建稅)；(9)掛靠費：2667537．84元,；(10)公證費：259137．98元,；(11)查賬費：11966元；(12)換樓：1477810元,；(13)退款：244450元,；(14)律師樓結存：45950元。按本結算條款結算余額為：5129478．65元,。該《核算報告》有福星公司,、富山寶公司與福永公司簽章確認。訴訟中,，富山寶公司以該《核算報告》記載的第(3)項為據主張福星公司,、福永公司對售樓收入中的44458964．07元截留了1620萬元港幣及20萬元人民幣，使得項目缺少后續(xù)資金從而導致項目停工,，故是福星公司,、福永公司的違約才導致項目的停工。而福星公司則認為,，其取走的上述款項是富山寶公司償還其之前對福星公司的借款而為各方所同意的行為,，并非其私自截留，故不存在違約,。福星公司對該主張?zhí)峁┝耍?．富山寶公司于1996年10月30日出具,，并加蓋其印章的《首期結欠報告》(1994年12月23日)。其中載明：福星公司在收取福永公司轉來售樓款900萬元港幣折人民幣990萬元,，及富山寶公司轉來其他項目來款5348000元后,，富山寶公司結欠村公司(福星公司)人民幣為12643397．02元。福星公司稱該結欠款項正好與其提供的證據13中富山寶公司所寫金額為12643397．02元的欠條相吻合,，由此說明了富山寶公司在向福星公司出具金額為12643397．02元的欠條時,，已扣除了福星公司收取的售樓款990萬元。2．富山寶公司于同日出具的加蓋其公章的《第二期欠款結算情況》(1996年9月18日止),。載明富山寶公司在扣除物業(yè)(福永公司)轉來的售樓款620萬元港幣折人民幣682萬元后,，本期結欠村公司人民幣8740227．70元。福星公司稱該筆欠款恰好對應其提交證據中富山寶公司所寫金額為8740227．70元的另一欠條,。由此可見,，富山寶公司在出具欠條時已經扣除了福星公司已取走的1520萬元港幣后的實欠金額,，也即證明了福星公司取走的1520萬元是抵扣了富山寶公司的其他欠款。3．富山寶公司于同日出具的并加蓋其公章的《物業(yè)轉來售樓款(港幣)往來情況》,。載明：福星公司收港幣1520萬元,，富山寶公司收港幣600萬元。福星公司訴訟中稱在98年的結算中確認是福星公司收取1620萬元港幣,，富山寶公司是500萬元港幣,。福星公司對此同意按98年的結算報告為準，以避紛爭,。4．富山寶公司于同日出具的并加蓋其公章的《“金銀城”資金往來綜合情況》,。富山寶公司對福星公司提交的上述4份證據材料均予認可，但認為應以《核算報告》核對的數字為準,，即富山寶公司取走了500萬元,。

由于涉案“金銀城”項目在建設開發(fā)中出現問題而成為深圳市“52個問題樓盤”之一。2004年9月,，深圳市人民政府出臺了深府函[2004]124號《關于子悅臺等52個“問題樓盤”處理意見的批復》,，同意“在開發(fā)商自行處理好債權債務關系的前提下，對問題樓盤進行合作建房或者直接置換土地使用權的受讓方”,。2005年8月8日,，第三人金安城公司作為直接置換土地使用權的受讓方與福星公司就“金銀城”項目爛尾樓項目的置換及開發(fā)事宜簽訂《“金銀城”置換合同書》，約定福星公司將涉案土地置換到金安城公司名下,，由金安城公司對涉案項目獨立開發(fā),，金安城公司為此向福星公司支付1．5億元。2006年8月21日,，雙方簽訂《補充協議》,，約定福星公司負責解除所有本項目預售房買賣合同，清退所有業(yè)主房款及補償費,，收回該項目已核發(fā)的113本代用房產證原件,；負責解除其與富山寶公司簽訂的該項目合作合同，并承擔原合作關系所引起的債務責任及相關費用,；負責該項目置換前的建設費以及償還施工隊工程款,，本項目土地使用權登記至金安城公司名下后若由于福星公司原因而出現法院查封，福星公司須盡快解封,。

上述合同簽訂后,，金安城公司于2006年4月14日領取了深圳市規(guī)劃局寶安分局就涉案項目42872．11平方米土地頒發(fā)的05-2006-0100號《建設用地規(guī)劃許可證》。據此,，涉案地塊的用地單位登記為金安城公司,。金安城公司領取了涉案土地的《建設用地規(guī)劃許可證》后，富山寶公司以深圳市規(guī)劃局寶安分局為被告,，訴請深圳市寶安區(qū)人民法院判令撤銷該《建設用地規(guī)劃許可證》,，深圳市寶安區(qū)人民法院以富山寶公司不是深圳市規(guī)劃局寶安分局核發(fā)05-2006-0100號《建設用地規(guī)劃許可證》的行政相對人，與深圳市規(guī)劃局寶安分局的具體行政行為沒有法律上的利害關系,，且富山寶公司沒有充分證據證明其為共同權利人為由,，以(2007)深寶法行初字第419號行政裁定書駁回了富山寶公司的起訴。該裁定書于2008年7月28日被深圳市中級人民法院以(2008)深中法行終字第35號行政裁定書所維持,。

2008年1月18日,，深圳市工商行政管理局作出深工商外處字[2008]羅1號《行政處罰決定書》，查明富山寶公司于2007年2月27日和3月14日兩次辦理變更登記時,，向公司登記機關提交了假冒法人股東江西省婺源縣寧婺聯營開發(fā)總公司公章的《外商投資的公司法定代表人登記表》,、《股東會決議》、《委派書》等有關變更申請材料,，取得了公司變更登記(即將法定代表人及董事徐金富變更為法定代表人及董事許禮庚,，變更公司經營期限、經營范圍等),，決定撤銷富山寶公司上述兩次工商變更登記,，并恢復原登記事項。該《行政處罰決定書》后為廣東省工商行政管理局粵工商復決字[2008]第12號《行政復議決定書》所維持,。2008年5月19日,，富山寶公司又以深圳市工商行政管理局為被告向廣東省深圳市福田區(qū)人民法院訴請撤銷上述《行政處罰決定書》，廣東省深圳市福田區(qū)人民法院經審理于2008年7月30日以(2008)深福法行初字第189號行政判決書駁回了富山寶公司該訴請,。該判決后被深圳市中級人民法院(2008)深中法行終字第325號行政判決書所維持,。

在福星公司與富山寶公司，以及福星公司,、富山寶公司與福永公司就涉案“金銀城”項目簽訂上述一系列合作開發(fā)合同的同時,，福星公司與大地國際控股有限公司(以下簡稱大地公司)，福星公司,、大地公司與福永公司也簽訂了涉案項目合作合同,，合同內容與前述一系列合建合同內容基本相同。在本案訴訟期間,，富山寶公司提交大地公司于2006年6月20日出具并經南京市公證處公證的《關于金銀城項目有關權益的確認書》[(2006)寧證內經字第58718號],，其中載明：鑒于大地公司和富山寶公司分別簽訂的兩份合作開發(fā)合同，名稱雖然不同,，但都同指一個標的,，即“金銀城”項目。由于在合作開發(fā)過程中,，大地公司應盡的合同義務,，都是由富山寶公司代為完成的，即項目所有投資,、融資以及工程建設等事宜,，都由富山寶公司獨立經辦,，富山寶公司實際上已經完全取代了大地公司開發(fā)商的地位的事實。大地公司為此追認并確認金銀城項目75％的權益屬富山寶公司所有,，富山寶公司有權獨立處分,，相應的義務亦由富山寶公司承擔。福星公司,、福永公司對該確認書不持異議,。

2005年1月21日，大地公司與大金利公司簽訂《轉讓協議》,，約定大地公司將其1993年1月3日和1996年11月20日先后兩次與福星公司簽訂合作開發(fā)涉案“金銀城”項目協議中大地公司占有股權的75％轉讓給大金利公司,；大地公司向福星公司聲明退出原有協議；大地公司轉讓“金銀城”項目,，由大金利公司向福星公司以人民幣1．65億元一次性買斷該項目,，大金利公司為此補償大地公司人民幣150萬元。

富山寶公司起訴稱,，1992年12月14日,，富山寶公司與福星公司簽訂一份《合作投資興建三星花園合同書》，約定福星公司提供位于深圳機場出口處約1．5公里(即廣深公路三角地帶),，面積為44143．7平方米的一塊建設用地為雙方合作發(fā)展商住用地,；富山寶公司負責提供該用地建筑的全部資金及配合建筑開發(fā)區(qū)有關費用。物業(yè)所得的利潤分成則以商住樓銷售扣除福永公司掛鉤費分成,，按利潤的25％歸福星公司,，富山寶公司占75％。另外,，合同第七條第二項還明確約定：“本合同生效后,，富山寶公司在基建期內發(fā)生的一切債權債務與甲方無關?！奔此袀鶛鄠鶆站筛簧綄毠境袚?，福星公司不承擔任何風險。1994年2月22日,，雙方又簽訂了一份《補充協議--合作建房轉讓協議書》,，協議約定：福星公司以1．93億元的價格將其按協議應得商住樓面積轉讓給富山寶公司。根據當時當地政府的有關規(guī)定,，1993年7月28日,，富山寶公司、福星公司與福永公司簽訂《合作開發(fā)“三星別墅”合同書》(即掛靠合同),，約定：以福永公司的名義開發(fā)建設并管理,，福星公司、富山寶公司提供建設資金；利益分配為福永公司從房產銷售總額中提取6％作為經營管理費,，其余盈益歸富山寶公司和福星公司,。合同簽訂后，雙方均開始履行合同,。合同“三星花園”項目以“金銀城”的名義獲得批準,。1993年9月22日，寶安區(qū)建設局發(fā)給福永公司《建設工程項目施工許可證》,；1996年6月9日深圳市規(guī)劃國土局給福永公司發(fā)放了《深圳市房地產預售許可證》及《深圳市商品住宅外銷許可證》。項目前期開發(fā)工作進展順利,，由富山寶公司投資興建的第一期三棟樓房,，在香港售樓200余套，銷售總額86379358元港幣,，實際收款44458964元港幣,。但由于福星公司、福永公司利用職權將絕大部分售樓款截留分掉,，導致這三棟樓建至15層后(共18層)因后續(xù)資金跟不上而停工,，雙方因此產生分歧，對外也失去信譽,，無法繼續(xù)融資,，整個項目停工至今，成為深圳市52個問題樓盤之一,。按照雙方合作合同的特別約定,，福星公司只是固定分利而不承擔風險，所有投資和經營風險均由富山寶公司承擔,；而且在補充協議中更是將其25％的利潤分成明確轉變成具體,、明確的金額，其股權已轉化為債權,。福星公司在所謂合作建房中明顯屬于不承擔經營風險,，只收取固定利益的情況。因此,，本案屬名為合作建房實為土地使用權的有償轉讓?，F項目土地登記在福星公司、福永公司的名下,，既不利于富山寶公司對項目的繼續(xù)開發(fā)建設,，也不利于雙方之間的權利明析。本案正是由于項目土地掛在福星公司,、福永公司名下,，才導致履約過程中出現了嚴重問題。由于福星公司、福永公司已將自己合法擁有的土地使用權有償轉讓給富山寶公司,，福星公司,、福永公司對合作項目只有轉讓款的債權請求權，而非股權,，故應當允許富山寶公司辦理土地使用權的轉名登記手續(xù),，然后由富山寶公司繼續(xù)完成項目的開發(fā)建設，盡快復工,，徹底解決爛尾問題,。據此，特訴請：1．依法確認富山寶公司與福星公司簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》及《補充協議--合作建房轉讓協議書》是名為合作建房實為土地使用權轉讓的合同,；2．判令雙方繼續(xù)履行《補充協議--合作建房轉讓協議書》,，確認金銀城項目土地使用權(價值1．5億元)歸富山寶公司，依法責令辦理土地使用權的變更登記手續(xù),，由富山寶公司繼續(xù)完成該項目的開發(fā)建設,；3．依法解除富山寶公司、福星公司與福永公司間的掛靠經營關系,；4．本案訴訟費由福星公司,、福永公司共同承擔。

2009年2月9日,，富山寶公司增加并變更其訴訟請求為：1．確認富山寶公司與福星公司簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》合法有效,，判令雙方繼續(xù)履行合同；2．確認富山寶公司享有深圳市寶安區(qū)福永鎮(zhèn)興圍路口西“金銀城”房地產項目的土地房屋75％的權益,；3．判令解除富山寶公司與福星公司,、福永公司簽訂的《合作開發(fā)“三星別墅”合同書》；4．請求確認福星公司與金安城公司簽訂的《“金銀城”置換合同書》及《<“金銀城”置換合同書>補充協議》無效,；5．由福星公司,、福永公司、金安城公司共同承擔本案訴訟費用,。富山寶公司提出上述增加及變更訴訟請求的事實及理由如下：富山寶公司與福星公司于1992年簽訂了《合作投資興建三星花園合同書》,，該合同不違反法律法規(guī)的規(guī)定，且雙方已合作進行了實際開發(fā),，建設了配套設施及第一期三棟房產,，合同應屬合法有效。根據法律的規(guī)定,，合法有效的合同具有法律約束力,，各方應繼續(xù)履行，并依法辦理合作開發(fā)的土地使用權變更手續(xù),。同時,，依據該合同的約定及其他相關文件,，富山寶公司享有“金銀城”項目75％的權益，福星公司享有25％的權益,，上述事實清楚,，證據充分，應予支持,。福星公司與金安城公司簽訂了《“金銀城”置換合同書》及《補充協議》,，將“金銀城”項目置換給金安城公司。這兩份協議明顯違反深圳市《關于子悅臺等52個“問題樓盤”處理意見的批復》(深府函[2004]124號)中關于“在自行妥善處理好債權債務關系的前提下允許對問題樓盤項目進行合作建房或直接置換土地使用權的受讓方”的規(guī)定,。福星公司無視富山寶公司的合法權益,，在與富山寶公司簽訂的合作合同尚未解除、富山寶公司權益未得到保障和補償的情況下,，虛構“項目經濟關系理順,、債務得到清償”的事實，直接將土地使用權進行置換,，嚴重損害了富山寶公司權益。金安城公司明知上述事實,，仍為獲取巨額利潤簽訂了置換合同,，雙方的行為違反了有關法律法規(guī)的強制性規(guī)定，置換合同處分了富山寶公司占有75％權益的房產,，應屬于無效合同,。

二、爭議焦點

1．福星公司是否與富山寶公司解除了《合作投資興建三星花園合同書》,。

2．富山寶公司是否享有“金銀城”項目75％的權益,。

3．福星公司、福永公司與金安城公司簽訂的《“金銀城”置換合同書》及其《補充協議》的效力問題,。

4．大地公司是否應當參加本案訴訟的問題,。

三、法律分析

一審法院認為：

(一)關于富山寶公司與福星公司簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》及《補充協議》的性質問題,。1992年12月14日,，福星公司與富山寶公司就合作開發(fā)涉案土地而簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》約定，福星公司提供土地,，富山寶公司提供資金,；涉案項目所得的利潤分成以商住樓銷售扣除福永公司掛靠費分成，利潤25％歸福星公司,，75％歸富山寶公司,。雙方共同管理的固定資產經營或承包、轉讓等分成則按福星公司占35％,，富山寶公司占65％,。上述約定明確了雙方權利義務是各自以其提供的土地、資金等作為共同投資條件合作開發(fā)房地產，并共享利潤,、共擔風險,。因此，該合同應定性為合作開發(fā)房地產合同,。隨后雙方又于1994年2月12日簽訂《補充協議》,，該協議雖約定福星公司將其按照上述合作合同書應得的商住樓以固定的價款轉讓給富山寶公司，但同時也明確了共同管理經營之賓館,、商場鋪位是雙方共同之固定資產,，其產權及利潤分成仍為福星公司占35％，富山寶公司占65％,，且已售的商住樓的管理收入利潤按固定資產的分成比例分成(35：65),；雙方組建物業(yè)公司，共同管理,，合作管理50年,。由此可見，《補充協議》只是對《合作投資興建三星花園合同書》約定的利益分配方式進行了部分調整,，并沒有完全約定福星公司只收取固定利益,，而是仍包含了福星公司與富山寶公司共擔風險、共享利潤的利潤分配約定,。由于《補充協議》中約定的雙方權利義務的性質仍然具備合作開發(fā)合同的特征,，因此，《補充協議》亦應定性為合作開發(fā)房地產合同,。富山寶公司主張雙方簽訂的合同是土地使用權轉讓合同,，與事實不符，依法不予采納,。

(二)關于《合作投資興建三星花園合同書》及《補充協議》的效力問題,。雙方當事人在簽訂合建合同時，涉案土地屬劃撥用地,，但在合同簽訂后福星公司與國土局簽訂了《土地使用權出讓合同》,，繳納了土地出讓金，且土地的用途已經批準變更為商住用地,，故涉案標的物具備合作開發(fā)的條件,。福星公司與富山寶公司雖都不具備房地產開發(fā)資質，但此后雙方與有房地產開發(fā)資質的福永公司簽訂了《合作開發(fā)“三星別墅”合同書》,，約定由福永公司辦理涉案項目開發(fā)及工程建設的各項手續(xù),。該三方合同簽訂后，土地主管部門應福星公司,、福永公司的申請,，同意將涉案土地轉讓給福永公司,，由福星公司、福永公司共同使用興建涉案地塊,。隨后,，福星公司、福永公司也與規(guī)劃部門簽訂了關于涉案項目市政配套費《協議書》,，福永公司也由此對先行開發(fā)的部分土地及在建房屋取得了建設主管部門,、房產管理部門核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》、《房地產預售許可證》等相關批文,。行政主管部門上述一系列的批文,、證照均是基于富山寶公司與福星公司簽訂的合作開發(fā)合同，以及富山寶公司,、福星公司與福永公司簽訂的合作開發(fā)合同而作出的,，故應視為本案雙方的合作開發(fā)合同，以及三方的合作開發(fā)合同已經取得相關行政主管部門的審批和同意,，雙方的及三方合作開發(fā)合同應認定為有效,。富山寶公司訴請雙方簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》合法有效有理，依法予以支持,。

(三)關于富山寶公司在履約過程中是否存在根本違約,，福星公司與富山寶公司簽訂的合建合同是否應確認已經解除，涉案合同是否應繼續(xù)履行問題,。就福星公司而言,，涉案合作合同簽訂后,，福星公司與土地管理部門簽訂了《土地使用權出讓合同書》,，完善了涉案土地進行商住項目開發(fā)的用地手續(xù)。隨后福星公司也完成了整個涉案項目的規(guī)劃立項審批工作,，于1993年7月13日取得了規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設項目詳細規(guī)劃審批表》,，此后又取得了富山寶公司擬先行動工興建部分的《建設工程項目施工許可證》?？梢?，福星公司已完成了合作開發(fā)合同第三條約定的其應履行的主要義務。就富山寶公司而言,，根據雙方簽訂的合作開發(fā)合同,，富山寶公司的主要義務是出資及開發(fā)建設該項目。經查,，對于已繳納的涉案土地出讓金合計人民幣17338026元,，合作開發(fā)合同雖約定應由富山寶公司支付，但富山寶公司不能提供證據證明是其繳納,。又根據福星公司持有的財政部門開出的收據,，可認定該筆費用系由福星公司繳納,；而對造價為31319478．81元的涉案項目未完工程的工程款，根據福星公司提交的證據及富山寶公司訴訟中的確認,，可認定福星公司墊付了其中的26817106．53元,，及剩余工程款、停工補償費等796萬元,，兩項共計34777106．53元,。富山寶公司亦未能提供證據證明其依照合作合同第三條第(二)款第二項的約定提供了資金1000萬元給福星公司作開發(fā)費用。涉案項目僅動工修建了三幢15層近28000平方米的框架結構的事實,，表明富山寶公司也未能在合同第三條約定的三年內(至1995年底)完成合同約定的15萬平方米的建設,。可見,，富山寶公司在履行合同約定的主要出資義務及開發(fā)建設義務上,，已構成根本違約。鑒于富山寶公司上述履約情況,，福星公司委托律師于2004年4月25日向富山寶公司發(fā)出《律師函》,，通知富山寶公司解除雙方簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》及《補充協議書》。該《律師函》雖無福星公司的簽章,，但函頭已明確該函是受福星公司的委托所擬,，且福星公司對該委托代理行為予以認可。富山寶公司在其負責人許禮庚于2004年12月25日簽收該《律師函》后至本案訴訟前也從未提出異議,。故該《律師函》應視為福星公司發(fā)出,，并在福星公司與富山寶公司之間產生應有的法律后果。由于富山寶公司遲延履行雙方合作合同中約定的主要出資義務及開發(fā)建設義務,，致使雙方合同目的不能實現,，福星公司向富山寶公司發(fā)函通知解除雙方合同，符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第(四)項關于“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”,，當事人可以解除合同的規(guī)定,。福星公司解除合同的通知已于2004年12月25日到達富山寶公司，根據《中華人民共和國合同法》第九十六條的規(guī)定,，應依法確認富山寶公司與福星公司之間的合作開發(fā)合同已經在該通知到達富山寶公司時解除,。富山寶公司訴請繼續(xù)履行其與福星公司簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》，以及要求確認富山寶公司享有深圳市寶安區(qū)福永鎮(zhèn)興圍路口西“金銀城”房地產項目的土地房屋75％的權益,，因與《中華人民共和國合同法》第九十七條關于“合同解除后,，尚未履行的，終止履行,；已經履行的,，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀”的規(guī)定不符,，依法予以駁回,。另外,，富山寶公司訴請解除富山寶公司、福星公司與福永公司簽訂的《合作開發(fā)“三星別墅”合同書》,，由于福星公司,、福永公司均同意富山寶公司該訴請，對此依法予以照準,。

(四)對于富山寶公司主張福星公司利用職權將絕大部分售樓款截留私分,，導致涉案項目無后續(xù)資金停工的問題。該問題涉及對《核算報告》第(3)項所載福星公司支取售樓款港幣1620萬元的性質認定,。經查,，福星公司提交的截止1994年12月23日《首期結欠報告》及截止1996年9月18日的《第二期欠款結算情況》清楚載明了：富山寶公司之前對福星公司的欠款在扣除福星公司收取的售樓款900萬元港幣、620萬元港幣及富山寶公司還來的其他款項后,，富山寶公司仍先后結欠福星公司人民幣12643397．02元和8740227．70元,。這兩筆結欠金額與富山寶公司隨后出具的兩張欠條載明的欠款金額完全吻合。同時,，上述福星公司取走的售樓款也與富山寶公司隨后出具的《物業(yè)轉來售樓款(港幣)往來情況》載明的福星公司收取售樓款金額完全一致,。上述材料顯示的福星公司取走售樓款金額1520萬元，以及富山寶公司取走售樓款金額600萬元,，與《核算報告》第(3)項所載福永公司(福星公司)取走售樓款港幣1620萬元,、富山寶公司取走售樓款港幣500萬元盡管并不完全一致，但富山寶公司訴訟中對此除了同意按其取走售樓款港幣500萬元來認定外,，對上述材料的真實性及載明的內容并不持異議,；而福星公司也同意富山寶公司的上述意見，以《核算報告》為準來認定各自取走的售樓款,。對此,，一審法院依法予以照準?；谝陨鲜聦?，福星公司主張《核算報告》中福星公司收取的1620萬元售樓款是富山寶公司向其償還以前的欠款且為雙方所認可,，事實清楚,、證據充分，依法應予采信,。富山寶公司主張福星公司利用職權將絕大部分售樓款截留私分,，導致涉案項目無后續(xù)資金停工，因與事實不符,，依法不予采納,。

(五)對于富山寶公司訴請確認福星公司與金安城公司簽訂的《“金銀城”置換合同書》及《<“金銀城”置換合同書>補充協議》的效力問題。一審法院認為,，《“金銀城”置換合同書》及《<“金銀廳”置換合同書>補充協議》由福星公司與金安城公司簽訂,，設立的是福星公司與金安城公司之間的民事法律關系,，且福星公司在與金安城公司簽訂上述合同時，福星公司與富山寶公司之間的合作合同已經解除,。故富山寶公司既不是上述兩合同的簽訂主體,，也與上述合同確立的民事法律關系并無直接的利害關系。富山寶公司訴請確認上述兩合同無效,，依法不予處理,。

至于大金利公司主張涉案土地使用權屬其所有的問題，因與本案訟爭的福星公司,、福永公司與富山寶公司之間的合作開發(fā)房地產法律關系無直接的利害關系,，大金利公司應另循途徑解決，在此不作處理,。

綜上,，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條第(四)項,、第九十六條,、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條,、第六十四條第一款,，最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條及最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》第十九條的規(guī)定，判決：一,、解除富山寶公司,、福星公司與福永公司簽訂的《合作開發(fā)“三星別墅”合同書》；二,、駁回富山寶公司的其他訴訟請求,。案件受理費人民幣760010元，由富山寶公司負擔684009元,，福星公司,、福永公司負擔76001元；訴訟保全費人民幣5000元,，由富山寶公司負擔,。

二審法院認為：

本案二審查明的事實與一審法院查明的事實相同。

二審法院認為,，各方當事人二審爭議的焦點問題是：1．福星公司是否與富山寶公司解除了《合作投資興建三星花園合同書》,。2．富山寶公司是否享有“金銀城”項目75％的權益。3．福星公司,、福永公司與金安城公司簽訂的《“金銀城”置換合同書》及其《補充協議》的效力問題,。4．大地公司是否應當參加本案訴訟的問題。

一,、關于福星公司與富山寶公司之間的《合作投資興建三星花園合同書》是否解除的問題,。 本院認為,，第一，福星公司與富山寶公司之間簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》合法有效,。福星公司與富山寶公司就合作開發(fā)涉案土地簽訂了《合作投資興建三星花園合同書》,，該合同明確約定了雙方各自的權利義務，約定了合作方式為福星公司提供土地,，富山寶公司提供資金作為投資條件,，雙方共享利潤、共擔風險,。雖然簽訂該合同時,，雙方均無房地產開發(fā)資質，且涉案土地亦為國有劃撥土地,，但隨后雙方又與具有房地產開發(fā)資質的福永公司簽訂了三方合作開發(fā)合同,，并陸續(xù)繳納了土地出讓金，還將涉案土地變性為商住用地,，同時也取得了政府相關部門審批頒發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》,、《房地產預售許可證》等行政批文，因此,，福星公司與富山寶公司雙方在合作開發(fā)房地產方面先期存在的資質缺陷等問題得以彌補,，據此應當認定雙方之間系合作開發(fā)房地產關系，二者之間簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》應為有效合同,，對雙方當事人具有約束力,。福星公司與富山寶公司應當按照該合同的約定，全面履行各自的權利義務,。

第二,，福星公司已經履行了《合作投資興建三星花園合同書》約定的主要合同義務。福星公司在該合同簽訂后,，先后辦理了涉案項目的用地審批手續(xù),，完成了規(guī)劃立項審批工作，依法取得了《建設工程項目施工許可證》,，從而基本完成了合同約定的由其承擔的主要義務,。

第三，富山寶公司構成根本違約,。首先,，根據二審庭審查明事實,，富山寶公司僅在涉案土地上動工建設了三幢15層近28000平方米的未完建筑,，這與合同約定的應在三年內完成15萬平方米建設相距甚遠。其次,，按照合同約定,，對于已繳納的涉案土地出讓金應由富山寶公司支付,，但根據福星公司持有的財政部門開出的收據，證明該筆費用17338026元系由福星公司繳納,。再次,，富山寶公司本應按照合作合同約定提供資金1000萬元給福星公司作開發(fā)費用，但富山寶公司沒有履行這一義務,。最后,，在涉案工程建設過程中，富山寶公司應當按約履行全部出資義務,，但對造價為31319478．81元的涉案項目未完工程的工程款,，根據福星公司提交的證據以及富山寶公司一審訴訟中確認，福星公司墊付了26817106．53元以及剩余工程款,、停工補償費等796萬元,，兩項合計34777106．53元。由此可見,，富山寶公司均未履行其應承擔的出資及開發(fā)建設項目的主要合同義務,，其行為構成了對合同義務的根本違反。

第四,，福星公司有權解除其與富山寶公司之間的《合作投資興建三星花園合同書》,。由于項目建設中富山寶公司構成根本違約，導致未完工程被列為清理對象的深圳市52個問題樓盤之一,，致使雙方簽訂合同的目的無法實現,。鑒于此，作為守約一方的福星公司委托律師向富山寶公司發(fā)函,，提出解除雙方之間的《合作投資興建三星花園合同書》,，是享有合同解除權的一方行使法定解除權，并無不當,。

第五,，福星公司已經解除其與富山寶公司之間的《合作投資興建三星花園合同書》。首先,，福星公司委托律師發(fā)出了解除合同的律師函,，雖然該函件未加蓋福星公司的公章，但函件中明確載明受福星公司的委托所擬,，且福星公司作為委托人對此予以認可,，因此，該行為并未違反我國合同法的相關規(guī)定,，不能以該函件未加蓋福星公司的公章而認定無效,。其次，盡管解除合同的律師函上簽署日期是2004年4月25日，而送達富山寶公司的時間卻在2004年年底,，前后相差8個月之久,，但是，合同解除的確定是以享有解除權一方的相關文書送達到相對方之時作為開始發(fā)生法律效力的依據,，送達時間的拖延只能產生合同解除的起始時間相應后延的后果,，而不能導致相關文書送達后不發(fā)生法律效力。富山寶公司提出的因送達長達8個月從而應當認定解除合同無效的理由沒有法律依據,，本院不予支持,。再次，雖然在一審判決中認定,，福星公司提出了解除其與富山寶公司簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》及《補充協議》的訴訟請求,，但福星公司提出這一訴訟請求并不能否定解除合同的律師函已送達到富山寶公司這一法律事實的存在。最后,，最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十四條規(guī)定：“當事人對合同法第九十六條,、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的,，人民法院不予支持,；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的,，人民法院不予支持,。”本案中富山寶公司于2004年12月25日收到解除函件后,，并未在規(guī)定的時間內行使異議權,。因此，應當認定福星公司與富山寶公司簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》已經在合同解除函到達富山寶公司時解除,。至于富山寶公司在一審中申請對“金銀城”項目投資情況進行審計,，以及富山寶公司在本案項目是否另有其他投資款項及其返還問題，因富山寶公司未就合同解除后其投資款的返還問題在一審中提出訴請,，故本案二審亦不作處理,，富山寶公司可另案解決。

第六,，福星公司與富山寶公司之間的《合作投資興建三星花園合同書》及其《補充協議》沒有繼續(xù)履行的可能,。“金銀城”項目被深圳市人民政府列入清理范圍的問題樓盤后,，在當地政府及其有關部門的協調下,，福星公司與金安城公司就“金銀城”項目爛尾樓項目的后續(xù)補救開發(fā)等一系列問題達成了置換協議。這一置換協議不僅得到了當地政府及其相關部門的認可,，而且已經實際履行,。福星公司與富山寶公司之間不存在繼續(xù)履行《合作投資興建三星花園合同書》的現實條件和可能,。綜合以上，富山寶公司提出的雙方之間合作開發(fā)合同并未解除,，主張繼續(xù)履行該合同的上訴請求,，于法無據,，本院不予支持,。

二、關于富山寶公司是否享有“金銀城”項目75％的權益問題,。

本院認為,，第一，從雙方約定看,，根據雙方簽訂的《合作投資興建三星花園合同書》的約定,，福星公司以提供土地、富山寶公司以提供建設資金作為投資條件,，涉案項目所得的利潤分成以商住樓銷售扣除福永公司掛靠費分成,，利潤25％歸福星公司，75％歸富山寶公司,，雙方共同管理的固定資產經營或承包,、轉讓等分成則按福星公司占35％，富山寶公司占65％,；隨后雙方簽訂的《補充協議》約定,，福星公司將其按照上述合作合同書應得的商住樓面積的25％以固定價格轉讓給富山寶公司，但同時明確了雙方共同管理經營之賓館,、商場鋪位為雙方共同的固定資產,，其產權及利潤分成仍為福星公司占35％，富山寶公司占65％,，且已售的商住樓的管理收入利潤按固定資產的分成比例即35：65分成,；由雙方組建物業(yè)公司，共同合作管理50年,。從上述內容可以看出,，雙方之間系就合作項目的利潤而非不動產物權所作的分配約定，《補充協議》則是對分配比例進行的部分調整,。富山寶公司享有的是合同權益,，就其性質而言應屬于債權，而不是對“金銀城”項目上的土地和地上建筑物享有75％的物權,。

第二,，從法律規(guī)定看，我國《物權法》第九條規(guī)定：“不動產物權的設立,、變更,、轉讓和消滅,，經依法登記，發(fā)生效力,；未經登記,，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外,?！北景钢校敖疸y城”項目土地使用權不僅從未登記在富山寶公司名下,，反而因其違約導致福星公司與富山寶公司解除了合作開發(fā)合同,。富山寶公司在合作開發(fā)合同被解除之后，不再享有“金銀城”項目土地的使用權利,。

第三,，從合同履行看，富山寶公司能否最終取得《合作投資興建三星花園合同書》中約定的75％的利潤,，既取決于合作開發(fā)房地產項目是否全部完成并通過結算后產生利潤,，又取決于其是否完全履行了合同義務。在整個合作項目沒有完成,、雙方之間的合作開發(fā)合同已經解除以及富山寶公司在合作開發(fā)中構成根本違約的情況下,，即主張其享有“金銀城”項目75％的權益，既沒有事實依據也沒有法律依據,。此外,，盡管雙方于1994年2月22日簽訂的《補充協議》約定，福星公司將其按照上述合作合同書應得的商住樓面積的25％以1．913625億元的價格轉讓給富山寶公司,，但是,，富山寶公司未向福星公司支付轉讓款，該《補充協議》并未實際履行,。綜合以上,，富山寶公司有關對“金銀城”項目享有75％權益的主張，本院不予支持,。

三,、關于福星公司、福永公司與金安城公司簽訂的《“金銀城”置換合同書》及其《補充協議》的效力問題,。

本院認為,，第一，福星公司是在依法解除了其與富山寶公司之間的《合作投資興建三星花園合同書》之后,，才與金安城公司簽訂了《“金銀城”置換合同書》及其《補充協議》,。由于涉案項目土地使用權主體為福星公司和福永公司，作為該宗土地的合法使用權人,，福星公司和福永公司自然有權自主決定與其他市場主體簽訂涉案項目置換合同,。而富山寶公司既非置換合同的利害關系人,，亦非置換合同的相對人，其請求確認《“金銀城”置換合同書》及其《補充協議》無效違反了合同相對性原則,。

第二,，由于富山寶公司的違約行為，致使“金銀城”項目成為被廣東省深圳市人民政府列入清理范圍的問題樓盤,。在廣東省深圳市寶安區(qū)政府等相關行政部門的協調下,，福星公司與金安城公司就“金銀城”項目爛尾樓項目的置換及開發(fā)事宜簽訂了《“金銀城”置換合同書》及其《補充協議》，約定由福永公司和福星公司將涉案土地置換到金安城公司名下,，金安城公司對涉案項目獨立開發(fā),。這一置換合同既符合深圳市政府有關處理問題樓盤的政策,，又得到了政府及其相關部門的批準認可,，金安城公司隨后獲得了寶安區(qū)政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》。作為善意第三人的金安城公司在與福星公司簽訂置換合同方面并無過錯,，其合法權益應獲得保護,。

第三，福星公司,、福永公司與金安城公司簽訂上述置換合同并未違反有關強制性規(guī)定,。首先，該置換合同的簽訂已經得到當地政府及相關部門的批準,。盡管深圳市政府《關于子悅臺等52個“問題樓盤”處理意見的批復》明確規(guī)定置換前應當“自行妥善處理好債權債務關系”,，但該置換合同最終獲得政府及其相關部門的批準，金安城公司還取得了涉案項目《建設用地規(guī)劃許可證》,、宗紅線地圖,、深圳市建設用地地界放點測量報告等相關職能部門批準文件，可見,，當地政府及有關部門對福星公司,、福永公司與金安城公司之間的置換合同是認可的。其次,，該置換合同的效力一定程度上獲得有關生效裁判文書的支持,。富山寶公司就《建設用地規(guī)劃許可證》問題曾以深圳市規(guī)劃局寶安分局為被告，訴請廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院判令撤銷,，廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院以(2007)深寶法行初字第419號行政裁定書駁回了富山寶公司的起訴,，該裁定書又于2008年7月28日被廣東省深圳市中級人民法院以(2008)深中法行終字第35號行政裁定書所維持。再次,，該置換合同的內容并不為相關法律所禁止,。即使涉案項目存在司法查封，按照物權法原理,，雙方當事人之間訂立的有關轉讓不動產物權的合同,，自合同成立時亦產生債的法律效力,，在解除查封或撤銷查封后，當事人仍然可以辦理不動產變更手續(xù),。因此,，該置換合同并不違背《房地產管理法》第三十八條有關不得轉讓房地產的強制性規(guī)定。最后,，該置換合同的履行符合社會利益和公平原則,。金安城公司為履行上述置換合同，已經投入資金,，用于解決因爛尾樓導致的購房者退房風潮,，償還了業(yè)主的購房款項，代為清償了富山寶公司以項目名義對外的部分借款,，項目的有關債權債務已經得到妥善處理,。金安城公司履行置換合同的行為，不僅得到了合同相對方福星公司的承認,，而且符合公平正義與社會利益的需求,。綜上，福星公司,、福永公司與金安城公司簽訂的《“金銀城”置換合同書》及其《補充協議》不違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦未侵害國家,、集體和他人合法權益,，因此應當認定有效。富山寶公司提出的有關確認福星公司,、福永公司與金安城公司簽訂的上述置換合同無效的上訴請求,，既與客觀實際不符，又于法無據,，本院不予支持,。

四、關于大地公司是否應當必須參加本案訴訟的問題,。

本院認為,，第一，根據查明的事實,，福星公司在與富山寶公司簽訂合作開發(fā)合同的同時,，又與大地公司就同一標的簽訂了內容相同的合作開發(fā)合同，但在實際履行合同過程中,，是由富山寶公司與惠安建筑公司簽訂施工合同,，并與福星公司、福永公司就涉案項目的財務收支情況達成結算書,，簽署財務結算報告,。上述行為表明富山寶公司是涉案項目的實際履行主體,，大地公司雖然簽訂了書面合作開發(fā)合同，但并未履行該合同,。

第二,，一審期間，富山寶公司提交了大地公司出具的并經南京市公證處公證的[(2006)寧證內經字第58718號]《關于金銀城項目有關權益的確認書》,，載明：鑒于大地公司和富山寶公司分別簽訂的兩份合作開發(fā)合同,，名稱雖然不同，但都同指一個標的,，即“金銀城”項目,，由于在合作開發(fā)過程中，大地公司應盡的合同義務,，是由富山寶公司代為履行的,，即項目中應由大地公司負責投資、融資以及工程建設等事宜,，都由富山寶公司獨立經辦,，大地公司并未參與,，富山寶公司實際上已經完全取代了大地公司開發(fā)商的地位,，大地公司為此追認并確認金銀城項目75％的權益屬富山寶公司所有，富山寶公司有權獨立處分,，相應的義務亦由富山寶公司承擔,。由此可見，大地公司已將自己的所有權利,、義務全部轉讓給富山寶公司,。

第三，盡管在2005年1月21日大地公司與大金利公司簽訂了《轉讓協議》,，約定大地公司將其1993年1月3日和1996年11月20日先后兩次與福星公司簽訂合作開發(fā)涉案“金銀城”項目協議中大地公司占有股權的75％轉讓給大金利公司,，大地公司向福星公司聲明退出原有協議，由大金利公司向福星公司一次性買斷該項目,，大金利公司為此補償大地公司人民幣150萬元,，但是，大金利公司并未實際參與到涉案“金銀城”項目的開發(fā),，其與大地公司之間的轉讓協議糾紛,，與本案并非同一法律關系，應另案處理,。

第四,，大地公司與本案的處理結果并無利害關系，本案的實體處理亦未損害其合法權益,，大地公司未參與本案訴訟,，同樣也沒有影響到其他各方當事人的程序權利和實體權利,，大地公司并不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定的必須參加訴訟的當事人，一審法院在一審中沒有追加大地公司為第三人并無不當,。綜上,，富山寶公司和大金利公司提出的一審判決嚴重違反法定程序，遺漏了大地公司作為必須參加訴訟的當事人的理由不成立,，本院不予支持,。

四、裁判結果

駁回上訴,，維持原判,。

二審案件受理費684009元，由深圳富山寶實業(yè)有限公司負擔,。

本判決為終審判決

五,、裁判依據

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定

《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十四條規(guī)定

《中華人民共和國物權法》第九條

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條