物業(yè)管理費(fèi)糾紛調(diào)解處理的原則
1、引導(dǎo)物業(yè)公司運(yùn)用正當(dāng)手段維護(hù)權(quán)益
有些物業(yè)公司在業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)時,，會采取斷電,、斷水、限制業(yè)主進(jìn)出物業(yè)使用區(qū)域,、對業(yè)主進(jìn)行罰款或表示在物業(yè)管理過程中給業(yè)主造成損害不承擔(dān)任何責(zé)任等措施,，迫使業(yè)主履行交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。這些做法缺乏合法性,，不宜提倡,。在調(diào)處這類糾紛時，應(yīng)向物業(yè)管理公司指出,，業(yè)主違約拒絕交付物業(yè)管理費(fèi)用的,，物業(yè)管理公司應(yīng)采取書面督促或公力救濟(jì)等合法手段來保護(hù)自身的合法權(quán)益，而不應(yīng)采取上述不當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行所謂的自力救濟(jì),，否則會構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任,。
2,、利用“滯納金”的杠桿作用平衡利益
物業(yè)管理合同大多約定,，業(yè)主逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，物業(yè)公司可以從逾期之日起按應(yīng)交納費(fèi)用的一定比例加收滯納金,。實踐中,，物業(yè)公司在主張物業(yè)管理費(fèi)時，往往同時主張業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)所產(chǎn)生的滯納金,。有時因業(yè)主長期拖欠物業(yè)管理費(fèi),，滯納金的數(shù)額亦不菲。所以在調(diào)處糾紛時用好“滯納金”這根“杠桿”,，對平衡當(dāng)事人利益,、平息矛盾有著十分重要的作用。具體方法上：一是根據(jù)業(yè)主逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的主觀過錯程度,、欠交數(shù)額,、物業(yè)服務(wù)是否具有瑕疵等情況，視不同情形促使物業(yè)公司主動放棄部分或全部滯納金,，以盡快解決糾紛,；二是結(jié)合滯納金的計算數(shù)額,，如果已經(jīng)超過物業(yè)管理費(fèi)本金的，就要引導(dǎo)物業(yè)公司放棄超出本金部分的滯納金,，以使雙方利益趨于平衡,。
3、區(qū)分業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)是否具有合法理由
有些業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)有一定的合法理由,，大多表現(xiàn)為物業(yè)公司未履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定,，如未打掃小區(qū)衛(wèi)生、保安未履行崗位職責(zé)等,，引起業(yè)主不滿,，以拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式予以抵制。此時應(yīng)認(rèn)識到,，依照《合同法》規(guī)定,，業(yè)主可以行使與對方違約程度相適應(yīng)的合同履行抗辯權(quán)，即在物業(yè)公司不履行義務(wù)或不適當(dāng)履約義務(wù)時,，減少或免除物業(yè)管理費(fèi)的支付義務(wù),。但該抗辯權(quán)行使的范圍究竟有多大，應(yīng)結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,、物業(yè)公司實際履行情況,、物業(yè)公司是否具有過錯等因素綜合考慮,。在調(diào)處時,，應(yīng)在分析利弊的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)當(dāng)事人自行協(xié)商,，找到平衡點,。如果業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)無合法理由的,，應(yīng)做好其思想教育工作，使其對自己的行為后果產(chǎn)生合理預(yù)期并補(bǔ)交物業(yè)費(fèi),。
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