1,、在建工程合法性風(fēng)險

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī),，抵押人必須已經(jīng)取得在建工程占用土地的國有土地使用權(quán)，同時還必須已經(jīng)獲得有關(guān)部門關(guān)于同意其進(jìn)行建造的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其他證件,。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》,，在建工程抵押貸款的借款人只能為抵押人，貸款人只能是金融機(jī)構(gòu)(一般是銀行),，貸款用途只能用于在建工程繼續(xù)建筑資金,。

2、價值確定風(fēng)險

在建工程抵押權(quán)范圍僅限于設(shè)定抵押時已經(jīng)建成并登記的在建工程和該在建工程占用范圍內(nèi)相應(yīng)比例的土地使用權(quán),，而不包括登記后在建工程上繼續(xù)新增的層數(shù)和占用范圍外的土地使用權(quán),。

3、合同風(fēng)險

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定以在建工程抵押時,，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

(1)《國有土地使用權(quán)證》,、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》三證的編號；

(2)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額,；

(3)已投入在建工程的工程款,；

(4)施工進(jìn)度及工程竣工日期；

(5)已完成的工作量和工程量,。如果用一般的抵押合同,，很可能導(dǎo)致在建工程抵押合同無效。

4,、在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)沖突的風(fēng)險

2002年6月20日,，最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定,，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán),。建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用,，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失,。根據(jù)《合同法》及該解釋,，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)很可能處于“有名無實(shí)”的境地,。在實(shí)踐中，甚至?xí)霈F(xiàn)工程發(fā)包人與承包人串通虛構(gòu)“發(fā)包人未按照約定支付價款”的事實(shí),，導(dǎo)致抵押權(quán)處于法律有上效,、實(shí)際上無效的狀態(tài)。

5,、劃撥土地上在建工程抵押的風(fēng)險

由于在建工程的抵押包含其所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán),，因此如果土地為劃撥用地，根據(jù)法律規(guī)定,，一是以劃撥土地上的在建工程抵押必須經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn),，否則抵押無效;二是拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出金的款額后(一般不低于標(biāo)定地價的40%),，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán),。因此，劃撥土地上在建工程抵押很可能面臨未經(jīng)批準(zhǔn)而抵押無效或?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)時價值所剩無幾的風(fēng)險,。

6,、房地產(chǎn)開發(fā)形成的在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售沖突的風(fēng)險

盡管法律明文規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,，轉(zhuǎn)讓行為無效?！?，但通過訴訟程序解決這類糾紛，時間成本和執(zhí)行難度都較大,。

7,、在建工程抵押權(quán)與稅收優(yōu)先權(quán)沖突的風(fēng)險

根據(jù)《稅收征收管理辦法》，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前,，即納稅人欠繳稅款在先,，以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收作為國家公權(quán)力就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力,。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以開發(fā)項(xiàng)目占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)或在建工程提供抵押之前已經(jīng)拖欠稅款的,，抵押權(quán)人 在處置抵押物時就要受到限制，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)先于抵押權(quán)人處置并就處置價款優(yōu)先受償,，收稅后的剩余部分,，抵押權(quán)人才可以受償。如果抵押權(quán)人私自處置抵押物進(jìn)行受償,，稅務(wù)機(jī)關(guān)知道后有權(quán)在抵押物價值范圍內(nèi)向抵押權(quán)人追償欠稅企業(yè)應(yīng)繳的稅款,。

8,、土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押過程中的操作風(fēng)險

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及實(shí)踐，在在建工程形成之前,，以凈土地抵押登記,，在建工程開始形成之后，土地使用權(quán)應(yīng)連同在建工程轉(zhuǎn)為在建工程抵押,。這要求必須對原登記的土地辦理抵押合同及登記注銷手續(xù),，并新簽訂在建工程抵押合同，且重新辦理登記手續(xù),。此時,，如果操作不當(dāng)，將會使抵押權(quán)人的抵押權(quán)落空：首先,，作為抵押物的土地使用權(quán)如果已被法院或其他司法部門查封的,，此時銀行若到登記機(jī)關(guān)注銷了原登記，卻因?yàn)榈盅何镆呀?jīng)被查封而無法辦理新的登記,。其次,，土地使用權(quán)雖然沒有被查封，但在銀行辦理注銷土地使用權(quán)抵押登記后,、在建工程抵押權(quán)登記前的短暫時間內(nèi),，抵押物突然被查封，此時,，在建工程抵押權(quán)登記也無法辦理,。