眾所周知,，任何人不得處分不屬于自己的物。然而,，現(xiàn)實中常常會發(fā)生由無處分權人處分他人財產而與買受人訂立合同的情況,，那么這一合同的效力如何？
【案情簡介】
2007年,，小高因無力償還10萬元的銀行債務而欲將其自有的一套房屋出售,。林沖聽聞便找到小高的父親老高協(xié)商買賣房屋的事宜，雙方達成口頭協(xié)議,，約定：購房款為15萬元,，先由林沖現(xiàn)金支付5萬元，再由林沖負責償還小高所欠的10萬元銀行債務,。協(xié)議達成后,，林沖當日按約支付現(xiàn)金給老高，并裝修入住該房屋,，且其后按期償還小高的銀行貸款,，直至2016年該銀行貸款全部還清。然而,，2016年期間,，小高及其家人卻向林沖提出要求其搬離該房屋。無奈之下,，林沖將老高和小高兩人起訴到法院,，要求確認房屋買賣合同有效繼續(xù)履行合同，并要求小高協(xié)助其辦理房屋過戶手續(xù),。
【審理概況】
在審理中,，被告小高辯稱：林沖與老高口頭上約定的房屋買賣合同無效,，而老高非房屋所有權人,，亦無權出賣該房屋；林沖與小高之間不存在買賣合同關系，原告要求被告小高履行合同隨附義務沒有法律依據(jù),。
上林縣法院經(jīng)審理查明后認為,，該房屋登記在小高名下，老高非該房屋的所有權人,，其無權處分該房屋,。因此，老高與林沖以口頭形式達成的房屋買賣合同協(xié)議,，屬于無處分權人訂立的合同,。然而，依照《合同法》第五十一條“無處分權的人處分他人財產,，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,，該合同有效”的規(guī)定，該案中,，林沖已向老高,、小高支付購房款并替小高清償銀行貸款,，且已在涉案房屋居住多年的事實,，足以認定小高對老高無權處分涉案房屋的行為進行了追認,。
因此，法院認為,，原告林沖與被告老高以口頭形式達成的房屋買賣合同協(xié)議應屬于合法有效合同，雙方應當恪守履行各自的權利義務,，被告小高應協(xié)助原告林沖辦理房屋的過戶手續(xù),。
【法官說法】
關于該合同的效力問題,，依照上述《合同法》第五十一條的規(guī)定，該合同需要權利人的追認,，屬于效力待定合同,。該案中,，買受人林沖與無處分權人老高通過頭口形式達成的房屋買賣合同協(xié)議,，房屋所有權人小高在長期知曉雙方的買賣行為的情況下,，以默示方式追認了這一買賣協(xié)議，故可以認定該房屋買賣合同合法有效,。
然而,，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定,“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,，人民法院不予支持,。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,，人民法院應予支持,。”根據(jù)這一規(guī)定，當權利人拒絕追認時,，則應區(qū)分兩種不同的情況，一是若合同標的物的物權已發(fā)生變動，買受人已善意取得該標的物物權,，那么權利人可以向無處分權人主張損害賠償,；二是若合同標的物的物權無法轉移,，買受人可以要求無處分權人承擔違約責任或要求解除合同并主張損害賠償,。