• 【發(fā)布單位】81905
• 【發(fā)布文號】穗府[1995]156號
• 【發(fā)布日期】1995-12-19
• 【生效日期】1995-12-19
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

廣州市人民政府頒發(fā) 《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》的通知

 廣州市人民政府頒發(fā)
 《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》的通知
 
（穗府〔1995〕156號）
各區(qū),、縣級市人民政府,，市府直屬各單位，駐穗各單位：

 現(xiàn)將《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》頒發(fā)給你們,，請遵照執(zhí)行,。



 廣州市人民政府

 一九九五年十二月十九日

 廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為加強房地產(chǎn)交易管理，保障房地產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益,，根據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合本市實際，制定本辦法,。



 第二條 本辦法所稱房地產(chǎn)交易是指以出售,、預售、拍賣等形式轉(zhuǎn)讓與受讓房地產(chǎn)的行為,。



 第三條 凡在本市市轄區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)交易的單位和個人,，應(yīng)當遵守本辦法。



 第四條 廣州市國土局、房地產(chǎn)管理局是本市房地產(chǎn)交易的行政主管機關(guān)（以下簡稱市房地產(chǎn)主管機關(guān)）,，負責本辦法的組織實施,。

 廣州市房地產(chǎn)交易所（以下簡稱市交易所）在本辦法的授權(quán)范圍內(nèi)，負責房地產(chǎn)交易管理工作,。



 第五條 房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循合法,、公平、自愿,、誠實信用的原則,。房地產(chǎn)交易實行價格評估，具體辦法按《廣東省房地產(chǎn)評估條例》和國家有關(guān)規(guī)定辦理,。



 第六條 房地產(chǎn)交易,，房屋所有權(quán)與其合法占用的國有土地使用權(quán)應(yīng)同時轉(zhuǎn)移，辦理權(quán)屬變更登記,。




 第二章 房地產(chǎn)出售





 第七條 房地產(chǎn)出售,，交易雙方必須到市交易所辦理交易登記手續(xù),。不能親自辦理的,，應(yīng)出具委托書，由代理人辦理,。



 第八條 房地產(chǎn)出售,，交易雙方應(yīng)向市交易所如實申報成交價格，不得瞞報或作不實的申報,。

 交易雙方申報的價格,，低于評估價格的，以評估價格計算稅費,；高于評估價格的,，以申報價格計算稅費。



 第九條 按份共有的房地產(chǎn),，共有人有權(quán)將自己的份額部分出售,，但在交易前應(yīng)提前90日書面通知其他共有人。在同等條件下,，其他共有人具有優(yōu)先購買權(quán),。

 共同共有的房地產(chǎn)，權(quán)利人出售自有的部分房地產(chǎn)時,，須出具其他共有人同意出售的證明書,。能分割的應(yīng)允許分割出售；不能分割的,，須經(jīng)協(xié)商共同出售,。



 第十條 出售租賃的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)提前書面通知承租人，告知其在同等條件下具有的優(yōu)先購買權(quán),。承租人應(yīng)自接到書面通知之日起30日內(nèi)予以書面答復,，逾期不答復的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán),。



 第十一條 在同等條件下,，按共有人、抵押權(quán)人,、承租人,、其他優(yōu)先購買權(quán)人的順序享有房地產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)。國家另有規(guī)定的從其規(guī)定,。



 第十二條 下列房地產(chǎn)不得出售：

 （一）依法限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,；

 （二）權(quán)屬不清的；

 （三）國有土地使用權(quán)被依法收回的,；

 （四）經(jīng)行政主管機關(guān)公告拆遷的房屋,；

 （五）國家規(guī)定的其他房地產(chǎn)。



 第十三條 具有下列情形之一的房地產(chǎn),，必須按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后,，方可出售：

 （一）未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的；

 （二）經(jīng)改建,、擴建的房屋,，未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的；

 （三）產(chǎn)權(quán)人死亡,，繼承人未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的,；

 （四）房地產(chǎn)設(shè)定的他項權(quán)利未注銷的；

 （五）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。



 第十四條 具有下列情形之一的房地產(chǎn)視為出售，必須辦理房地產(chǎn)交易登記手續(xù)：

 （一）以房地產(chǎn)出資,，并已轉(zhuǎn)為合資企業(yè)擁有的,；

 （二）以土地使用權(quán)與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的,；

 （三）以房地產(chǎn)作價入股的,；

 （四）以房地產(chǎn)抵債的；

 （五）收購,、合并或分立企業(yè)時,，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人的；

 （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。



 第十五條 行政,、事業(yè)單位出售房地產(chǎn)的，應(yīng)出具縣級以上人民政府授權(quán)的主管部門的審批文件,。

 屬于政府直管的公房,，應(yīng)由市房地產(chǎn)主管機關(guān)審批,；屬于系統(tǒng)自管公房的,，由國有資產(chǎn)主管部門審批。



 第十六條 房地產(chǎn)出售,，交易雙方應(yīng)當簽訂書面合同,。合同的條款，以及變更與解除等,，依照《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十四條,、第十五條的規(guī)定辦理。



 第十七條 以行政劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的,，出售房地產(chǎn)時,，出售人應(yīng)補交土地使用權(quán)出讓金。補交土地使用權(quán)出讓金的標準,，依照本市人民政府的規(guī)定執(zhí)行,。但國家另有規(guī)定的除外。



 第十八條 房地產(chǎn)出售,，交易雙方應(yīng)按下列規(guī)定繳納稅費：

 （一）契稅,，由購買人（包括外國人和外國企業(yè)購買房地產(chǎn)的）按交易總額的6％繳納,。

 華僑和港,、澳、臺同胞以僑匯,、外匯購買房地產(chǎn)，及其在境內(nèi)的投資企業(yè)（包括獨資,、合資、合作企業(yè)）以僑匯,、外匯購買房地產(chǎn)的,，減半征收契稅,。

 （二）印花稅,，由交易雙方各按交易總額的萬分之五繳納,。

 （三）交易管理費,，交易雙方各按交易總額的千分之五繳納。

 交換房地產(chǎn)的,，根據(jù)交換差價按前款規(guī)定繳納稅費。



 第十九條 出售的房地產(chǎn)發(fā)生增值的,，應(yīng)依照國家的稅法規(guī)定,，由出售人繳納增值稅。



 第二十條 享受國家,、企事業(yè)單位補貼購買的房屋,，需要出售的，應(yīng)按國家和省,、市的有關(guān)規(guī)定辦理,。




 第三章 商品房預售





 第二十一條 商品房預售，是指具有法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）,，依法取得國有土地使用權(quán)經(jīng)過開發(fā),，將正在建設(shè)的各類房屋預先出售的行為。



 第二十二條 開發(fā)企業(yè)預售商品房前,，應(yīng)持下列證件,，向市房地產(chǎn)主管機關(guān)申領(lǐng)預售商品房許可證：

 （一）開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照,；

 （二）預售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建筑施工合同、建設(shè)用地平面四至圖,；

 （三）國有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地批準文書,；

 （四）投入開發(fā)建設(shè)資金達到預售商品房工程總投資的25％（不含土地使用權(quán)出讓金和前期開發(fā)費）,，或者預售商品房的基礎(chǔ)工程已完成，并已確定施工進度和竣工,、支付使用日期的證明,。

 （五）在本市商業(yè)銀行開立代收商品房預售款的帳戶；

 （六）向境外預售的,、還應(yīng)提交市外經(jīng)貿(mào)主管部門的批準文書,。



 第二十三條 市房地產(chǎn)主管機關(guān)自受理開發(fā)企業(yè)申請預售商品房之日起10日內(nèi)進行實地勘查，經(jīng)審查符合條件的,，核發(fā)預售商品房許可證,。

 開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取預售商品房許可證后，方可預售商品房,。進行預售廣告宣傳的,，應(yīng)載明預售商品房許可證號碼,，并應(yīng)執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,。



 第二十四條 開發(fā)企業(yè)預售商品房,，必須與預購人簽訂預售預購合同。

 合同內(nèi)容包括：預售人,、預購人名稱或姓名,，預售商品房的地點、位置,、建筑結(jié)構(gòu),、樓層面積、單元號碼,、配套設(shè)施,、裝修標準、售價,、交付使用時間,、保修措施、違約責任,、糾紛解決辦法以及其他需約定的條款,。



 第二十五條 交易雙方簽訂預售預購合同后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)持合同文書向市交易所辦理審核,、登記手續(xù),。凡未經(jīng)審核、登記的商品房預售行為無效,。

 開發(fā)企業(yè)不得為商品房預購人非法辦理轉(zhuǎn)讓更名手續(xù),。



 第二十六條 開發(fā)企業(yè)在商品房竣工驗收后30日內(nèi)，應(yīng)向市房地產(chǎn)主管機關(guān)申請確認產(chǎn)權(quán),。

 未售出的商品房可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證明書,；已售出的商品房,，由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一為預購人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證,。



 第二十七條 預售、預購商品房應(yīng)按規(guī)定預征稅費,。




 第四章 房地產(chǎn)拍賣





 第二十八條 從事房地產(chǎn)拍賣活動的機構(gòu)必須取得市房地產(chǎn)主管機關(guān)核發(fā)的房地產(chǎn)拍賣資格證后,，方可向工商行政管理部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照。



 第二十九條 下列房地產(chǎn)可以委托拍賣機構(gòu)拍賣：

 （一）依法沒收或強制收購需拍賣的房地產(chǎn),；

 （二）人民法院裁定,、判決需拍賣的房地產(chǎn)；

 （三）因抵押處分需拍賣的房地產(chǎn),；

 （四）因清償債務(wù)需拍賣抵債的房地產(chǎn),；

 （五）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他情形。



 第三十條 委托拍賣房地產(chǎn),，委托人應(yīng)事先持拍賣委托書,、房地產(chǎn)權(quán)屬證書和其他有效證明文件，向市房地產(chǎn)主管機關(guān)提出申請,，經(jīng)審查批準后,，拍賣機構(gòu)方可接受委托，組織拍賣,。

 拍賣本辦法第二十九條第（一）,、（二）項規(guī)定的房地產(chǎn)，委托人申請拍賣時,，還應(yīng)提交行政決定書或司法協(xié)助通知書,。



 第三十一條 委托拍賣房地產(chǎn)，拍賣機構(gòu)可以收取手續(xù)費,，具體收費標準按《廣東省拍賣業(yè)管理暫行規(guī)定》辦理,。



 第三十二條 委托拍賣房地產(chǎn)，委托人應(yīng)與拍賣機構(gòu)簽訂委托拍賣合同,。

 合同內(nèi)容包括：拍賣人,、委托人名稱或姓名、地址,；拍賣標的物的名稱,、地點、位置,、面積,、使用年限及用途；拍賣標的物交付時間,、方式,、拍賣手續(xù)費、價款的支付方式,；拍賣時間,、程序、中止和終止的條件,；合同有效期限,、違約責任以及其他需要約定的條款。



 第三十三條 房地產(chǎn)拍賣,，由拍賣機構(gòu)在拍賣30日前發(fā)布公布,。公告的內(nèi)容應(yīng)包括：拍賣標的物的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、拍賣標的物的基本情況,、拍賣時間和地點,、競買人的條件,、應(yīng)付的保證金，市房地產(chǎn)主管機關(guān)批準拍賣的文件名稱,、文號,，以及其他需要公告的事項。



 第三十四條 競買人須在拍賣7日前,，向房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)提交下列證明文件：

 （一）個人身份證明,；

 （二）企事業(yè)單位的營業(yè)執(zhí)照或政府批文；

 （三）法定代表人證明書和法人授權(quán)委托書,；

 （四）資信證明,；

 （五）其他有關(guān)證明文件。

 房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)對競買人進行資格審查后,，合格者發(fā)給競買證書,，并收取保證金。



 第三十五條 競賣人交納的保證金可以抵交所競得拍賣房地產(chǎn)的部分價款,；未競得拍賣標的物的,，保證金由拍賣機構(gòu)于拍賣結(jié)束后7日內(nèi)返還未競得者。



 第三十六條 房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)應(yīng)在公告確定的時間,、地點依照法定程序進行拍賣,。在拍賣成交后的5日內(nèi)，競得人應(yīng)與委托人簽訂房地產(chǎn)拍賣轉(zhuǎn)讓合同,，并應(yīng)按規(guī)定將成交價款匯入房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)的銀行帳戶,。競得人不能即時清結(jié)的，應(yīng)交付成交額20％的定金,，并自拍賣成交之日起60日內(nèi)付清成交價款,。



 第三十七條 競得人付足全部成交價款，方可領(lǐng)取所競得標的物的房地產(chǎn)權(quán)屬證書,。



 第三十八條 在房地產(chǎn)拍賣中,，凡出現(xiàn)競買報價低于標的物的保留價（評估底價）時，房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)有權(quán)宣布其報價無效,，或中止拍賣競價,，但委托人無保留價格的除外。



 第三十九條 房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)依法收取的拍賣成交價款,，除按規(guī)定代扣繳有關(guān)稅費外,，剩余的價款應(yīng)全額交還委托人。



 第四十條 委托拍賣人,、競得人與房地產(chǎn)拍賣機構(gòu)之間產(chǎn)生糾紛的，由當事人協(xié)商解決,，協(xié)商不成的,，可依法申請仲裁或向人民法院起訴,。




 第五章 罰則





 第四十一條 違反本辦法第十二條規(guī)定出售房地產(chǎn)的，買賣行為無效,；有非法所得的,，沒收非法所得；并處以非法交易總額10％以下罰款,。



 第四十二條 違反本辦法第十三條規(guī)定出售房地產(chǎn)的,，責令其補辦有關(guān)手續(xù)、補繳應(yīng)納稅費,，并處以交易評估價總額5％以下罰款,。



 第四十三條 違反本辦法的規(guī)定，未辦理交易登記擅自出售房地產(chǎn)的,，應(yīng)責令補辦登記手續(xù),，補繳應(yīng)納稅費，并處以交易評估價總額5％以下罰款,。



 第四十四條 有下列行為之一的,，由市房地產(chǎn)主管機關(guān)責令停止預售，有非法所得的沒收非法所得,，并按商品房銷售總額5％以上,，10％以下處以罰款；情節(jié)嚴重的,，吊銷《商品房預售許可證》,。

 （一）未領(lǐng)取預售商品房許可證而預售商品房的；

 （二）擅自涂改預售商品房許可證的,；

 （三）為商品房預購人非法辦理轉(zhuǎn)讓更名手續(xù)的,；

 （四）其他違反商品房預售管理法律、法規(guī)規(guī)定的,。



 第四十五條 未取得房地產(chǎn)拍賣資格證從事房地產(chǎn)拍賣活動的,，其拍賣行為無效；有非法所得的,，沒收非法所得,；并由市房地產(chǎn)主管機關(guān)處以非法拍賣價總額10％以下的罰款。



 第四十六條 除本章規(guī)定由市房地產(chǎn)主管機關(guān)處罰的以外,，其余處罰由市交易所決定和執(zhí)行,。



 第四十七條 當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書之日起15日內(nèi),，向作出行政處罰決定機關(guān)的上一級機關(guān)申請復議,，也可以直接向人民法院起訴。期滿不申請復議、不提起訴訟又不執(zhí)行處罰決定的,，作出處罰決定的機關(guān)可以申請人民法院強制執(zhí)行,。



 第四十八條 房地產(chǎn)交易管理工作人員或拍賣機構(gòu)工作人員以權(quán)謀私、貪污受賄的,，由其上級主管機關(guān)予以行政處分,；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任,。




 第六章 附則



 第四十九條 房地產(chǎn)交易的各類合同文書,，由市房地產(chǎn)主管機關(guān)按照國家規(guī)定的契約文本統(tǒng)一印制。



 第五十條 縣級市的房地產(chǎn)交易管理可以參照本辦法執(zhí)行,。



 第五十一條 本辦法自頒布之日起施行,。原《廣州市房屋交易暫行辦法》同時廢止。