受疫情影響
商鋪停業(yè)
租金能否免除？
2020年6月16日,，象山區(qū)法院成功庭前調(diào)解兩起涉“疫”房屋租賃合同糾紛案件,。
案例一
因?yàn)橐咔樯啼伇灰髸和I業(yè)，損失慘重,，我能否要求房東減免租金,？
2019年6月17日,被告秦某某與原告廣西某貿(mào)易有限公司簽訂商業(yè)門面租賃合同一份，約定被告承租原告位于象山區(qū)某裝飾城商鋪用于經(jīng)營瓷磚生意,，租賃期限為2019年6月17日至2021年5月31日,，租金每月6140元。2010年初,，突發(fā)疫情,，廣西省啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)。被告秦某某自覺服從抗疫大局,，關(guān)閉商鋪,，暫停營業(yè)，生意受到了影響,，自2020年2月起,，被告開始拖欠房租，原告經(jīng)多次催收未果，故訴至法院,，要求與其解除租房合同,，并支付租金及違約金。
承辦法官在了解案情后,，發(fā)現(xiàn)秦某某因疫情爆發(fā)停工停產(chǎn)而導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難,，并非惡意拖欠租金?？紤]到該案受疫情影響,，調(diào)解的可能性較大，故積極組織當(dāng)事人和解協(xié)商,。經(jīng)法官耐心調(diào)解,，廣西某貿(mào)易有限公司同意與秦某某繼續(xù)履行租賃合同，免除被告部分的違約金及租金,，該起案件成功調(diào)解結(jié)案,。
疫情期商鋪?zhàn)饨鹉芊衩獬糠ü龠@么說,！
考慮到本次疫情對合同當(dāng)事人來說是無法預(yù)見,、不可避免且不能克服的不可抗力事件，而由此造成的損失,，導(dǎo)致合同一方無法履行合同,，遭受不可抗力影響的一方有權(quán)要求免除或者部分免除責(zé)任。但也非一概而論,，需要根據(jù)房屋性質(zhì),、影響程度、損失情況以及雙方舉證等因素進(jìn)行多方考量,。減免租金不能強(qiáng)來,，畢竟在租賃關(guān)系中，受疫情影響的既包括承租方,，當(dāng)然也包括出租方,。租客不能理所當(dāng)然地要求房東減免房租，或擅自停業(yè)逃租,，房東也不宜一味要求履約,，不分青紅皂白地驅(qū)趕房客。承租方與出租方并非矛盾的兩極,，而是利益共同體,，只有雙方友好協(xié)商，多站在對方的角度思考問題,，才能攜手共渡難關(guān),，實(shí)現(xiàn)雙方利益的相對平衡,。
案例二
租客在疫情開始前即拖欠租金，現(xiàn)在以疫情為由繼續(xù)拖欠租金,，我是否能向其主張違約金,？
李某是湖南人,，平日在桂林象山區(qū)經(jīng)營家用灶臺(tái)生意,，租賃當(dāng)?shù)貜V西某貿(mào)易有限公司的門面作為銷售商鋪，雙方簽訂了2019年5月31日至2021年5月31日的商業(yè)門面租賃合同,，每月租金為1312元,，合同簽訂后，被告開始還按合同履行義務(wù),，從2019年12月開始,，被告開始不按合同約定交納租金，被告租賃的商鋪也因疫情的影響,，經(jīng)營慘淡,，關(guān)門歇業(yè)。經(jīng)原告多次催收,，被告以疫情為由繼續(xù)拖欠租金,。原告故訴請法院解除租房合同，并支付拖欠的租金及違約金,、水電,、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
受理該案后,，承辦法官發(fā)現(xiàn)該案亦系因疫情影響商鋪經(jīng)營引發(fā)的租賃合同糾紛,，雙方當(dāng)事人在了解相關(guān)法律規(guī)定后，均表示愿意協(xié)商解決糾紛,。經(jīng)過承辦法官的努力,，雙方均作出讓步，最終雙方自愿達(dá)成協(xié)議：解除原告廣西某貿(mào)易有限公司與被告李某簽訂的商業(yè)門面租賃合同,，被告李某于簽訂合同時(shí)所交納的保證金作為違約金,，原告不再返還，原告免除被告在疫情期間一個(gè)半月的租金,，案件得以調(diào)解結(jié)案,。
案例二，法院為何支持原告主張被告賠償違約金,？
合同法第117條第一款規(guī)定,，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響,，部分或者全部免除責(zé)任,，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任,。
只有在疫情發(fā)生期間產(chǎn)生的違約行為,，法院可以結(jié)合疫情及防控措施的影響以及當(dāng)事人主張免除責(zé)任的理由綜合考量。若違約行為發(fā)生在疫情發(fā)生之前,，則通常不參考前款條文裁判,。因此就疫情開始前即發(fā)生的違約行為，可以向?qū)Ψ街鲝堖`約金,。