人民法院查封的效力是限制被執(zhí)行人處分其財產(chǎn),，在法律沒有明確規(guī)定的情形下,，預(yù)查封的效力不能及于限制當(dāng)事人行使合同解除權(quán)，當(dāng)事人基于真實意思表示而解除合同的合同權(quán)利不應(yīng)因交易標(biāo)的被預(yù)查封而被剝奪,。

案例索引

《德輔供應(yīng)鏈管理（香港）有限公司,、何燕申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審案》【（2020）最高法民申2441號】
爭議焦點

預(yù)查封的效力是否及于限制當(dāng)事人行使合同解除權(quán)？

裁判意見
最高院認(rèn)為：

首先,，根據(jù)《最高人民法院,、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第三項的規(guī)定,，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋,，人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封。該通知第十六條規(guī)定：“國土資源,、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記,。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的,，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記,，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計算,。”據(jù)此可知,，預(yù)查封區(qū)別于正式查封,，預(yù)查封針對的是被執(zhí)行人尚不享有物權(quán)的土地、房屋等不動產(chǎn),。本案預(yù)查封保全的僅是何燕基于商品房預(yù)售合同對愷泰公司享有的不確定的合同權(quán)利,。只有在案涉房屋完成本登記，何燕取得案涉房屋物權(quán),，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后,，才能對案涉房屋進(jìn)行拍賣,、變賣、折價,，以滿足德輔公司對何燕享有的債權(quán),。

其次，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款的規(guī)定,，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓,，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力,；未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力。本案中,，案涉房屋在辦理權(quán)屬變更登記前,，愷泰公司是該房屋權(quán)利人，何燕尚未取得該房屋所有權(quán),。何燕是否交清房屋價款以及是否實際占有該房屋,，均不是判斷該房屋權(quán)屬的依據(jù)。雖然何燕與愷泰公司簽訂商品房預(yù)售合同后,，辦理了預(yù)告登記,，但預(yù)告登記的效力在于限制或阻卻未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意對不動產(chǎn)進(jìn)行處分，以保證預(yù)告登記權(quán)利人將來取得不動產(chǎn)物權(quán),。預(yù)告登記權(quán)利人并不因辦理了預(yù)告登記而取得不動產(chǎn)所有權(quán),。何燕作為預(yù)告登記權(quán)利人享有的是案涉商品房預(yù)售合同約定的條件成就時可要求愷泰公司辦理房屋過戶登記等債權(quán)請求權(quán)，其對案涉房屋并不享有物權(quán),。二審關(guān)于案涉房屋權(quán)屬的認(rèn)定符合法律規(guī)定,。同時，案涉商品房預(yù)售合同已經(jīng)何燕與愷泰公司協(xié)議解除,，并得到人民法院確認(rèn),。《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后,，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的,，預(yù)告登記失效?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第五條規(guī)定：“買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效,、被撤銷、被解除,，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的‘債權(quán)消滅’?！睋?jù)此,，何燕基于商品房預(yù)售合同對愷泰公司享有的債權(quán)已因合同被解除而消滅,，相應(yīng)的預(yù)告登記亦隨之失效。何燕未能取得案涉房屋所有權(quán),，德輔公司要求執(zhí)行該房屋的主張沒有法律依據(jù),。

再次，根據(jù)案涉商品房預(yù)售合同的約定,，何燕與愷泰公司在合同登記備案后,，可以協(xié)議解除該合同。人民法院查封的效力是限制被執(zhí)行人處分其財產(chǎn),。何燕尚未取得案涉房屋所有權(quán),，其與愷泰公司簽訂《解除合同協(xié)議》，不屬于處分財產(chǎn)的行為,。因此,，在法律沒有明確規(guī)定的情形下，預(yù)查封的效力不能及于限制何燕與愷泰公司行使合同解除權(quán),，當(dāng)事人基于真實意思表示而解除合同的合同權(quán)利不應(yīng)因交易標(biāo)的被預(yù)查封而被剝奪,。同時，根據(jù)《解除合同協(xié)議》的約定,，商品房預(yù)售合同解除后,，愷泰公司向何燕退還已付購房款。此時,，預(yù)查封對象轉(zhuǎn)變?yōu)閻鹛┕緫?yīng)向何燕退還的購房款,，德輔公司可申請執(zhí)行該款項。

復(fù)次,，愷泰公司再審審查中所提供證據(jù)顯示,，案涉房屋目前仍處于暫停銷售狀態(tài)。結(jié)合上海市相關(guān)部門于2017年發(fā)布了《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》《關(guān)于進(jìn)一步做好“類住宅”項目退房工作的通知》等實情,，不排除愷泰公司是基于上海市關(guān)于商業(yè)辦公項目清理整頓政策要求而與何燕協(xié)議解除案涉商品房預(yù)售合同,。且現(xiàn)有證據(jù)并未顯示《解除合同協(xié)議》簽訂時愷泰公司已知曉案涉房屋被預(yù)查封的情況，因此不能認(rèn)定愷泰公司對在《解除合同協(xié)議》中約定由愷泰公司直接向銀行支付下欠按揭貸款以及其據(jù)此約定履行義務(wù)等行為具有過錯,。德輔公司關(guān)于二審認(rèn)定愷泰公司不存在過錯錯誤的申請再審理由不成立,。

最后，案涉房屋雖然登記在愷泰公司名下,，但愷泰公司并非被保全人,，預(yù)查封效力并不及于愷泰公司對該房屋享有的權(quán)益。二審判決適用《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零三條第一款關(guān)于“財產(chǎn)保全采取查封,、扣押,、凍結(jié)或者法律規(guī)定的其他方法,。人民法院保全財產(chǎn)后,，應(yīng)當(dāng)立即通知被保全財產(chǎn)的人”的規(guī)定,，對愷泰公司在簽訂《解除合同協(xié)議》時是否知曉案涉房屋被預(yù)查封的事實進(jìn)行判斷，適用法律并無不當(dāng),。