一,、免稅

1,、法定免稅。有下列情形之一的,，免征土地增值稅：

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%；

(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn),。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第8條

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅。因城市規(guī)劃,、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,，免征土地增值稅,。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條

3、轉(zhuǎn)讓自用住房免稅,。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅,；居住滿3年未滿5年的,，減半征收土地增值稅。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第12條

4,、房地產(chǎn)入股免稅,。以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，轉(zhuǎn)讓到所投資,、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的房地產(chǎn),，免征土地增值稅。

《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))

5,、合作建自用房免稅。對(duì)于一方出地,，一方出資金,，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的,，暫免征土地增值稅,。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))

6,、互換房地產(chǎn)免稅,。個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),，免征土地增值稅,。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))

7,、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免稅,。對(duì)1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論何時(shí)轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn),，免征增值稅,。

8,、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免稅。對(duì)1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已分項(xiàng),，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā),，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在2000年底前免征土地增值稅,。

9,、個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅免稅。從1999年8月1日起,，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓其擁有的普通住宅,，暫免征土地增值稅。

10,、贈(zèng)與房地產(chǎn)不征稅,。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的,，不征收土地增值稅。

11,、房產(chǎn)捐贈(zèng)不征稅,。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利社會(huì)團(tuán)體,、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利,、公益事業(yè)的,，不征收土地增值稅。

12,、資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅,。對(duì)中國(guó)信達(dá)、華融,、長(zhǎng)城和東方4家資產(chǎn)管理公司及其分支機(jī)構(gòu),，自成立之日起，公司處置不良資產(chǎn),，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,，免征土地增值稅。

13,、第29屆奧運(yùn)會(huì)取得收入免稅。對(duì)第29屆奧運(yùn)會(huì)組委會(huì)再銷售所獲捐贈(zèng)的物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入,，免征土地增值稅,。

14、被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免稅。從《金融機(jī)構(gòu)撤銷條例》生效之日起,，對(duì)被撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)(不包括所屬企業(yè))財(cái)產(chǎn)用于清償債務(wù)時(shí),，免征其轉(zhuǎn)讓貨物、不動(dòng)產(chǎn),、無形資產(chǎn),、有價(jià)證券、票據(jù)等應(yīng)繳納的土地增值稅,。

15,、資產(chǎn)處置免稅。對(duì)中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司接收港澳國(guó)際(集團(tuán))有限公司的資產(chǎn)以及利用該資產(chǎn)從事融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)繳納土地增值稅,，予以免征,。對(duì)港澳國(guó)際(集團(tuán))有限公司及其內(nèi)地公司和香港8家子公司在中國(guó)境內(nèi)的資產(chǎn)，在清理和被處置時(shí),，免征應(yīng)繳納的土地增值稅,。

16、產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅,，在稅款清算時(shí)不列收入,，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

17,、土地增值稅預(yù)征率,。對(duì)符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第七條情形的，各省轄市地方稅務(wù)局可在下列規(guī)定的幅度內(nèi),，確定不低于預(yù)征率的征收率,，并報(bào)省局備案：

(一)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可按取得收入的0.5%至1%計(jì)征土地增值稅,；

(二)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通住宅,，可按取得收入的1%至2%計(jì)征土地增值稅；

(三)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的營(yíng)業(yè)用房,、寫字樓,、高級(jí)公寓、度假村,、別墅等,，可按取得收入的2%至4%計(jì)征土地增值稅；

(四)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的項(xiàng)目中包含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,、普通住宅或其它商品房的,，其收入應(yīng)分別核算,，否則從高按取得收入的2%至4%計(jì)征土地增值稅。

18,、轉(zhuǎn)讓舊主房及建筑物扣除項(xiàng)目規(guī)定,。對(duì)單位轉(zhuǎn)讓舊主房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格,，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的,，按轉(zhuǎn)讓收入的80%至95%作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅，具體比例由各省轄市確定,，并報(bào)省財(cái)政廳,、省地稅局備案。

19,、個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅五年以上免征,。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，即沒有評(píng)估價(jià)格,，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的,，按轉(zhuǎn)讓收入的1%至1.5%計(jì)征土地增值稅，具體比例由各省轄市確定,，并報(bào)省財(cái)政廳,、省地稅局備案。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅的,，經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn),，凡居住五年或五年以上，免予征收土地增值稅,；居住滿三年未滿五年的,，減半征收土地增值稅。

20,、廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房符合規(guī)定免征土地增值稅。企事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅,。

21,、災(zāi)后重建安居房建設(shè)轉(zhuǎn)讓免征土地增值稅。對(duì)政府為受災(zāi)居民組織建設(shè)的安居房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅,，轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅,。

22、個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅,。自2008年11月1日起,，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅,。

23、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后,，補(bǔ)繳稅款暫時(shí)有困難的，經(jīng)批準(zhǔn)可以延期繳納,。

24,、對(duì)三項(xiàng)國(guó)際綜合運(yùn)動(dòng)會(huì)組委會(huì)的收入免稅。自2008年1月1日起,，對(duì)亞運(yùn)會(huì)組織委員會(huì),、大運(yùn)會(huì)執(zhí)行局和大冬會(huì)組織委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅,。

二,、稅項(xiàng)扣除

1、法定稅項(xiàng)扣除,。下列項(xiàng)目,，準(zhǔn)予納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。即納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,；

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,。是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。具體包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用；

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用,。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，按不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算金額,，據(jù)實(shí)扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,，按土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本兩項(xiàng)之和金額的5%計(jì)算扣除,。

凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(1),、(2)項(xiàng)規(guī)定的金額之和10%以內(nèi)計(jì)算扣除,；

(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指由稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格,；

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,。是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅及教育費(fèi)附加,；

(6)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,。是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按本條(1),、(2)項(xiàng)即土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本金額之和,，加計(jì)20%的扣除。

2,、代收費(fèi)用扣除,。對(duì)縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，其代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的,，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計(jì)稅,，并相應(yīng)在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)予以扣除。但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù),。

3,、地價(jià)款和稅費(fèi)扣除。轉(zhuǎn)讓舊房的,，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格,、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，作為扣除項(xiàng)目金額,，計(jì)征土地增值稅,。對(duì)取得土地使用權(quán)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除該項(xiàng)地價(jià)款的金額,。

4,、評(píng)估費(fèi)用扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物所支付的評(píng)估費(fèi)用,，允許在計(jì)算增值額時(shí)據(jù)實(shí)扣除,。