??如今商品房買賣合同糾紛大量涌現(xiàn),，尤其是二手房買賣,，購買二手房和買新房完全不一樣，新房主要和開發(fā)商打交道,，二手房打交道的可就多了,，房東、中介甲,、中介乙,、中介丙等等，這其中既有客觀因素,，也有當(dāng)事人不懂法,、缺乏風(fēng)險防范意識的主觀原因。

??對此,，樂居特別邀請了廣東萊恩律師事務(wù)所專職律師——林偉杰現(xiàn)場直播,，為大家講解購買二手房必知的法律知識，讓你在買一套二手房時如何不上當(dāng),、不受騙，盡量避免糾紛和麻煩,，安心購房,！
??今天，樂姐就林偉杰律師所直播的相關(guān)重點(diǎn),，為大家整理好了在夠買二手房時要注意的法律風(fēng)險有哪些,，快來參考看看吧！

??1,、出賣人是否持有合法證件

??二手房的出賣人應(yīng)當(dāng)持有合法有效的房產(chǎn)證,、原始購房合同、各種稅費(fèi)發(fā)票原件等,。如果購房者不查看這些證件即倉促簽署購房合同,，將可能遭遇合同欺詐，甚至合同詐騙,，導(dǎo)致購房的目的落空和財產(chǎn)損失,。

??2、注意房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)

??房屋的權(quán)利狀態(tài)是購買二手房的前提和基礎(chǔ),，只有出賣人擁有完全的,、無瑕疵的所有權(quán)時，才能保證交易的安全和合法性。在購買二手房時,，很多時候出賣人可能本身還沒有取得房產(chǎn)證,，甚至還要求購房者先行支付部分房款讓其辦證，此時購房者的交易風(fēng)險非常大,，有可能出賣人長期無法取得房產(chǎn)證,，也有可能根本無法取得房產(chǎn)證，那么購房者則很可能無法取得對購買房屋的物權(quán),。當(dāng)該房屋因登記權(quán)利人的原因被抵押,、查封、拍賣時,，購房者的權(quán)益將進(jìn)一步受損,。

??此外，如果房屋的登記產(chǎn)權(quán)人為2人以上,，則需要取得共有人的同意,，此時購房者應(yīng)當(dāng)要求出賣人出示其他共有人同意出賣該房屋的書面證明材料，并在最終簽署的合同中要求所有共有人簽名或出具有效的授權(quán),，否則將可能導(dǎo)致購房合同的效力存在瑕疵,，甚至被其他共有人主張無效的情況。

??而如果房屋的登記產(chǎn)權(quán)人為1人,，且是成年人,，則需要注意出賣人是否已婚，該房屋有可能是屬于出賣人的夫妻共同財產(chǎn),，交易時是需要配偶授權(quán)或者一同簽署交易合同,。

??而如果房屋的登記產(chǎn)權(quán)人為1人，且是未成年人,，則需要注意出賣人是否系該未成年人的監(jiān)護(hù)人,，是否具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。

??3,、注意房屋的抵押狀態(tài)

??二手房交易中,，出賣人在出售房屋時，房子本身很有可能還有部分銀行貸款沒有還清,，即房屋處于抵押狀態(tài),。此時，房屋的過戶是受到限制的,。實(shí)踐中出賣人通常要求購房者先行交納一部分房款用于償還銀行貸款,，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù),。此種情況下,，購房者應(yīng)事先與出賣人就此進(jìn)行書面的約定,，并盡可能將房款直接支付給抵押銀行，否則若出現(xiàn)出賣人收款后不辦理解押,，可能導(dǎo)致購房者不僅面臨合同無法繼續(xù)履行的風(fēng)險,，最后可能房款也難以追回。

??4,、留意房屋的出租狀態(tài)

??若是出賣人已經(jīng)將房屋出租出去：

??（1）買賣不破租賃,，購房者仍應(yīng)繼續(xù)履行原有的租賃合同。根據(jù)《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力,。即使買方已經(jīng)購買了該房屋，在租賃期限屆滿之前,，承租人仍然有權(quán)要求購房者繼續(xù)履行原有的租賃合同,。

??（2）承租人對該房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形,，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,，人民法院應(yīng)予支持。

??但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,，人民法院不予支持”雖然承租人的優(yōu)先購買權(quán)得不到保護(hù)時,，仍然不得對抗善意的購房者，但在購買這種有承租人的房屋時購房者還是要留意承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán),，并最好能取得書面的放棄聲明,。否則，即使購房者與出賣人簽訂的買賣合同認(rèn)定有效,，承租人也有可能因?yàn)闄?quán)利受損而拒絕搬出,，以致引來新的糾紛，最后損害的還是購房者的權(quán)益,。

??5,、注意所購房屋的性質(zhì)

??房屋的性質(zhì)有：一般商品房,、經(jīng)濟(jì)適用房,、集資建房、標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房,、成本價購買的公有住房,、央產(chǎn)房等。鑒于房屋性質(zhì)不同,，在房屋買賣交易過程中適用的法律,、交易條件，甚至交易方式亦不同,。建議在購買二手房時一定要區(qū)分房屋的性質(zhì),，不能一概按普通商品房來操作,，否則可能付款后出現(xiàn)不能辦證的重大風(fēng)險。

??6,、留意所購房屋的落戶情況

??很多購房者購買的是二手學(xué)區(qū)房,，目的就是為了落戶供孩子在相關(guān)的學(xué)區(qū)就讀，然而現(xiàn)實(shí)中買了房后發(fā)現(xiàn)房屋已有很多陌生人的戶口,，導(dǎo)致自己的戶口無法遷入的情況時有發(fā)生,。故建議購房者在購房之前可以與原業(yè)主共同前往派出所進(jìn)行了解核實(shí)，以免購房就讀的目的無法實(shí)現(xiàn),。

??7,、辦理房屋物業(yè)的交割手續(xù)

??二手房買賣中，因?yàn)榉课荽蠖嘁延袑?shí)際使用在先,，故需與出賣人結(jié)清此前房屋的水費(fèi),、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等,，否則可能在過戶甚至入住之后,，因此前欠費(fèi)等問題導(dǎo)致房屋不能正常使用。

??8,、二手房交易中的稅費(fèi)落差問題

??在二手房交易中,，出賣人一般以實(shí)收開價，約定具體的稅費(fèi)全部由購房者承擔(dān),。此時,，雖然房產(chǎn)中介都會為購房者進(jìn)行稅費(fèi)的預(yù)測，但該預(yù)測往往不體現(xiàn)在買賣合同中,，而購房者在繳納稅費(fèi)時可能面臨稅務(wù)部門的核計數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)測數(shù)額的情形,。

??在此情況下，若購房者不愿意繳納多出的稅費(fèi),，則有可能違反“全部稅費(fèi)由買受人承擔(dān)”的合同條款,；若購房者主張以預(yù)測的數(shù)額履行，則出賣人及中介可能以“原來的預(yù)測僅為參考,，以稅務(wù)部門的核計為準(zhǔn)”進(jìn)行對抗,；若購房者不愿意繼續(xù)購買房屋，則可能被視為因自身原因不能履行合同,，構(gòu)成違約,，并被追究違約責(zé)任。

??因此,，建議在此種情況下,，購房者要慎重接受該類條款，或者要提前了解周邊同地段同面積近期交易的稅費(fèi)數(shù)額,，又或者在合同中明確約定預(yù)測的稅費(fèi)金額作為承擔(dān)數(shù)額的上限等等,，以維護(hù)自身的權(quán)益,。

??9、二手房交易中的陰陽合同問題

??在二手房交易中,，交易雙方往往為了減少繳稅而簽署正式合同以外的一份交易價格較低的合同,，用于提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)核計稅費(fèi)。此種行為雖然看起來一時“獲益”,，但這不僅觸犯我國稅收方面的法律法規(guī),，面臨行政處罰或是刑事責(zé)任，在該房屋以后的二次交易中,，同樣會因?yàn)榍按蝺r格壓低導(dǎo)致以后的價格差較大,，以致增加了二次交易的個人所得稅的核計，得不償失,。

??溫馨提示：購買二手房時注意事項(xiàng)較多,，由房屋買賣引發(fā)的各類糾紛更是千奇百怪，一不小心就會掉進(jìn)坑里,，甚至惹上官司,，希望大家可以在房屋買賣的時候，關(guān)注這些潛在的問題,，避免落入風(fēng)險之中,。O網(wǎng)頁鏈接