一般來(lái)說(shuō),，夫妻雙方通過(guò)法院訴訟離婚的主要原因是因?yàn)樵谪?cái)產(chǎn)分割上達(dá)不成一致的意見(jiàn)，尤其是對(duì)房屋的分割有爭(zhēng)議,，因此,，房屋如何分割就成為離婚時(shí)的焦點(diǎn)問(wèn)題。離婚了房子怎么辦,？雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí),，人民法院如何處理?
一、離婚了房子該怎么辦?
根據(jù)購(gòu)房款的出資主體,、出資形式,、房屋取得時(shí)間等因素的不同分割方式也不盡相同。但是對(duì)確定為夫妻雙方共同所有的房產(chǎn)主要遵循以下原則進(jìn)行分割,。
1,、協(xié)議原則
按照我國(guó)《婚姻法》對(duì)于離婚財(cái)產(chǎn)分割的當(dāng)事人意思自治原則，夫妻在離婚時(shí)可以對(duì)共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理,，夫妻雙方可以通過(guò)簽署《離婚協(xié)議書(shū)》等書(shū)面約定對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋財(cái)產(chǎn)約定歸某一方所有;或者約定房屋財(cái)產(chǎn)歸某一方所有,，由所有方對(duì)另一方予以適當(dāng)?shù)呢泿叛a(bǔ)償。
2,、財(cái)產(chǎn)均分原則
對(duì)于在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn),，一般予以平均分配，涉及到房屋財(cái)產(chǎn)的情況,，如果房屋歸一方所有的,，應(yīng)當(dāng)對(duì)另一方予以相當(dāng)于房屋實(shí)際價(jià)值的一半的貨幣補(bǔ)償。如果該房屋在存在按揭,、抵押貸款等,，應(yīng)當(dāng)約定該按揭、抵押貸款由誰(shuí)歸還，通常是由房屋所得者一方來(lái)承擔(dān)還款義務(wù),，因此,，補(bǔ)償另一方時(shí)應(yīng)當(dāng)按房?jī)r(jià)扣除貸款余額后的凈房?jī)r(jià)的一半計(jì)算。實(shí)踐中,，往往由于按揭或抵押貸款未予償致使在雙方辦理離婚登記后無(wú)法馬上進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶,。因此，在離婚協(xié)議中應(yīng)當(dāng)約定房屋何時(shí)過(guò)戶,，以及一方配合過(guò)戶的附隨義務(wù),，同時(shí)盡量在協(xié)議中約定防止對(duì)方不配合房屋過(guò)戶的制約條款，以確保到時(shí)房屋順利過(guò)戶,。另外,，在處理房屋財(cái)產(chǎn)的過(guò)程中，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的具體情況,，適用照顧子女和女方權(quán)益的原則,、照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方原則、照顧生活困難方等原則進(jìn)行處理,。
3,、競(jìng)價(jià)、評(píng)估及拍賣(mài)
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第20條規(guī)定：“雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí),，人民法院按以下情形分別處理：
(1)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的,，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;
(2)一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估,，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;
(3)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣(mài)房屋,，就所得價(jià)款進(jìn)行分割,。”因此實(shí)踐中,，雙方可以采取競(jìng)價(jià)的方式分割房產(chǎn),，價(jià)高者得房，同時(shí)補(bǔ)償對(duì)方一半的凈房?jī)r(jià),。這樣既有利于糾紛的解決,，避免久拖不決，也可以照顧雙方利益,，保障各方利益的最大化,。
二、離婚過(guò)程中,，雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí),，人民法院如何處理?
人民法院審理離婚案件，雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，按以下情形分別處理：(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的,，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;(二)一方主張房屋所有權(quán)的,，評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋做出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的,，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣(mài)房屋,，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。
三,、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循什么原則?
1,、合法原則
遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用,、合法處分為前提估價(jià),。
2、最高最佳使用原則
遵循最高最佳使用原則,，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià),。
當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇,，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：
(1)保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí),，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià);
(2)轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià);
(3)裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí),，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià);
(4)重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí),，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價(jià);
3、替代原則
遵循替代原則,，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格,。
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值,。
5、公平原則
6,、謹(jǐn)慎原則(抵押貸款項(xiàng)目)