案情簡介

2012年王某與開發(fā)商北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂房屋買賣合同,，購得總價款人民幣450萬元高檔公寓一套,，并于2012年5月與某物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》,，按每平米5.3元一次性交納物業(yè)費(fèi)元整,。2012年9月，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂物業(yè)服務(wù)《終止協(xié)議書》,，擅自撤離,，完全停止物業(yè)服務(wù)，且并未告知業(yè)主,。王某得知該事情后,，聯(lián)系多位業(yè)主，與該物業(yè)負(fù)責(zé)人協(xié)商,，要求返還物業(yè)公司撤走后,，未能履行物業(yè)服務(wù)責(zé)任期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi),。雙方多次協(xié)商未果，王某等業(yè)主一同將物業(yè)公司告上法庭,。法院支持了王某的訴訟請求,，判決該物業(yè)公司返還未履行物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi),。物業(yè)公司很是不服,，來到霍營司法所尋求法律咨詢,。

律師解析

在本案中,，物業(yè)公司是開發(fā)商聘用的第一家物業(yè)公司，該公司規(guī)模較大,，在業(yè)主入住后,，物業(yè)公司即和公寓內(nèi)業(yè)主簽訂了服務(wù)合同,，同時收取足額物業(yè)管理費(fèi),，但是雙方合同僅僅履行了5個月，物業(yè)公司擅自撤離小區(qū),。本案存在兩個法律關(guān)系：一是由開發(fā)商和物業(yè)公司簽訂的《聘用合同》,，二是由物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理合同》,，兩份合同的內(nèi)容各不相同,，各自獨(dú)立,。

從物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《終止協(xié)議書》這一角度看，雙方是在協(xié)商一致的前提下解除合同的,，無任何異議,。但物業(yè)公司還與業(yè)主王某等業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理合同》，按照合同要求王某等業(yè)主支付了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，履行了合同義務(wù),，該合同是真實(shí),、合法,、有效的,。物業(yè)公司在準(zhǔn)備撤離前并未與業(yè)主進(jìn)行任何的溝通和協(xié)商,，對已收取的全年物業(yè)費(fèi)也并為給出相關(guān)解釋，完全忽視其與業(yè)主簽訂的《物業(yè)管理合同》,，單方面撤離,，停止物業(yè)服務(wù),，這種情況屬于根本違約,。

物業(yè)糾紛案例中,，多是前期開發(fā)商聘用的物業(yè)公司提供服務(wù)不到位，導(dǎo)致社區(qū)業(yè)主委員會成立后決議更換物業(yè)公司而產(chǎn)生的相關(guān)糾紛,，或是物業(yè)公司在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)后,，服務(wù)質(zhì)量低下，不完全履行合同而導(dǎo)致的糾紛,。