“買賣不破租賃”是一項(xiàng)基礎(chǔ)的法律規(guī)則,，因租賃權(quán)的物權(quán)化特征使得租賃物的所有權(quán)變動(dòng)不影響租賃合同的效力。但《破產(chǎn)法》第十八條突破了這一規(guī)則,，賦予了管理人在破產(chǎn)程序中對(duì)未履行完畢的租賃合同有選擇繼續(xù)履行或解除的權(quán)利,。但法律并沒有就該項(xiàng)選擇權(quán)行使的必要性、如何去選擇行使解除權(quán)以及后續(xù)處理問(wèn)題作出規(guī)定,，筆者認(rèn)為可以從幾個(gè)方面進(jìn)行探討,。

管理人如何行使解除權(quán) 　

根據(jù)破產(chǎn)程序的相關(guān)規(guī)定，管理人對(duì)于租賃合同可以行使解除權(quán)僅需滿足兩個(gè)條件：首先是租賃合同在破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立,；其次是雙方均未履行完畢,。對(duì)于第一項(xiàng)條件一般均沒有異議，但是對(duì)于第二項(xiàng)條件,，實(shí)踐中常存在承租人主張其已經(jīng)足額繳納租金,，因此以其已經(jīng)將合同履行完畢為理由抗辯。值得注意的是,，租賃合同是具有繼續(xù)性特征的,，承租人支付租金僅僅是租賃合同的主要義務(wù)，而非全部義務(wù),，因而此種情形仍然屬于未履行完畢合同的范疇,。

1、行使解除權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)國(guó)際貿(mào)易法委員會(huì)編寫的《破產(chǎn)立法指南》的描述,，破產(chǎn)管理人在選擇是否解除合同時(shí)的判斷標(biāo)準(zhǔn)為“使財(cái)產(chǎn)的價(jià)值達(dá)到減少負(fù)債和價(jià)值最大化”,，也即是為了實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)的目標(biāo)而選擇“利用有利于和有助于提高財(cái)產(chǎn)價(jià)值的合同，同時(shí)拒絕造成負(fù)擔(dān)的或繼續(xù)履行的成本會(huì)超過(guò)可得收益的合同”,。因此,，破產(chǎn)管理人可以根據(jù)專業(yè)的判斷對(duì)于合同是有利還是有負(fù)擔(dān)作出評(píng)價(jià)。在實(shí)務(wù)中常見的是經(jīng)營(yíng)狀況不佳的企業(yè)為了資金周轉(zhuǎn)需要,，甚至是與承租人惡意串通而將廠房以低廉的租金,、長(zhǎng)期的租賃期間出租。對(duì)此,，如果選擇繼續(xù)履行合同不僅使得收益低于正常水平,，而且使得破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵，影響債權(quán)人的利益,，此時(shí)顯然破產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)行使解除權(quán),。 　

2、行使解除權(quán)的程序要件

《破產(chǎn)法》的規(guī)定對(duì)于管理人行使解除合同權(quán)利提供了便利，破產(chǎn)管理人可以以“通知”承租人的方式積極解除合同,，也可以以兩個(gè)月內(nèi)“不通知”的消極方式來(lái)解除合同,，可見法律對(duì)于解除租賃合同的程序要求很低。但在實(shí)務(wù)中存在破產(chǎn)管理人未以積極方式明示解除合同,，而繼續(xù)接受承租人租金的情形,，依據(jù)最高人民法院的有關(guān)解釋，仍屬于破產(chǎn)管理人同意繼續(xù)履行合同的情形,，對(duì)此應(yīng)當(dāng)予以注意,。另外實(shí)務(wù)中承租人基于一般的“買賣不破租賃”原理，大多認(rèn)為租賃合同繼續(xù)有效,，如果不履行通知程序會(huì)給后續(xù)的破產(chǎn)工作帶來(lái)一定的不便,。因此，基于效率考慮,，管理人應(yīng)當(dāng)盡量履行通知程序,。

管理人行使解除權(quán)的后續(xù)問(wèn)題

在破產(chǎn)管理人選擇繼續(xù)履行租賃合同的情況下，按照法律規(guī)定將產(chǎn)生以下兩個(gè)方面的問(wèn)題：即承租人有權(quán)要求破產(chǎn)管理人提供擔(dān)保,，如果管理人同意,，該租賃合同繼續(xù)履行后承租人因此享有的債權(quán)就變成有擔(dān)保的債權(quán)；如果管理人不同意,，則視為解除合同,。在管理人提供擔(dān)保繼續(xù)履行合同的情況下，根據(jù)《破產(chǎn)法》第四十二條的相關(guān)規(guī)定,，因破產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)又成為共益?zhèn)鶆?wù),，即在繼續(xù)履行的情況下承租人的權(quán)利是受到雙重保障的。國(guó)外法律一般僅是規(guī)定繼續(xù)履行合同時(shí)承租人可以要求擔(dān)保,，并未規(guī)定由此產(chǎn)生的債務(wù)屬于共益?zhèn)鶆?wù),。我國(guó)《破產(chǎn)法》的規(guī)定無(wú)疑是過(guò)度保護(hù)了承租人的權(quán)益，同時(shí)增加了破產(chǎn)管理人選擇繼續(xù)履行租賃合同的難度,。并且在選擇繼續(xù)履行租賃合同后,，合同固定期限還是無(wú)固定期限，何時(shí)終止等等都存在很大的疑問(wèn)和選擇難度,。于是，在實(shí)踐中破產(chǎn)管理人通常會(huì)選擇解除合同,。另外,，根據(jù)《破產(chǎn)法》第五十三條的規(guī)定，管理人在選擇解除租賃合同時(shí),，承租人因合同解除產(chǎn)生的損害賠償請(qǐng)求權(quán)屬于一般債權(quán),，即《破產(chǎn)法》對(duì)管理人選擇解除合同所產(chǎn)生的后果采取了一刀切的做法。而在解除租賃合同時(shí)承租人會(huì)存在改建與裝修費(fèi)用、預(yù)交租金等方面的損失,，這些損失也被當(dāng)作一般債權(quán)進(jìn)行清償,，這對(duì)承租人明顯不利，也與選擇繼續(xù)履行租賃合同所產(chǎn)生的后果差距甚大,。對(duì)此,，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)作區(qū)別考慮： 　

1、因合同解除所產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)返還義務(wù)

租賃合同具有持續(xù)性,，承租人占有租賃物但是不享有所有權(quán),，因此，無(wú)論是租賃合同的到期解除還是未到期被解除都存在租賃物的返還和費(fèi)用清算的問(wèn)題,。該種財(cái)產(chǎn)返還義務(wù)與合同是否因破產(chǎn)而被解除沒有關(guān)聯(lián),，是必然存在的，例如在租賃合同中會(huì)存在已經(jīng)預(yù)付租金,、押金,，以及承租人對(duì)房屋進(jìn)行改建、裝修等情形,。此種財(cái)產(chǎn)返還義務(wù)明顯區(qū)別于基于合同解除所產(chǎn)生的損害賠償義務(wù),，不應(yīng)當(dāng)適

《破產(chǎn)法》第五十三條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)作為共益?zhèn)鶆?wù)處理,。對(duì)此,，《破產(chǎn)法》并沒有作出規(guī)定，而實(shí)踐中則一并作為破產(chǎn)債權(quán)處理,，實(shí)則損害了承租人的權(quán)益,。

2、因解除合同產(chǎn)生的損害賠償義務(wù)

如前所述,，《破產(chǎn)法》中明文規(guī)定的損害賠償義務(wù)不應(yīng)當(dāng)包括因解除合同產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)返還義務(wù),，但是對(duì)于損害賠償?shù)姆秶矝]有作出明確規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)于是否將可得利益損失作為賠償范圍存在不同的做法,，實(shí)際上規(guī)定損害賠償?shù)哪康募丛谟趶浹a(bǔ)承租人的損失,，因此其范圍應(yīng)當(dāng)盡可能補(bǔ)償承租人的損失，承租人可以對(duì)其因合同解除所產(chǎn)生的實(shí)際損失和可得利益損失申報(bào)破產(chǎn)債權(quán),。