• 【發(fā)布單位】82106
• 【發(fā)布文號(hào)】成房發(fā)[2001]102號(hào)
• 【發(fā)布日期】2001-12-26
• 【生效日期】2001-12-26
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā) 《成都市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)操作暫行規(guī)則》的通知

成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)
 《成都市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)操作暫行規(guī)則》的通知
 
（成房發(fā)[2001]第102號(hào)）
 各區(qū)（市）縣房管局（辦、所）,、有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),、各房屋拆遷單位：
 根據(jù)市人民政府發(fā)布的《成都市城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估管理暫行規(guī)定》（成府發(fā)[2001]243號(hào)），現(xiàn)將我局制定的《成都市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)操作暫行規(guī)則》印發(fā)你們,，請遵照執(zhí)行,。
 成都市房產(chǎn)管理局

 二OO一年十二月二十六日



 成都市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)操作暫行規(guī)則




 第一章 總則 





 第一條 為維護(hù)城市房屋拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，規(guī)范房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)行為,，根據(jù)《
城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》,、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》、《成都市城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估管 理暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合成都市實(shí)際，制定本規(guī)則,。



 第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)（以下簡稱拆遷補(bǔ)償估價(jià)）,，適用本規(guī)則。



 第三條 拆遷補(bǔ)償估價(jià),，是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位,、用途、建筑結(jié)構(gòu)等因素,，對(duì)被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場價(jià)格進(jìn)行評(píng)定估算,。

 拆遷補(bǔ)償估價(jià)包括對(duì)被拆遷房屋的分類估價(jià)和分戶估價(jià)（以下簡稱分類估價(jià)、分戶估價(jià)）,。



 第四條 拆遷補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象,，為被拆遷房屋連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)。

 拆遷補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象不包括對(duì)被拆遷房屋的搬家補(bǔ)助費(fèi),、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn),、停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià),。



 第五條 采用本規(guī)則的估價(jià)目的，僅限于"城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)",。拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告,，不適用于拆遷補(bǔ)償之外的其他任何用途。



 第六條 拆遷補(bǔ)償估價(jià)時(shí)點(diǎn),，為
房屋拆遷許可證頒發(fā)之日,。拆遷補(bǔ)償估價(jià)作業(yè)日期，自估價(jià)業(yè)務(wù)受理之日起,，原則上不超過10日,。



 第七條 拆遷補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)值定義，是指估價(jià)對(duì)象在無任何權(quán)利限制條件下的房地產(chǎn)公開市場上最可能形成的價(jià)格,。拆遷補(bǔ)償估價(jià)時(shí),，不考慮抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的影響，不考慮租賃權(quán)及其他權(quán)利限制的影響,。



 第八條 拆遷補(bǔ)償估價(jià)不包括對(duì)被拆遷房屋室內(nèi)裝飾裝修的估價(jià),。但拆遷人書面要求評(píng)估的，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,，另行評(píng)估其價(jià)值,。




 第二章 估價(jià)方法 





 第九條 住房的拆遷補(bǔ)償，可只采用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),，但應(yīng)當(dāng)說明理由,。具備條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用市場比較法,。



 第十條 營業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償，宜采用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),。如確有困難,，只能采用一種估價(jià)方法的，應(yīng)當(dāng)說明理由,。

 能搜集充分并符合規(guī)定要求的可比實(shí)例的營業(yè)用戶,，應(yīng)當(dāng)采用市場比較法估價(jià)。

 沒有條件選用市場比較法的,，可采用收益法進(jìn)行估價(jià),。

 難以確定房屋收益的，可采用成本法等其他方法進(jìn)行估價(jià),。



 第十一條 除住房,、營業(yè)用房外，其他用途房屋的拆遷補(bǔ)償,，可只采用成本法進(jìn)行估價(jià),，但應(yīng)當(dāng)說明理由,。



 第十二條 采用成本法估價(jià)時(shí)，對(duì)房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的估價(jià),，可選取市場比較法,、成本法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法進(jìn)行估價(jià)。



 第十三條 委托分戶評(píng)估,，委托人應(yīng)當(dāng)提供被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)取得方式證明文件,，不能提供且估價(jià)機(jī)構(gòu)又無法核實(shí)的，可以假設(shè)其為劃撥方式取得,。

 以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的,，其房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果，不包括土地使用權(quán)出讓金或相當(dāng)于出讓金的價(jià)款,。



 第十四條 采用市場比較法時(shí),，應(yīng)在被拆遷房屋同一供需圈搜集成交時(shí)間一般不超過12個(gè)月的市場交易實(shí)例，并確定與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位,、用途,、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的3個(gè)以上可比實(shí)例。

 可比實(shí)例的綜合修正不超過30%,。



 第十五條 采用收益法估價(jià)時(shí),，被拆遷房屋的房地產(chǎn)收益的計(jì)算應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，并按照相同用途,、相似區(qū)位房屋的房地產(chǎn)平均收益水平進(jìn)行修正,。

 資本化率的選取可采取安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定。安全利率宜選取5年期國債利率,。住房的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值不超過3%,，非住宅的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值不超過5%。



 第十六條 采用成本法估價(jià)時(shí),，各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限,，可參考以下數(shù)據(jù)確定：

 （一）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu),、簡體結(jié)構(gòu),、框架－剪力墻結(jié)構(gòu)等）：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年,，非生產(chǎn)用房60年,；

 （二）磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年,，非生產(chǎn)用房50年,；

 （三）磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年,，非生產(chǎn)用房50年,；

 （四）磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年,，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年,；

 （五）磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年,，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年,；

 （六）磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年,，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年,；

 （七）簡易結(jié)構(gòu)：10年,。

 各種結(jié)構(gòu)房屋的建筑物殘值率，可參考以下數(shù)據(jù)：

 （一）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：0,；

 （二）磚混結(jié)構(gòu)一等：20%,；

 （三）磚混結(jié)構(gòu)二等：2%；

 （四）磚木結(jié)構(gòu)一等：6%,；

 （五）磚木結(jié)構(gòu)二等：4%,；

 （六）磚木結(jié)構(gòu)三等：3%；

 （七）簡易結(jié)構(gòu)：0,；




 第三章 分類估價(jià)





 第十七條 分類估價(jià),，是指對(duì)同一房屋拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，根據(jù)其區(qū)位,、用途,、建筑結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)行分類，評(píng)估出各類房屋的平均價(jià)格,。



 第十八條 分類估價(jià),，由拆遷人委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

 估價(jià)機(jī)構(gòu)受理估價(jià)委托后,，應(yīng)在受理之日起3日內(nèi)向房屋拆遷管理部門備案,。



 第十九條 分類估價(jià)的委托人應(yīng)當(dāng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供以下資料：

 （一）估價(jià)委托書；

 （二）
房屋拆遷許可證,；

 （三）作為分類估價(jià)樣本點(diǎn)的房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證,；

 （四）補(bǔ)拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu),、用途、附屬設(shè)施等情況一覽表,；

 （五）其他有關(guān)資料,。



 第二十條 分類估價(jià)時(shí)，應(yīng)按被拆遷房屋所處區(qū)位,、用途,、建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行分類,，并區(qū)分樓房和平房。

 被拆遷房屋的用途,，可分為居住用房,、營業(yè)用房、辦公用房,、生產(chǎn)用房,、倉儲(chǔ)用房和其他用房。

 被拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu),，可分為簡易結(jié)構(gòu),、木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu),、磚混（混合）結(jié)構(gòu),、鋼混結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)。

 被拆遷房屋的區(qū)位分類,，參照政府有關(guān)部門規(guī)定的土地級(jí)別或者街道類別進(jìn)行確定,。



 第二十一條 對(duì)被拆遷房屋分類后，應(yīng)在每類房屋中選取具有代表性的房屋作為樣本點(diǎn),。評(píng)估出各個(gè)樣本點(diǎn)的價(jià)值后,，選取適當(dāng)方法，求取出各類房屋的房地產(chǎn)平均價(jià)格,。



 第二十二條 被拆遷房屋樣本點(diǎn)的選取數(shù)量,，依拆遷規(guī)模的大小確定。每類被拆遷房屋的戶數(shù)在10戶（含本數(shù)）以下的,，樣本點(diǎn)的選取數(shù)不少于1,；戶數(shù)在10戶以上50戶（含本數(shù)）以下的，樣本點(diǎn)的選取數(shù)不少于2,；戶數(shù)在50戶以上的,，樣本點(diǎn)的選取數(shù)不少于3。但樣本點(diǎn)占被拆遷房屋的比例一般不低于10%,。

 被拆遷房屋,，一般以一份房屋所有權(quán)證記載為一戶。



 第二十三條 分類估價(jià)只給出各類房屋的單位價(jià)格,。估價(jià)結(jié)果精確到人民幣元,。




 第四章 分房估價(jià)





 第二十四條 分戶估價(jià)，是指根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位,、用途,、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素，結(jié)合該戶（或處）被拆遷房屋的樓層,、朝向,、新舊程度因素，評(píng)估出該房屋的房地產(chǎn)價(jià)格,。



 第二十五條 拆遷人,、被拆遷人應(yīng)在估價(jià)資料提供、現(xiàn)場查勘等方面對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予配合,。不予配合的,，估價(jià)機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕出具估價(jià)報(bào)告。



 第二十六條 估價(jià)對(duì)象的用途與房屋所有權(quán)證記載不一致的,，以《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》第二十六條的規(guī)定進(jìn)行確定,。拆遷當(dāng)事人雙方另有約定的除外。



 第二十七條 分戶估價(jià),，應(yīng)由拆遷人,、被拆遷人協(xié)商一致共同委托一家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。協(xié)商不成的,，可在拆遷當(dāng)事人雙方提出的估價(jià)機(jī)構(gòu)名單中抽簽確定并共同委托,。



 第二十八條 分戶估價(jià)的委托人應(yīng)當(dāng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供以下資料：

 （一） 估價(jià)委托書；

 （二）
房屋拆遷許可證,；

 （三） 估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證,；

 （四） 被拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu)、用途,、附屬設(shè)施等情況一覽表,；

 （五） 其他有關(guān)資料。

 已作分類估價(jià)的,，應(yīng)當(dāng)提供分類估價(jià)報(bào)告,。



 第二十九條 分戶估價(jià)，應(yīng)給出估價(jià)對(duì)象的單位價(jià)格和總價(jià)格,。估價(jià)結(jié)果單位價(jià)格精確到人民幣元,，總價(jià)格精確到人民幣佰元。




 第五章 估價(jià)報(bào)告





 第三十條 分戶估價(jià)的單宗被拆遷房屋的價(jià)值不足50萬元,，估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式,，除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告，應(yīng)采用文字說明的形式,。



 第三十一條 表格式估價(jià)結(jié)果報(bào)告,，紙張大小應(yīng)采用A4紙張規(guī)格。具體的格式要求如下：



 城市房屋拆遷補(bǔ)償分戶估價(jià)結(jié)果報(bào)告





┌─────────────────────────────────┐ 
│估價(jià)機(jī)構(gòu)： 估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 估價(jià)目的：城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) │
├──────┬────────┬────────┬────────┤
│估價(jià)委托方 │權(quán)屬證書編號(hào) │被拆遷房屋座落 │被拆遷房屋用途 │
├──────┼────────┼────────┼────────┤
│建筑面積 │附屬設(shè)施設(shè)備 │建筑結(jié)構(gòu) │樓房或平房 │
├──────┼────────┼────────┼────────┤
│土地因素 │房地單位價(jià)格 │房地總價(jià)格 │備注 │
└──────┴────────┴────────┴────────┘


 （一）上述估價(jià)結(jié)果的限定條件：

 （1） 被拆遷房屋的權(quán)屬狀況：

 （2） 被拆遷房屋的實(shí)體狀況：成新率,、建造年代、使用情況等、

 （3） 城市房屋拆遷補(bǔ)償分戶估價(jià)的價(jià)值定義：

 （4） 其他條件：應(yīng)滿足本報(bào)告規(guī)定的全部假設(shè)和限定條件,。

 （5） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)及報(bào)告有效期：

 （二）其他需要說明的事項(xiàng)：

 （三）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員：

 ×××房地產(chǎn)評(píng)估公司（蓋章）

 房地產(chǎn)估價(jià)師×××（簽字） 證書編號(hào)：

 房地產(chǎn)估價(jià)師×××（簽字） 證書編號(hào)：

 ××××年××月××日





 第三十二條 分類評(píng)估估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)在報(bào)告出具后的3日內(nèi)向拆遷主管部門備案,。




 第六章 職業(yè)道德





 第三十三條 估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托后，不得向其他估價(jià)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓其受托的估價(jià)業(yè)務(wù),。



 第三十四條 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)委托方提供的情況和資料應(yīng)保守秘密,。



 第三十五條 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀,、公正原則,，不得出具虛假估價(jià)報(bào)告。

 拆遷補(bǔ)償估價(jià)涉及兩個(gè)以上估價(jià)機(jī)構(gòu)的,，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)相互尊重,，并可以就估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行溝通交流，不得有詆毀,、貶低他人的言行,。



 第三十六條 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得允許他人借用自己名義從事拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)。



 第三十七條 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)執(zhí)行國家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外費(fèi)用,，或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)競爭,。



 第三十八條 估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行對(duì)委托人和拆遷管理部門的解釋義務(wù),，對(duì)其出具的估價(jià)報(bào)告作出解釋和說明。




 第七章 附則



 第三十九條 本規(guī)則將"估價(jià)"與"評(píng)估"作為同義詞來使用,。



 第四十條 安置房屋的價(jià)格評(píng)估適用本規(guī)則,。



 第四十一條 違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予估價(jià)。未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,，僅評(píng)估其建筑物凈殘值,。



 第四十二條 本規(guī)則由成都市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。



 第四十三條 本規(guī)則自公布之日起施行,。