• 【發(fā)布單位】80505
• 【發(fā)布文號】市政府令第12號
• 【發(fā)布日期】2000-04-12
• 【生效日期】2000-04-12
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

呼和浩特市人民政府令

呼和浩特市人民政府令
 
（第12號）
 《呼和浩特市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2000年4月10日市人民政府第18次常務會議討論通過,，現(xiàn)予發(fā)布施行,。



 市長 柳秀

 二000年四月十二日

 呼和浩特市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為了加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理服務行為,，維護業(yè)主,、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,，根據(jù)國家有關法律,、法規(guī)，結(jié)合本市實際,，制定本辦法,。



 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)物業(yè)管理。中央,、自治區(qū)駐呼單位的物業(yè)實行屬地化管理,。



 第三條 本辦法所稱住宅區(qū)物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關的住宅共用部位,、共用設備和共用設施,。

 本辦法所稱業(yè)主,，是指物業(yè)的所有權人。

 本辦法所稱使用人,，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人,。

 本辦法所稱物業(yè)管理公司，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托,，根據(jù)物業(yè)委托管理合同進行專業(yè)管理服務的企業(yè),。



 第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務相結(jié)合的原則。



 第五條 市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門,，負責組建業(yè)主委員會,，培育物業(yè)管理公司；監(jiān)督,、指導業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的工作,；培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為,；統(tǒng)一管理物業(yè)管理專用基金,；加強對財政撥付的住房建設資金及維修基金的管理；負責組織實施本辦法,。

 建設,、電力、郵電,、環(huán)保,、公安、物價,、工商等有關行政管理部門按照各自職責,，協(xié)同實施本辦法。

 城市建設和管理實行“兩級政府,，三級管理,，四級網(wǎng)絡”的形式，市內(nèi)四區(qū)街道辦事處,、居委會應當注冊相應的物業(yè)管理公司,，做好物業(yè)管理工作。

 駐區(qū)非作戰(zhàn)部隊,、武裝警察部隊的后勤保障社會化管理,，政府給予一定的優(yōu)惠政策。




 第二章 物業(yè)管理公司及其職責





 第六條 物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理以及提供有償服務的經(jīng)營單位,，具有獨立企業(yè)法人資格。



 第七條 成立物業(yè)管理公司必須符合下列條件：

 （一）有符合
公司法人登記的名稱和組織機構,；

 （二）有適用物業(yè)管理經(jīng)營活動的固定場所,；

 （三）有與經(jīng)營規(guī)模相適應的注冊資金,；

 （四）有初級以上的工程、經(jīng)濟,、會計等專業(yè)技術人員各一名以上,；

 （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件,。



 第八條 成立物業(yè)管理公司,，必須報市房產(chǎn)行政主管部門審核，取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》,，并領取《營業(yè)執(zhí)照》,，方可開業(yè)。



 第九條 《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》實行年檢制度,。

 物業(yè)管理公司的從業(yè)人員實行持證上崗制度,。從業(yè)人員上崗執(zhí)業(yè)必須持有市房產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的崗位證書。



 第十條 物業(yè)管理公司接受委托實行邀請招標,、公開招標制度,。



 第十一條 物業(yè)管理公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理，簽訂書面合同,。委托管理合同應當自簽訂后十五日內(nèi)報市房產(chǎn)行政主管部門備案,。



 第十二條 物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)就下列事項進行管理：

 （一）房屋的使用、維修,、養(yǎng)護,；

 （二）消防、電梯,、機電設備,、路燈、連廊,、自行車房（棚）,、園林綠化地、溝,、渠,、池、井,、道路,、停車場等公用設施的使用、維修,、養(yǎng)護和管理,；

 （三）清潔衛(wèi)生；

 （四）車輛行駛及停泊,；

 （五）公共秩序,；

 （六）市房產(chǎn)行政主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項,。



 第十三條 物業(yè)管理公司的權利：

 （一）根據(jù)有關法律、法規(guī),，結(jié)合實際情況,，制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

 （二）依據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理費用,；

 （三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為,；

 （四）選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務；

 （五）對無故不交各項應交費用的業(yè)主和使用人,，物業(yè)管理公司可要求其限期繳納并按規(guī)定收取滯納金,。



 第十四條 物業(yè)管理公司的義務：

 （一）以為業(yè)主服務為宗旨，注重社會效益,、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益,；

 （二）按市房產(chǎn)行政主管部門規(guī)定的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；

 （三）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督,；

 （四）組織或協(xié)助有關部門提供社區(qū)生活服務和開展社區(qū)文化活動,；

 （五）按照法律、法規(guī)和市政府的有關規(guī)定從事經(jīng)營活動,。



 第十五條 物業(yè)管理服務收費,，應當遵循公平、合理,、公開以及與管理服務水平相適應的原則,。



 第十六條 物業(yè)管理服務收費包括下列項目：

 （一）管理費。用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理,，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視,、檢查，物業(yè)維修,、更新費用的財務管理,，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關物業(yè)管理服務；

 （二）房屋設備運行費,。用于電梯,、水泵等房屋設備運行服務所需的費用；

 （三）綠化管理費,。用于綠地,，花草的澆灌修剪：

 （四）保潔費。用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務所需的費用,；

 （五）保安費,。用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務所需的費用；

 （六）維修費。用于物業(yè)維修服務所需的費用,。

 前款第（一）,、（二）,、（三）,、（四）、（五）項費用按月分項計算,，第（六）項費用按實際維修項目計算,。



 第十七條 物業(yè)管理服務收費的標準按照下列規(guī)定確定：

 （一）住宅的公共性服務收費標準，由市物價行政主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門制定,，并領取由市物價行政主管部門核發(fā)的《收費許可證》,。

 （二）其他服務項目的收費標準，由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或者業(yè)主,、使用人協(xié)商確定,。



 第十八條 業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務費用的，從其約定,。

 物業(yè)管理服務費用經(jīng)約定可以預收,，預收期限不得超過三個月。



 第十九條 物業(yè)管理公司收費的項目和標準應當公布,。已按照本辦法向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務費用的,，其他任何單位和個人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

 未受業(yè)主委員會或者業(yè)主,、使用人委托,，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務收費的，業(yè)主或者使用人可以不支付,。



 第二十條 物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達到市房產(chǎn)行政主管部門和委托管理合同規(guī)定的標準,，或者違反委托管理合同規(guī)定的，業(yè)主委員會或委托方可以終止合同,。



 第二十一條 物業(yè)管理公司應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除后的十日內(nèi),，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報市房產(chǎn)行政主管部門備案：

 （一）對預收的物業(yè)管理服務費用按實結(jié)算,，多收的部分予以退還,；

 （二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；

 （三）移交業(yè)主共有的房屋,、場地和其他財物,。




 第三章 業(yè)主自治管理





 第二十二條 業(yè)主委員會是在市房產(chǎn)行政主管部門指導下，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)區(qū)域?qū)嵤┳灾喂芾淼慕M織,，代表和維護業(yè)主的合法權益,。



 第二十三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任。

 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，有下列情況之一的,，市房產(chǎn)行政主管部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

 （一）公有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上,；

 （二）新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上,；

 （三）住宅出售已滿兩年。



 第二十四條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi),，持下列文件向民政部門登記后,，到市房產(chǎn)行政主管部門備案：

 （一）成立業(yè)主委員會登記申請書；

 （二）業(yè)主委員會委員名單,；

 （三）業(yè)主委員會章程,；

 （四）業(yè)主公約。



 第二十五條 業(yè)主委員會的權利：

 （一）召集和主持業(yè)主大會,；

 （二）制定業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約,；

 （三）選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同,；

 （四）審議物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務年度計劃,、財務預算和決算；

 （五）檢查,、監(jiān)督物業(yè)管理工作的實施以及規(guī)章制度的執(zhí)行,。



 第二十六條 業(yè)主委員會的義務：

 （一）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理措施；

 （二）督促業(yè)主執(zhí)行物業(yè)管理的各項規(guī)定,，履行管理公約,，及時交納各項管理服務費用；

 （三）接受業(yè)主的監(jiān)督,；

 （四）接受市房產(chǎn)行政主管部門的指導和監(jiān)督,；

 （五）協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司的關系。




 第四章 物業(yè)的接管,、使用和維護





 第二十七條 開發(fā)建設單位在工程竣工綜合驗收合格,，并領取有關部門簽發(fā)的《綜合驗收合格證書》后，須到市房產(chǎn)行政主管部門申報辦理物業(yè)移交手續(xù),。



 第二十八條 辦理移交手續(xù)的物業(yè),，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。

 業(yè)主委員會成立之前,，由開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理,，簽訂委托管理合同。



 第二十九條 開發(fā)建設單位在移交物業(yè)時,，向業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司提交下列工程建設資料：

 （一）竣工驗收合格證書及有關資料,；

 （二）規(guī)劃總平面圖；

 （三）竣工總平面圖；

 （四）地下管網(wǎng)竣工圖,；

 （五）建筑施工全套圖紙,；

 （六）其他必要的資料。



 第三十條 開發(fā)建設單位在移交物業(yè)時,，應提供一定比例的物業(yè)管理用房,，其產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。



 第三十一條 業(yè)主或使用人使用房屋應遵守下列規(guī)定：

 （一）未經(jīng)有關部門批準,，不得改變房屋結(jié)構,、用途和外貌；

 （二）不得對房屋的內(nèi)外墻體,、梁、柱,、樓板,、陽臺、平臺,、屋面,、通道擅自進行鑿、拆,；

 （三）不得在房屋內(nèi)外堆放易燃,、易爆、有毒,、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險物品,；

 （四）不得侵害他人的合法權益；

 （五）不得利用房屋從事違法和違反社會公德的活動,。



 第三十二條 房屋的維修責任,，按下列規(guī)定劃分：

 （一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負責維修,；

 （二）房屋外墻面,、樓梯間、通道,、屋面,、上下水管道、公用水箱,、加壓水泵,、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體共用設施,，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修,，其費用從公共性服務收費中支出。

 住宅小區(qū)共用設施的重大維修工程費從共用設施專用基金中支出，不足部分按業(yè)主所擁有的住宅建筑面積比例分攤,。



 第三十三條 住宅小區(qū)內(nèi)道路,、溝渠、化糞池,、污水井,、

綠地、路燈,、娛樂場所,、停車場、自行車棚等公用設施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維護,。管理維護費用從公共性服務收費中支出,。



 第三十四條 住宅小區(qū)樓外水、電,、暖,、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護,，分別由供水,、供電、供熱,、供氣,、通訊等單位負責。



 第三十五條 在住宅小區(qū)內(nèi)不得有下列行為：

 （一）在小區(qū)內(nèi)空地搭建各類違章建筑,，堆放物品,；

 （二）占用樓梯間、通道,、屋面,、平臺、道路,、停車場等公用設施影響其正常使用功能,；

 （三）侵占或損壞綠地、花草樹木,、園林小品,，踐踏花園草地；

 （四）擅自張貼標語,、廣告和各類啟事,，懸掛廣告牌或物品；

 （五）損毀,、涂劃公共設施,；

 （六）隨地丟撒果皮,、廢紙和雜物；隨地傾倒垃圾,、污水,，隨地吐痰、大小便,；

 （七）往垃圾道內(nèi)傾倒非生活用垃圾,、污水，傾倒體積過大的廢棄物,；

 （八）飼養(yǎng)家禽,、家畜；

 （九）排放有毒,、有害物質(zhì),；

 （十）隨意停放車輛和亂鳴喇叭；

 （十一）擅自接引水,、電,、煤氣、排水等各種管線或開挖道路等,；

 （十二）法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為,。



 第三十六條 有關專業(yè)部門在住宅小區(qū)內(nèi)開挖,、埋設或維修供水、供電,、排水,、供熱、煤氣,、郵電通訊等管道管線,，須持有關部門簽發(fā)的施工許可證，事先與業(yè)主委員會聯(lián)系,，簽訂協(xié)議并交納一定的保證金后方可開工,。對開挖后的路面、綠地等恢復原狀后,，退還保證金,。保證金由物業(yè)管理公司代管。




 第五章 維修基金的管理與使用





 第三十七條 住宅共用部位,、共同設備和共用設施,，應當設立維修基金。

 維修基金按下列規(guī)定收?。?
 （一）商品房出售時,，六層住宅按售房款的2％收取,，六層以上住宅按售房款的3％收取,；

 （二）單位出售公有住房時,，按售房款的20％提取。

 （三）公房的購買者按購房款的2％收取,。

 物業(yè)維修基金應當用于住宅的共用部位,、共用設備和共用設施的維修、更新,，不得挪作他用,。維修基金設專戶管理。售房單位辦理產(chǎn)權登記時,，應將維修基金統(tǒng)一移交市房產(chǎn)行政主管部門代管,。

 物業(yè)維修基金的管理和使用執(zhí)行建設部、財政部印發(fā)的《住宅共用部位,、共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房〔1998〕213號）,。

 住宅的共用部位、共用設備和共用設施維修,、更新時,，由業(yè)主委員會向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請，市房產(chǎn)行政主管部門對維修項目進行鑒定并審核預算后,，報市政府批準方可使用,。項目維修由市房產(chǎn)行政主管部門指定有資質(zhì)的專業(yè)隊伍實施。



 第三十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅時,，其物業(yè)維修基金不予退還,，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設備和共用設施的維修,、更新,，其中由業(yè)主交納的剩余部分，由受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付,。




 第六章 法律責任





 第三十九條 未申領《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理活動的,，限期予以補辦，并由市房產(chǎn)行政主管部門處以1000元罰款,。



 第四十條 未向市房產(chǎn)行政主管部門移交維修基金的,，限期移交，否則不予辦理房屋權屬登記,。



 第四十一條 當事人對行政處罰決定不服的,，可以依照
行政復議法、
行政訴訟法的有關規(guī)定,，申請行政復議或者向人民法院起訴,。逾期不申請復議或者不向人民法院起訴,，又不履行決定的，由作出處罰規(guī)定的機關申請人民法院強制執(zhí)行,。




 第七章 附則



 第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非居住物業(yè)管理,，旗縣轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行,。



 第四十三條 本辦法的具體應用問題,，由市房產(chǎn)管理局負責解釋。



 第四十四條 本辦法自公布之日起施行,。1996年制定的《呼和浩特市物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止,。