一、以非物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由抗辯
有些業(yè)主認(rèn)為自己并未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,，因此不管是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都對(duì)其無(wú)約束力，自己不知曉且不認(rèn)可該合同內(nèi)容,，因此拒絕交納物管費(fèi),。
對(duì)此司法解釋有明確規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條的規(guī)定,，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力,。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的,，人民法院不予支持。所以該項(xiàng)抗辯理由不能得到法院支持,。
二,、以物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期限已屆滿為由抗辯
某些業(yè)主辯稱物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限早已屆滿，因此對(duì)超過(guò)合同期限的物業(yè)費(fèi),，因無(wú)合同約定,，故有權(quán)拒絕交納。
根據(jù)《合同法》第三十六條的規(guī)定,，法律,、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù),，對(duì)方接受的,，該合同成立,。在約定的合同期限屆滿后，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供服務(wù),，業(yè)主也接受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù),，雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，均應(yīng)履行相應(yīng)的合同義務(wù),。在上述情況下,，業(yè)主的這一抗辯理由也不能得到法院的支持。
三,、以全部或者部分物業(yè)費(fèi)超過(guò)訴訟時(shí)效為由抗辯
有些業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未對(duì)其催收過(guò)物業(yè)費(fèi)為由,，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張的訴訟請(qǐng)求中超過(guò)兩年訴訟時(shí)效的物業(yè)費(fèi)拒絕交納。
實(shí)踐中,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為債權(quán)人對(duì)于業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的行為大都采取在業(yè)主的房屋大門上張貼催費(fèi)通知單的形式來(lái)向業(yè)主提出交費(fèi)請(qǐng)求,。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院提供了照片等證據(jù)材料證明這一催費(fèi)事實(shí)，那么法院可認(rèn)定為訴訟時(shí)效中斷,，業(yè)主的這一抗辯理由就不能得到法院支持,。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有證據(jù)證明其在三年的訴訟時(shí)效期內(nèi)向業(yè)主催收過(guò)物業(yè)費(fèi)，那么業(yè)主的這一抗辯理由就能得到法院支持,。
四,、以房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)為由抗辯
有些業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，如房屋漏水,、墻體脫落,、玻璃破裂等為由拒交物管費(fèi)。
商品房存在質(zhì)量問(wèn)題系業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛,，而物管費(fèi)的交納則屬于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同糾紛,，兩者不屬于同一法律關(guān)系。通常情況下,，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司是兩個(gè)獨(dú)立的法人企業(yè),，相互之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任。因此,，業(yè)主的該項(xiàng)抗辯理由不能得到法院的支持,。
五、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行維修義務(wù)為由抗辯
有些業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映小區(qū)單元門,、過(guò)道路燈等被損壞,，頂樓房屋漏水等問(wèn)題，要求維修,，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)知曉后拒不維修或者維修不合格,，業(yè)主就以此為由拒交物管費(fèi)。
對(duì)于維修義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：如果房屋在國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi),，由建設(shè)單位承擔(dān)維修義務(wù);在房屋質(zhì)保期屆滿后,，房屋專有部分由業(yè)主或侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)，房屋樓頂?shù)刃^(qū)共有部分,、公共設(shè)施設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修義務(wù),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時(shí)，可使用小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修基金,。若業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律,、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修義務(wù)時(shí)，法院可根據(jù)《合同法》第一百一十一條的規(guī)定,，酌情減少物業(yè)費(fèi),。
六、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主人身,、財(cái)產(chǎn)遭受損失為由抗辯
有些業(yè)主認(rèn)為因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù),，才導(dǎo)致自己的人身、財(cái)產(chǎn)遭受損失,，如家中財(cái)物被盜竊,，自有車輛被損壞或者被偷走……，故以此為由拒交物管費(fèi),。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定,。法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問(wèn)題的協(xié)助義務(wù)。若業(yè)主有充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反約定或者法定的安保義務(wù),，那么當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主行使物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)時(shí),，業(yè)主可以以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)，是對(duì)合同義務(wù)的不完全履行,，屬于違約行為由進(jìn)行抗辯。但未盡到安保義務(wù)一般情況下不構(gòu)成根本性違約,，法院經(jīng)審理后可根據(jù)安保責(zé)任范圍以及業(yè)主的具體損失來(lái)酌情減少物業(yè)費(fèi),。然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是萬(wàn)能的，不可能杜絕或者隨時(shí)制止小區(qū)內(nèi)一切損害的發(fā)生,，我們不能苛求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)這種不確定的危險(xiǎn)承擔(dān)過(guò)重的義務(wù),。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務(wù)、采取了合理的預(yù)防措施,，物業(yè)公司就可以對(duì)業(yè)主因第三人侵權(quán)所遭受的損失免責(zé),。
七、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由抗辯

大多數(shù)拒絕交費(fèi)的業(yè)主均持有此類抗辯理由,。小區(qū)業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同的約定全面履行相關(guān)義務(wù),，提供的物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，如小區(qū)車輛亂停亂放無(wú)人管理，綠化帶被其他業(yè)主用來(lái)種菜無(wú)人制止,，小區(qū)垃圾未及時(shí)清理,，保安擅離崗位或值班時(shí)睡覺(jué)等為由拒交物管費(fèi)。

首先,，業(yè)主需要區(qū)分出其所反映的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題是否屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù),。部分業(yè)主存在“物管公司就是管理小區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)”的錯(cuò)誤思維，將不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的事項(xiàng),，例如房屋設(shè)計(jì)和質(zhì)量問(wèn)題,、小區(qū)規(guī)劃不合理問(wèn)題、業(yè)主間相鄰關(guān)系問(wèn)題等,，也納入進(jìn)來(lái)要求物管服務(wù)企業(yè)予以處理解決,。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕履行非合同義務(wù)時(shí)，業(yè)主就誤認(rèn)為物管服務(wù)企業(yè)沒(méi)有全面履行合同義務(wù)而拒交物管費(fèi),。

其次,，由于物業(yè)服務(wù)具有時(shí)間持續(xù)性和無(wú)法計(jì)量性的特點(diǎn)，加之物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)較為概括籠統(tǒng),，因此業(yè)主不能單憑一張照片,、一段視頻就能證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量問(wèn)題，而需要提供充分證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈加以證明,。若有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù),，僅僅是在服務(wù)的某些環(huán)節(jié)、個(gè)別區(qū)域做得不夠好,，存在一般瑕疵,，那么因不構(gòu)成根本性違約而較難成為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的合法理由，但可以成為法院判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)減收相應(yīng)物業(yè)費(fèi)的依據(jù),。