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• 【發(fā)布日期】2003-12-31 14:30:52
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-解讀《城市房屋拆遷估價指導意見》-

    
中國法院網(wǎng)訊 (陳思) 隨著我國經(jīng)濟的迅速崛起，城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展,，房屋拆遷已經(jīng)成為城市建設(shè)中經(jīng)常遇到的問題,，由于各地對房屋拆遷補償標準不一，房屋拆遷評估不夠規(guī)范,，因而往往出現(xiàn)糾紛,。建設(shè)部于12月1日的出臺《 城市房屋拆遷估價指導意見》明確了城市房屋拆遷評估的范圍和拆遷估價機構(gòu)的確定方法,，使得老百姓房屋拆遷的估價更加透明,，更具可操作性。該指導意見將于2004年1月1日起施行,。



 一,、評估機構(gòu)的選定



 該《意見》明確提出市,、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當向社會公示一批資質(zhì)等級高,、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu),，供拆遷當事人選擇,。拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當公開、透明,，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式,。房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構(gòu)評估,。需要由兩家或者兩家以上估價機構(gòu)評估的,，估價機構(gòu)之間應(yīng)當就拆遷估價的依據(jù),、原則、程序,、方法,、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。



 二,、拆遷房價的評定



 《意見》指出,，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費,、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn),、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額,。搬遷補助費,、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費,，按照省,、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行,，被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額,，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的,，可以通過委托評估確定,。



 《意見》指出房屋拆遷應(yīng)該定期公布市場價格,。第十三條規(guī)定：市,、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域,、不同用途,、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。第十四條 拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市,、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格,，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。



 三,、拆遷過程中對被拆遷人的保護



 拆遷當事人有義務(wù)向估價機構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料,，協(xié)助估價機構(gòu)進行實地查勘。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員,、拆遷人,、被拆遷人簽字認可。受托估價機構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當允許查閱,。其中第九條規(guī)定：拆遷當事人有義務(wù)向估價機構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料,，協(xié)助估價機構(gòu)進行實地查勘。第十條規(guī)定：受托估價機構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的,，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當允許查閱,。



 拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)（以下簡稱估價機構(gòu)）承擔，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字,。 估價機構(gòu)應(yīng)當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日,，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見,。公示期滿后,，估價機構(gòu)應(yīng)當向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告,。委托人應(yīng)當向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告,。



 四、對評估結(jié)果有疑問,、有異議的問題的處理



 拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的,，可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應(yīng)當向其解釋拆遷估價的依據(jù),、原則,、程序、方法,、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程,。拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價,，也可以另行委托估價機構(gòu)評估,。拆遷當事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，還可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術(shù)鑒定,?！兑庖姟返诙l規(guī)定：拆遷當事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi),，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術(shù)鑒定,。第二十三條規(guī)定：估價專家委員會應(yīng)當自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù),、估價技術(shù)路線,、估價方法選用、參數(shù)選取,、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見,。估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的,，估價機構(gòu)應(yīng)當改正錯誤,，重新出具估價報告。二十四條規(guī)定：省,、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織,，應(yīng)當成立由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃,、法律等方面專家組成的估價專家委員會,，對拆遷估價進行技術(shù)指導，受理拆遷估價技術(shù)鑒定,。



 五,、回避



 為了防止不法行為出現(xiàn)，意見要求,，估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的,，應(yīng)當回避。鑒定組成員與原估價機構(gòu),、拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的,，應(yīng)當回避。估價專家委員會成員,、估價機構(gòu),、估價人員應(yīng)當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結(jié)果無效,。