問題：
二手房三方合同：可以考慮哪些附加條款，讓買方可以減少糾紛風(fēng)險(xiǎn),？

是這樣的：去年9,、10月份，我們與中介,、房東簽訂了三方,，交付過定金、中介費(fèi)等,，10月底中介約我們到銀行進(jìn)行面簽,，并辦了卡、存了首付,；

面簽之前查的房子情況,，有兩個(gè)抵押，沒有查封的情況,，當(dāng)時(shí)中介說面簽完了一兩個(gè)月就能拿到房子,，但好巧不巧，在面簽之后房子忽然出現(xiàn)了被查封的情況,，是由于業(yè)主之前跟人辦合伙公司存在5w元的糾紛,，案件還在外地，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn),，直到最近（近一年后）才收到中介聯(lián)絡(luò)說查封解除,，但去年的面簽已失效，中介讓我們再回來辦理一次。

疑問

1.專業(yè)上的術(shù)語我不太懂,，房主跟合伙公司的這5w元糾紛,，之所以會讓房子被查封，是不是因?yàn)樵诤匣锕具@一出里,，房主也拿房子做了抵押,？
這樣的話，房子是不是就算有個(gè)之前除了他自己以外誰也不知道的“三押”（術(shù)語不知道用得對不對,，暫且這么叫吧）,？
就是因?yàn)槿旱拇嬖冢瑢?dǎo)致這事拖了一年,，我們?nèi)ツ陱谋本┱垓v回老家的精力,、財(cái)物都白白損失掉了，我想知道的是,，

a.房主這邊如果還會存在我們都不知道的四押,、五押甚至更多押，再次讓交易進(jìn)行不下去,，怎么辦,？


b.房子不能如期如約交易及給買方帶來的經(jīng)濟(jì)損失,，這個(gè)責(zé)任應(yīng)該在哪里,？


基于這個(gè)疑問和擔(dān)心，以及目前的三方合同上對于這類違約情況沒有任何約束,，我們約了中介跟買房重新簽訂三方合同,，添加一些附加條款，明確一下違約責(zé)任,。

不知道遇到或者擔(dān)心這種情況的朋友多不多,，特向?qū)I(yè)人士們求助解惑

鄭大源答：
查封和抵押有一個(gè)最大的不同就是查封是單方面的，抵押是雙方的

也就是說,，業(yè)主的房子被人查封,，業(yè)主可能本人也不知道（不過多數(shù)是有感覺得，畢竟先有糾紛,，糾紛無法解決就起訴,，然后查封），查封是法院單方面發(fā)函給房產(chǎn)交易登記中心即可查封,，查封的瞬間,，業(yè)主通常是不知道的（法院不會告訴業(yè)主）。

抵押則不同,，抵押必須業(yè)主本人到房產(chǎn)交易登記中心,，同意的前提下才可以辦理，不存在單方面抵押的。目前有部分城市推出了電子抵押,，也就是不需要在房產(chǎn)證原件登記,，業(yè)主持有房產(chǎn)證復(fù)印件也可以辦理抵押，或者銀行的工作人員在銀行的電腦上即可辦理抵押手續(xù),。但是無論哪一種,，業(yè)主一定知情，而且簽字授權(quán)同意,。

故而你的情況,，不應(yīng)該存在三押，四押,，五押,，而且房子被查封后就不可以再辦理抵押了。

你的情況,，說起來問的太晚了,！如果你房子被查封了立即上網(wǎng)咨詢，那么現(xiàn)在早就過戶放款入住了,。因?yàn)椴榉庥幸粋€(gè)反擔(dān)保,，你啟用反擔(dān)保，立即就會解封的,。

你想查封某個(gè)人房子,，需要在法院提供擔(dān)保的，你查封多少錢的房子,，就需要提供多少錢的擔(dān)保,，否則無論你有理沒理，法院不會查封的,。比如你提到的本案,，查封價(jià)值5萬，那么查封的人需要提供大于等于5萬的現(xiàn)金或者資產(chǎn)才可以讓法院查封這套房子,。

由于糾紛的焦點(diǎn)才5萬,，所以業(yè)主也可以找到這家外地的法院，提供5萬現(xiàn)金或者資產(chǎn)反擔(dān)保,，法院就會解封這套房子,。所以去年早就可以解封，既然解封了,，自然就可以過戶,，抵押，銀行放款了,，現(xiàn)在早就入住了,，也就是不會導(dǎo)致面簽過期失效了,。

當(dāng)然你的情況，既然已經(jīng)發(fā)生了,，也沒有啥好說的,。

現(xiàn)在既然已經(jīng)解封了，那么要做的事情是

1繼續(xù)往下走流程,。

2磋商損失,，追究責(zé)任，索取違約金,。

通常來說,，買賣合同會有延誤的違約責(zé)任的，也就是會寫每耽誤一天,，賠償多少錢,，通常慣例的合同是寫每天總房價(jià)的賠償千分之一，或者萬分之五,，你的合同提供的照片不多,，故而也看不出來具體違約金是多少，按理來說,，如果每天萬分之五,，一年的違約金是房價(jià)的18%多了，現(xiàn)實(shí)中當(dāng)然也不會賠償那么多的,，酌情考慮吧,。

你可以從現(xiàn)實(shí)的損失，比如來回的交通費(fèi)用,，誤工費(fèi)用,，還有晚收樓一年的租金等角度分析,，這樣子比較容易達(dá)成賠償額度,。

你說的后續(xù)保障自己的利益，莫過于約定時(shí)間,。

建議接下來如此操作：

1.交易雙方再去房產(chǎn)所在地查冊,，看看當(dāng)前的產(chǎn)權(quán)情況，你也因此就可以知道是否存在三押,，四押了,，以及查封是否解除了。

2.再次審核雙方的整件,，是否符合當(dāng)?shù)啬壳暗慕灰讞l件（限購,，限售，限貸）,，審核可以貸款額度

3.從當(dāng)前房產(chǎn)情況,，銀行的實(shí)際情況分析接下來的流程需要多少時(shí)間。

4.簽約約定雙方配合的時(shí)間要求，多少時(shí)間內(nèi)必須辦理相應(yīng)的有關(guān)事宜,。

5.如果不配合又是如何懲罰,！

其中最核心的一條是約定**年**月**日之前必須到房子所在地的不動產(chǎn)交易登記中心辦理過戶手續(xù)，逾期無論什么原因都算違約,，不看過程,，只看結(jié)果。