一,、免稅

1,、法定免稅。有下列情形之一的,，免征土地增值稅：

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，增值額未超過扣除項目金額20%；

(2)因國家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn),。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第8條

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅,。因城市規(guī)劃,、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,，免征土地增值稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第11條

3,、轉(zhuǎn)讓自用住房免稅,。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的,，免征土地增值稅,；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅,。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第12條

4,、房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的,，轉(zhuǎn)讓到所投資,、聯(lián)營的企業(yè)中的房地產(chǎn)，免征土地增值稅,。

《財政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)

5、合作建自用房免稅,。對于一方出地,，一方出資金，雙方合作建房,，建成后按比例分房自用的,，暫免征土地增值稅。

《財政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)

6,、互換房地產(chǎn)免稅,。個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實,，免征土地增值稅,。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)

7,、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免稅,。對1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論何時轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn),，免征增值稅,。

8、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免稅,。對1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已分項,，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,，在2000年底前免征土地增值稅,。

9、個人轉(zhuǎn)讓普通住宅免稅,。從1999年8月1日起,，對居民個人轉(zhuǎn)讓其擁有的普通住宅，暫免征土地增值稅,。

10,、贈與房地產(chǎn)不征稅。房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅,。

11,、房產(chǎn)捐贈不征稅。房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利社會團(tuán)體,、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育,、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的,，不征收土地增值稅,。

12、資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅,。對中國信達(dá),、華融、長城和東方4家資產(chǎn)管理公司及其分支機(jī)構(gòu)，自成立之日起,，公司處置不良資產(chǎn),，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅,。

13,、第29屆奧運會取得收入免稅。對第29屆奧運會組委會再銷售所獲捐贈的物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入,，免征土地增值稅,。

14、被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免稅,。從《金融機(jī)構(gòu)撤銷條例》生效之日起,，對被撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)(不包括所屬企業(yè))財產(chǎn)用于清償債務(wù)時，免征其轉(zhuǎn)讓貨物,、不動產(chǎn),、無形資產(chǎn)、有價證券,、票據(jù)等應(yīng)繳納的土地增值稅,。

15、資產(chǎn)處置免稅,。對中國東方資產(chǎn)管理公司接收港澳國際(集團(tuán))有限公司的資產(chǎn)以及利用該資產(chǎn)從事融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)繳納土地增值稅,，予以免征。對港澳國際(集團(tuán))有限公司及其內(nèi)地公司和香港8家子公司在中國境內(nèi)的資產(chǎn),，在清理和被處置時,，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

16,、產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅,，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用,。

17,、土地增值稅預(yù)征率。對符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第七條情形的,，各省轄市地方稅務(wù)局可在下列規(guī)定的幅度內(nèi),，確定不低于預(yù)征率的征收率，并報省局備案：

(一)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,，可按取得收入的0.5%至1%計征土地增值稅,；

(二)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通住宅,，可按取得收入的1%至2%計征土地增值稅；

(三)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的營業(yè)用房,、寫字樓,、高級公寓、度假村,、別墅等,，可按取得收入的2%至4%計征土地增值稅；

(四)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的項目中包含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,、普通住宅或其它商品房的,，其收入應(yīng)分別核算，否則從高按取得收入的2%至4%計征土地增值稅,。

18,、轉(zhuǎn)讓舊主房及建筑物扣除項目規(guī)定。對單位轉(zhuǎn)讓舊主房及建筑物,，既沒有評估價格,，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的80%至95%作為扣除項目金額計征土地增值稅,，具體比例由各省轄市確定,，并報省財政廳、省地稅局備案,。

19,、個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅五年以上免征。對個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅,，即沒有評估價格,，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1%至1.5%計征土地增值稅,，具體比例由各省轄市確定,，并報省財政廳、省地稅局備案,。

對個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅的,，經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住五年或五年以上,，免予征收土地增值稅,；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅,。

20,、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房符合規(guī)定免征土地增值稅,。企事業(yè)單位,、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,，免征土地增值稅,。

21、災(zāi)后重建安居房建設(shè)轉(zhuǎn)讓免征土地增值稅,。對政府為受災(zāi)居民組織建設(shè)的安居房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅,，轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅。

22,、個人銷售住房暫免征收土地增值稅,。自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅,。

23,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，補(bǔ)繳稅款暫時有困難的,，經(jīng)批準(zhǔn)可以延期繳納,。

24、對三項國際綜合運動會組委會的收入免稅,。自2008年1月1日起,，對亞運會組織委員會、大運會執(zhí)行局和大冬會組織委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入,，免征應(yīng)繳納的營業(yè)稅和土地增值稅,。

二、稅項扣除

1,、法定稅項扣除,。下列項目，準(zhǔn)予納稅人在計算土地增值稅時扣除：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額,。即納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用,；

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,。具體包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費,、前期工程費、建筑安裝工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費,、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用,；

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用,。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用,。(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)

財務(wù)費用中的利息支出,，按不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算金額,，據(jù)實扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,，按土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本兩項之和金額的5%計算扣除,。

凡不能按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(1),、(2)項規(guī)定的金額之和10%以內(nèi)計算扣除,；

(4)舊房及建筑物的評估價格。是指由稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格,；

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,。是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅,、印花稅及教育費附加,；

(6)財政部規(guī)定的其他扣除項目。是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,，可按本條(1),、(2)項即土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生成本金額之和，加計20%的扣除,。

2,、代收費用扣除。對縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,，其代收費用計入房價向購買方一并收取的,，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計稅，并相應(yīng)在計算扣除項目金額時予以扣除,。但不得作為加計20%扣除的基數(shù),。

3、地價款和稅費扣除,。轉(zhuǎn)讓舊房的,，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,，作為扣除項目金額,，計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據(jù)的,，不允許扣除該項地價款的金額,。

4、評估費用扣除,。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物所支付的評估費用,，允許在計算增值額時據(jù)實扣除。