【案情介紹】
2017年2月28日,，買受人楊女士與出賣人孫女士通過某中介公司簽訂《房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同》一份，約定將孫女士所有的坐落于海州區(qū)新市路的一處建筑面積為63.83平方米的房屋以元的價(jià)格出售給楊女士,。簽訂合同當(dāng)日,，孫女士和楊女士共同到涉案房屋察看，楊女士向?qū)O女士支付定金1萬元,。2017年4月27日,，楊女士打電話給孫女士，孫女士以其無權(quán)賣房為由表示不能履行合同。次日,，孫女士通過轉(zhuǎn)賬返還楊女士定金1萬元,。另查明，涉案房屋所有權(quán)人為孫女士的丈夫何先生,，該房屋產(chǎn)權(quán)證系何先生和孫女士婚后所辦,。楊女士起訴要求判令孫女士按照合同約定支付房?jī)r(jià)款10%的違約金元。
【裁判結(jié)果】
孫女士于判決生效之日起十日內(nèi)給付楊女士違約金元,。
【法官說法】
《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移,，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償的,，人民法院應(yīng)予支持”。本案中,，涉案房屋系孫女士與何先生婚后取得產(chǎn)權(quán),，孫女士以簽訂合同時(shí)未取得房屋所有權(quán)人何先生的追認(rèn)，無權(quán)賣房為由主張不再履行合同不符合上述法律規(guī)定,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。
實(shí)踐中，房屋買賣合同中通常會(huì)既約定定金又約定違約金,，通過事先約定違約責(zé)任來避免違約行為的發(fā)生,。一方違約時(shí)，另一方可以選擇適用違約金或者定金條款,。因違約金約定數(shù)額通常會(huì)高于定金罰則數(shù)額,，當(dāng)事人通常會(huì)選擇適用違約金條款。如果違約金條款符合雙方合同約定及法律規(guī)定,，且在雙方合同履行過程中,，違約行為確實(shí)給守約方造成了實(shí)際損失，不存在違約金畸高有損公平的情況,，一般都能得到人民法院支持,。