眾所周知,，任何人不得處分不屬于自己的物。然而,，現(xiàn)實(shí)中常常會(huì)發(fā)生由無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)而與買受人訂立合同的情況,，那么這一合同的效力如何？
【案情簡(jiǎn)介】
2007年,，小高因無(wú)力償還10萬(wàn)元的銀行債務(wù)而欲將其自有的一套房屋出售,。林沖聽聞便找到小高的父親老高協(xié)商買賣房屋的事宜，雙方達(dá)成口頭協(xié)議,，約定：購(gòu)房款為15萬(wàn)元,，先由林沖現(xiàn)金支付5萬(wàn)元，再由林沖負(fù)責(zé)償還小高所欠的10萬(wàn)元銀行債務(wù),。協(xié)議達(dá)成后,，林沖當(dāng)日按約支付現(xiàn)金給老高，并裝修入住該房屋,，且其后按期償還小高的銀行貸款,，直至2016年該銀行貸款全部還清。然而,，2016年期間,，小高及其家人卻向林沖提出要求其搬離該房屋。無(wú)奈之下,，林沖將老高和小高兩人起訴到法院,，要求確認(rèn)房屋買賣合同有效繼續(xù)履行合同，并要求小高協(xié)助其辦理房屋過(guò)戶手續(xù),。
【審理概況】
在審理中,，被告小高辯稱：林沖與老高口頭上約定的房屋買賣合同無(wú)效，而老高非房屋所有權(quán)人,，亦無(wú)權(quán)出賣該房屋,；林沖與小高之間不存在買賣合同關(guān)系,，原告要求被告小高履行合同隨附義務(wù)沒有法律依據(jù)。
上林縣法院經(jīng)審理查明后認(rèn)為,，該房屋登記在小高名下,，老高非該房屋的所有權(quán)人，其無(wú)權(quán)處分該房屋,。因此,，老高與林沖以口頭形式達(dá)成的房屋買賣合同協(xié)議，屬于無(wú)處分權(quán)人訂立的合同,。然而,，依照《合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,，該合同有效”的規(guī)定,，該案中，林沖已向老高,、小高支付購(gòu)房款并替小高清償銀行貸款,，且已在涉案房屋居住多年的事實(shí)，足以認(rèn)定小高對(duì)老高無(wú)權(quán)處分涉案房屋的行為進(jìn)行了追認(rèn),。
因此,，法院認(rèn)為，原告林沖與被告老高以口頭形式達(dá)成的房屋買賣合同協(xié)議應(yīng)屬于合法有效合同,，雙方應(yīng)當(dāng)恪守履行各自的權(quán)利義務(wù),，被告小高應(yīng)協(xié)助原告林沖辦理房屋的過(guò)戶手續(xù)。
【法官說(shuō)法】
關(guān)于該合同的效力問題,，依照上述《合同法》第五十一條的規(guī)定,，該合同需要權(quán)利人的追認(rèn)，屬于效力待定合同,。該案中,，買受人林沖與無(wú)處分權(quán)人老高通過(guò)頭口形式達(dá)成的房屋買賣合同協(xié)議，房屋所有權(quán)人小高在長(zhǎng)期知曉雙方的買賣行為的情況下,，以默示方式追認(rèn)了這一買賣協(xié)議,，故可以認(rèn)定該房屋買賣合同合法有效。
然而,，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定,“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的,，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移,，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償的,，人民法院應(yīng)予支持。”根據(jù)這一規(guī)定,，當(dāng)權(quán)利人拒絕追認(rèn)時(shí),，則應(yīng)區(qū)分兩種不同的情況，一是若合同標(biāo)的物的物權(quán)已發(fā)生變動(dòng),，買受人已善意取得該標(biāo)的物物權(quán)，那么權(quán)利人可以向無(wú)處分權(quán)人主張損害賠償,；二是若合同標(biāo)的物的物權(quán)無(wú)法轉(zhuǎn)移,，買受人可以要求無(wú)處分權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任或要求解除合同并主張損害賠償。