-解讀《城市房屋拆遷估價指導意見》-

    
中國法院網訊 (陳思) 隨著我國經濟的迅速崛起,，城市建設和房地產業(yè)迅速發(fā)展,，房屋拆遷已經成為城市建設中經常遇到的問題，由于各地對房屋拆遷補償標準不一,，房屋拆遷評估不夠規(guī)范,，因而往往出現(xiàn)糾紛。建設部于12月1日的出臺《 城市房屋拆遷估價指導意見》明確了城市房屋拆遷評估的范圍和拆遷估價機構的確定方法,，使得老百姓房屋拆遷的估價更加透明,，更具可操作性。該指導意見將于2004年1月1日起施行,。



 一,、評估機構的選定



 該《意見》明確提出市、縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高,、綜合實力強,、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇,。拆遷估價機構的確定應當公開,、透明,，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式,。房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋,，原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的,，估價機構之間應當就拆遷估價的依據,、原則、程序,、方法,、參數選取等進行協(xié)調并執(zhí)行共同的標準。



 二,、拆遷房價的評定



 《意見》指出,，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費,、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產,、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額,。搬遷補助費,、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費,，按照省,、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行,，被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額,，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的,，可以通過委托評估確定,。



 《意見》指出房屋拆遷應該定期公布市場價格。第十三條規(guī)定：市,、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格,，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途,、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格,。第十四條 拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格,，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行,。



 三、拆遷過程中對被拆遷人的保護



 拆遷當事人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料,，協(xié)助估價機構進行實地查勘,。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員,、拆遷人、被拆遷人簽字認可,。受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的,，房地產管理部門應當允許查閱。其中第九條規(guī)定：拆遷當事人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料,，協(xié)助估價機構進行實地查勘,。第十條規(guī)定：受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當允許查閱,。



 拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構（以下簡稱估價機構）承擔,，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。 估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日,，并進行現(xiàn)場說明,，聽取有關意見。公示期滿后,，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告,。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。



 四,、對評估結果有疑問,、有異議的問題的處理



 拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢,。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據,、原則、程序,、方法,、參數選取和估價結果產生的過程。拆遷當事人對估價結果有異議的,，可以向原估價機構書面申請復核估價,，也可以另行委托估價機構評估。拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協(xié)商達不成一致意見的,，還可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑒定,。《意見》第二十二條規(guī)定：拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協(xié)商達不成一致意見的,，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內,，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑒定。第二十三條規(guī)定：估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內,，對申請鑒定的估價報告的估價依據,、估價技術路線、估價方法選用、參數選取,、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見,。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告,；估價報告存在技術問題的,，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告,。二十四條規(guī)定：省,、自治區(qū)建設行政主管部門和設區(qū)城市的市房地產管理部門或者其授權的房地產估價行業(yè)自律性組織,，應當成立由資深專職注冊房地產估價師及房地產,、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會,，對拆遷估價進行技術指導,，受理拆遷估價技術鑒定。



 五,、回避



 為了防止不法行為出現(xiàn),，意見要求，估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的,，應當回避,。鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的,，應當回避,。估價專家委員會成員、估價機構,、估價人員應當回避而未回避的,，其鑒定意見或者估價結果無效。

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