• 【發(fā)布單位】81908
• 【發(fā)布文號】深府[1989]274號
• 【發(fā)布日期】1989-07-13
• 【生效日期】1989-07-13
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

深圳市人民政府關(guān)于加強深圳經(jīng)濟特區(qū) 房地產(chǎn)市場管理的試行規(guī)定

 深圳市人民政府關(guān)于加強深圳經(jīng)濟特區(qū)
 房地產(chǎn)市場管理的試行規(guī)定
 
（1989年7月13日深府［1989］274號）
 第一章 總則





 第一條 為加強深圳經(jīng)濟特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）房地產(chǎn)管理體制改革,，盡快建立房地產(chǎn)市場的新秩序，根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律,、法規(guī)和《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》（以下簡稱《土地管理條例》）,、《深圳經(jīng)濟特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》（以下簡稱《商品房產(chǎn)管理規(guī)定》），制定本規(guī)定,。



 第二條 深圳市建設(shè)局（以下簡稱建設(shè)局）負責(zé)統(tǒng)一管理特區(qū)房地產(chǎn)市場,，是特區(qū)房地產(chǎn)市場的主管部門。

 市建設(shè)局在履行《運動場管理條例》規(guī)定的職責(zé)時,，仍使用深圳市國土局（以下簡稱市國土局）的名稱,。



 第三條 深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處（以下簡稱市房地產(chǎn)登記處）是特區(qū)房地產(chǎn)登記機關(guān)，負責(zé)統(tǒng)一辦理房地產(chǎn)的總登記,、變更登記,、抵押登記以及其他登記事項，代表深圳市人民政府（以下簡稱市政府）頒發(fā)《房地產(chǎn)證》,，收取土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費,，調(diào)解房地產(chǎn)權(quán)糾紛。



 第四條 深圳市物業(yè)估價所（以下簡稱市物業(yè)估價所）負責(zé)辦理特區(qū)土地和房產(chǎn)估價事宜,，調(diào)解房地產(chǎn)價值糾紛,。




 第二章 土地的開發(fā),、出讓





 第五條 特區(qū)土地以市政府開發(fā)為主，由市政府統(tǒng)一出讓,。土地開發(fā)可采用兩種方式：一是劃出一定區(qū)域,，由市政府出資，承包給開發(fā)企業(yè)開發(fā),，開發(fā)企業(yè)收取適當(dāng)?shù)睦麧?，開發(fā)后的土地全部交政府有償出讓；二是由開發(fā)企業(yè)出資開發(fā),，開發(fā)后由市政府劃出部分土地出讓給開發(fā)企業(yè)經(jīng)營或轉(zhuǎn)讓,。兩種方式都必須訂立合同。



 第六條 特區(qū)國有土地使用權(quán)采取協(xié)議,、招標(biāo),、公開拍賣方式有償出讓。用地單位和個人必須與市國土局簽訂土地使用合同,，明確雙方的權(quán)利和義務(wù),。



 第七條 以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的范圍：

 （一）高科技項目用地；

 （二）市政府興建的福利住宅用地,；

 （三）國家機關(guān),、部隊,、文化,、教育、衛(wèi)生,、體育,、科研和市政公共設(shè)施的非營利性用地；

 （四）市政府批準(zhǔn)的其他用地,。

 通過協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的單位和個人,，在有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時必須報經(jīng)市房地產(chǎn)登記處批準(zhǔn)，并按規(guī)定補交地價或繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費,。



 第八條 協(xié)議出讓土地使用權(quán)的程序：

 （一）申請人向國土局提交下列文件：

 1．《協(xié)議出讓土地使用權(quán)申請表》（由市國土局統(tǒng)一印制）,；

 2．市政府批準(zhǔn)在特區(qū)興辦企事業(yè)的文件；

 3．深圳市計劃局批準(zhǔn)的建設(shè)項目計劃（設(shè)計）任務(wù)書,。

 屬高科技項目的,，還應(yīng)提交深圳市科學(xué)技術(shù)委員會簽發(fā)的項目鑒定意見書。

 屬《土地管理條例》第十五條規(guī)定可減免地價的,，應(yīng)在《協(xié)議出讓土地使用權(quán)申請表》中提出申請,。

 （二）市國土局在接到申請文件之日起三十天內(nèi)作出答復(fù)，同意的應(yīng)向申請人發(fā)出《用地通知書》,。

 （三）申請人持《用地通知書》到市國土局協(xié)商用地事宜,，簽訂土地使用合同,，并按合同規(guī)定給付地價。

 （四）用地單位和個人在簽訂土地使用合同之日起三十天內(nèi)到市房地產(chǎn)登記處辦理用地登記,，領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》,。



 第九條 以招標(biāo)、公開拍賣方式出讓土地使用權(quán)的范圍,、受讓資格,、方式、程序,、規(guī)則由市國土局制定,，并對外公告。



 第十條 通過招標(biāo),、公開拍賣取得土地使用權(quán)的單位和個人需要取得房地產(chǎn)專項經(jīng)營權(quán)的,，可在簽訂土地使用合同之日起三十天內(nèi)，持《專項經(jīng)營申請書》,、《土地使用合同》,、《企業(yè)章程》向深圳市工商行政管理局辦理工商登記。已在特區(qū)登記注冊的企業(yè),，在原營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍內(nèi)增列房地產(chǎn)專項經(jīng)營內(nèi)容,；未在特區(qū)登記注冊的，補辦企業(yè)登記注冊手續(xù),，領(lǐng)取專項經(jīng)營營業(yè)執(zhí)照,。



 第十一條 用地單位和個人取得房地產(chǎn)專項經(jīng)營權(quán)后，按有關(guān)規(guī)定辦理稅務(wù),、銀行,、外匯管理、海關(guān)等手續(xù),。



 第十二條 取得土地使用權(quán)的單位和個人須按《土地管理條例》或《土地使用合同》規(guī)定的時間進行建設(shè),。



 第十三條 用地單位和個人在領(lǐng)取《建筑物使用許可證》之日起三十天內(nèi)，持《建筑物使用許可證》和《房地產(chǎn)證》向市房地產(chǎn)登記處辦理房地產(chǎn)總登記,。



 第十四條 微利商品房用地由市建設(shè)局按略高于開發(fā)成本的價格供應(yīng),，然后由房管局直接組織建設(shè)或采取競爭方式由開發(fā)企業(yè)參與建設(shè)。房屋建成后,，以微利房價提供給符合條件的職工,。此類住宅出售的價格和對象均在土地出讓合同中證明。



 第十五條 任何單位和個人未經(jīng)資質(zhì)審查和工商登記,，不得經(jīng)營房地產(chǎn),。市建設(shè)局在本規(guī)定頒布之日起三個月內(nèi)對特區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行清理和整頓，對技術(shù)力量薄弱,、資質(zhì)缺乏,、不符合條件的開發(fā)企業(yè)予以撤銷,，并由深圳市工商行政管理局注銷其營業(yè)執(zhí)照。今后每所由市建設(shè)局進行一次資質(zhì)復(fù)審,。



 第十六條 填海造地,、開山造地必須報經(jīng)市建設(shè)局批準(zhǔn)。造地范圍內(nèi)的土地實行有償出讓,。參與開發(fā)的企業(yè)享有優(yōu)先受讓權(quán),。




 第三章 房地產(chǎn)預(yù)售





 第十七條 房地產(chǎn)經(jīng)營者須向市房地產(chǎn)登記處申請，獲準(zhǔn)后方可預(yù)售房地產(chǎn),。未經(jīng)批準(zhǔn)的,，所簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》一律無效，市房地產(chǎn)登記處視其違章情節(jié),，處以罰款,。



 第十八條 房地產(chǎn)經(jīng)營者向市房地產(chǎn)登記處提出預(yù)售申請時，必須提交下列文件：

 （一）市建設(shè)局簽發(fā)的《建筑許可證》和《開工許可證》,；

 （二）房地產(chǎn)預(yù)售對象,、價格、計劃,；

 （三）房屋使用,、管理、維修公約,；

 （四）預(yù)售款的監(jiān)管機構(gòu)（銀行或律師事務(wù)所）和監(jiān)督方案,；

 （五）經(jīng)銀行或注冊會計師審核的，除用地價款外,，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達總投資額的百分之二十五的驗資證明,；

 （六）市房地產(chǎn)登記處認為應(yīng)提供的其他文件。



 第十九條 房地產(chǎn)預(yù)售必須簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》,，《房地產(chǎn)預(yù)售合同》應(yīng)訂明價格條款，所有條款內(nèi)容應(yīng)與《商品房產(chǎn)管理規(guī)定》第十一條相符,。



 第二十條 房地產(chǎn)經(jīng)營者在房屋竣工前，按預(yù)算合同所收的預(yù)售款必須先用于支付及清償該預(yù)售房屋的一切建筑費用后,，才能另作他用,。



 第二十一條 預(yù)售合同生效后，預(yù)購人應(yīng)在十五天內(nèi),，持《房地產(chǎn)預(yù)售合同》,，向市房地產(chǎn)登記處辦理預(yù)購登記。



 第二十二條 房地產(chǎn)經(jīng)營者在辦理房地產(chǎn)總登記后,，應(yīng)在三十天內(nèi)書面通知房地產(chǎn)預(yù)購人,，雙方簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》,，并按本規(guī)定第二十八條規(guī)定向市房地產(chǎn)登記處辦理房地產(chǎn)變更登記。



 第二十三條 房地產(chǎn)預(yù)購人在未領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》之前,，不得將預(yù)購的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售,。



 第二十四條 房地產(chǎn)經(jīng)營者不得將已預(yù)售的房地產(chǎn)用于抵押。



 第二十五條 《土地管理條例》頒布后至本規(guī)定實施前已預(yù)售房地產(chǎn)的,，預(yù)購人必須在本規(guī)定頒布之日起三個月內(nèi),，按本規(guī)定第二十一條的規(guī)定補辦預(yù)購登記。


 第四章 房地產(chǎn)買賣和租賃





 第二十六條 房地產(chǎn)經(jīng)營者或業(yè)主將建筑物出售時,，建筑物使用范圍內(nèi)占用的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移,。同一建筑物分割轉(zhuǎn)讓的，各房地產(chǎn)權(quán)利人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán),，但同一建筑物所占用的土地使用權(quán)整體不可分割,。



 第二十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原土地使用合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù),。



 第二十八條 房地產(chǎn)買賣,，當(dāng)事人應(yīng)簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，并于合同生效之日起三十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記處辦理變更登記,，繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費或補交地價,，換領(lǐng)《房地產(chǎn)證》。

 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同必須經(jīng)深圳市公證處公證,。

 房地產(chǎn)買賣沒有辦理變更登記的,，買賣雙方的權(quán)益不受法律保護,。



 第二十九條 辦理變更登記必須向市房地產(chǎn)登記處報送《房地產(chǎn)證》和《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》,。

 市房地產(chǎn)登記處有權(quán)要求買賣雙方就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)問題作出說明，有權(quán)審閱有關(guān)的原始資料和憑證,。



 第三十條 第二十八條所指的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費由市房地產(chǎn)登記處按土地增值額的一定比例向房地產(chǎn)出售方收取,。費率規(guī)定如下：

 （一）土地增值額未超過前次轉(zhuǎn)移地價百分之一百者,，征收百分之四十的轉(zhuǎn)讓費,；

 （二）土地增值額超過前次轉(zhuǎn)讓地價的百分之一百,、未超過百分之二百者,，除按前兩款規(guī)定辦理外,，其超出部分,，征收百分之六十的轉(zhuǎn)讓費；

 （三）土地增值額超過前次轉(zhuǎn)讓地價百分之二百,、未超過百分之三百者,，除按前兩款規(guī)定分別辦理外,，其超出部分，征收百分之八十的轉(zhuǎn)讓費,；

 （四）土地增值額超過前次轉(zhuǎn)讓地價百分之三百者,，除按前三款規(guī)定分別辦理外，其超出部分,，收取百分之一百的轉(zhuǎn)讓費,。



 第三十一條 第三十條所指的土地增值額按下列公式計算：

 土地增值額＝房地產(chǎn)出售價格－房地產(chǎn)購入價格×（1＋銀行利率－房屋折舊率）〔ｎ1〕－房屋改良投資×（1＋銀行利率－改良部分折舊率）〔ｎ2〕

 式中：ｎ1為購置房地產(chǎn)到出售房地產(chǎn)的年限，ｎ2為改良房屋到出售房地產(chǎn)的年限,，銀行利率采用中國人民銀行深圳分行規(guī)定的一年期定期存款利率,，房屋折舊率和改良部分折舊率按百分之二計算。

 房地產(chǎn)第一次出售時,，房地產(chǎn)購入價格按下式計算：

 房地產(chǎn)購入價格＝房地產(chǎn)基本價格（即：成本價＋計劃利潤＋銷售營業(yè)稅）



 第三十二條 第三十一條所列公式中的房地產(chǎn)購入價和房屋改良投資,，由市房地產(chǎn)登記處測算，出售方如有異議,，可提請市物業(yè)估價所重新估價并調(diào)解該房地產(chǎn)價值糾紛,。



 第三十三條 本規(guī)定頒布前一方出地，一方出資,，合資合作建房并產(chǎn)權(quán)分成的,，出資一方分得的房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，視同有償轉(zhuǎn)讓,。轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)按本規(guī)定第二十六條至第三十一條的規(guī)定,，向市房地產(chǎn)登記處辦理房地產(chǎn)變更登記，并由出地一方繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費,。



 第三十四條 特區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)租賃實行租金管制，具體辦法另定,。



 第三十五條 市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及房地產(chǎn)專項經(jīng)營企業(yè)在本規(guī)定頒布實施后建成的商品住宅,，應(yīng)預(yù)留一定比例用于租賃，其比例由市建設(shè)局逐一核定,，并在《土地使用合同》中訂明,。




 第五章 商品住宅的購買





 第三十六條 凡有下列情形之一國內(nèi)人員，不得在特區(qū)內(nèi)購買商品住宅：

 （一）在特區(qū)沒有常住戶口者,；

 （二）已安排住宅用地的農(nóng)民；

 （三）已購買或租用一套準(zhǔn)成本商品房者（包括夫妻雙方）,；

 （四）已購有一套商品住宅者（包括夫妻雙方）,；

 （五）不滿十八周歲的未成年人。

 上款第三項當(dāng)事人不愿意并購有商品住宅的,，已購買或租用的準(zhǔn)成本商品房應(yīng)退回原產(chǎn)權(quán)單位,。

 違反本條規(guī)定的,，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。



 第三十七條 特區(qū)居民購買商品住宅辦理產(chǎn)權(quán)登記時,，必須向市房地產(chǎn)登記處提交常住戶口簿,。



 第三十八條 特區(qū)企事業(yè)單位在特區(qū)購買商品住宅的總套數(shù)，不得超過按下列標(biāo)準(zhǔn)折算的套數(shù)：

 （一）常住戶口每戶一套,；

 （二）暫住戶口每三人一套,。



 第三十九條 特區(qū)企事業(yè)單位辦理商品住宅產(chǎn)權(quán)登記時，必須向市房地產(chǎn)登記處提交市政府批準(zhǔn)其在特區(qū)興辦企事業(yè)的文件或深圳市人事局,、深圳市勞動局批準(zhǔn)的關(guān)于其人員編制的文件,。



 第四十條 在特區(qū)投資興辦企事業(yè)的外國人、華僑,、港,、澳、臺商人,，可在特區(qū)購買商品住宅，購買數(shù)量由市建設(shè)局分別核定,。辦理產(chǎn)權(quán)登記時,，必須向市房地產(chǎn)登記處提交政府批準(zhǔn)其在特區(qū)興辦企事業(yè)的文件和市建設(shè)局的購買商品住宅的核準(zhǔn)文件。



 第四十一條 用人民幣投得土地使用權(quán)興建的商品住宅,，未經(jīng)市建設(shè)局批準(zhǔn),，不得售給外國、港,、澳,、臺的經(jīng)濟組織和個人，但用外匯投得土地使用權(quán)興建的商品住宅不在此限,。




 第六章 行政劃拔的土地和減免地價的土地





 第四十二條 行政劃撥的土地興建建筑物后未轉(zhuǎn)讓的,，調(diào)整土地使用費，調(diào)整辦法由市國土局另行規(guī)定,。



 第四十三條 行政劃撥連續(xù)兩年未用的土地,，由市國土局收回，對原用地單位和個人已支付的征地,、開發(fā)費用予以適當(dāng)補償,。



 第四十四條 行政劃撥時間未滿兩年的土地，有地單位和個人現(xiàn)要報建的,，必須與市國土局簽訂土地使用合同,，按合同規(guī)定補交地價，憑土地使用合同辦理報建手續(xù)。



 第四十五條 《土地管理條例》頒布前已轉(zhuǎn)讓的行政劃撥的土地,，按深府〔1988〕253號文件的規(guī)定處理,。



 第四十六條 《土地管理條例》頒布后，已有償轉(zhuǎn)讓的行政劃撥的土地或減免地價的土地,，用地單位和個人應(yīng)在本規(guī)定公布之日起三個月內(nèi)向市國土局補交地價,，并按本規(guī)定第二十八條至第三十一條的規(guī)定繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費，辦理變更登記,。



 第四十七條 行政劃撥的土地和免地價的土地,，在用地單位和個人向市國土局補交地價后，可用于抵押,。




 第七章 附則



 第四十八條 本規(guī)定頒布前已改作其他用途的商品住宅（包括改作辦公,、商業(yè)、招待所用房等）,，有關(guān)單位和個人應(yīng)于本規(guī)定頒布之日起二年內(nèi)改正,。逾期不改的，市建設(shè)局可按違章占地或違章建筑的處罰標(biāo)準(zhǔn)罰款,。



 第四十九條 違反本規(guī)定的處罰辦法另行制訂,。



 第五十條 本規(guī)定由市建設(shè)局負責(zé)解釋。



 第五十一條 本規(guī)定自頒布之日起施行,，過去市政府有關(guān)土地房產(chǎn)管理規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的,，以本規(guī)定為準(zhǔn)。