1,、權利行使主體

① 建設工程價款優(yōu)先受償權的權利主體僅指建設工程施工合同的承包人，不包括建設工程勘察,、設計合同的承包人,；

② 根據(jù)合同相對性原理，只有總承包人享有建設工程價款優(yōu)先受償權,，分包人不能主張該優(yōu)先權,；

③ 裝飾裝修合同的承包人是否具有工程優(yōu)先受償權？

只能在建筑物因裝飾裝修而增加價值的范圍內優(yōu)先受償,，同時發(fā)包人必須是該建筑物的所有人,。

2、受償范圍

享有優(yōu)先受償權的工程款應當包括承包人為建設工程支付的勞務報酬,、材料款等實際支出的費用,，但對于承包人依合同向發(fā)包人主張的損害賠償（賠償金、違約金等）則不應包括在內,?！逗贤ā返?86條規(guī)定享有優(yōu)先受償權的是“建設工程價款”，而按照一般人的通常理解,，損害賠償金并不屬于“價款”之列,。

3、關于起算時間

① 建設工程正?？⒐で闆r下：建設工程竣工之日,；

② 建設工程無法正常竣工情況下：建設工程合同約定的竣工之日,。

此時承包人可以與發(fā)包人協(xié)商以“爛尾”工程折價,，或者達成延期付款和竣工的合意，以便繼續(xù)履行變更后的施工合同,。如果承,、發(fā)包雙方不愿協(xié)商或協(xié)商不成，承包人可以在工程約定的竣工之日起六個月內行使優(yōu)先受償權,，但承包人優(yōu)先受償權的實現(xiàn),，有待于建設項目的接盤、轉讓或重新啟動,。當出現(xiàn)“爛尾”樓整體拍賣時,，承包人應從拍賣所得財產中優(yōu)先受償，當有新的開發(fā)商接盤“爛尾”工程時,，接盤人在向承包人支付原發(fā)包人拖欠的工程價款后方可受讓項目,。

注意事項

A,、如果承、發(fā)包雙方在合同中約定,，除按進度支付部分工程款外,，余款于工程竣工六個月后支付，這種約定就有可能造成承包人難以及時行使優(yōu)先受償權,。因此，在合同簽約時,，就應注意這個付款時間問題,。

B、在結算過程中延誤優(yōu)先權的行使,，導致因優(yōu)先權的喪失而無法獲得清償或全部清償,。因此，我們要注意,，一旦6個月的時間即到,，而工程價款尚未確定的話，我們就要考慮發(fā)包人有沒有承擔責任的能力,，如果沒有的話,，就要及時提起訴訟，要求行使工程優(yōu)先受償權,。

4,、權利行使方式

《合同法》第286條規(guī)定，建設工程價款優(yōu)先受償權的行使方式有二種：一是與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價,，二是申請人民法院將該工程依法拍賣,。

具體的行使程序：催告——協(xié)議折價或申請拍賣（訴訟）

① 催告：有約定的應從其約定，沒有約定的,，一般將催告的“合理期限”確定為兩個月以上,；

② 協(xié)議折價: 并非必經程序；

③ 申請拍賣：大多數(shù)都是發(fā)生在審理程序中,，法院審判實際的做法是,，承包人向人民法院起訴，獲得生效判決或者調解書后,，向人民法院申請執(zhí)行,。當然承包人也可以仲裁書為依據(jù)申請人民法院強制執(zhí)行。

5,、不予支持工程優(yōu)先受償權的情形：

① 建設工程的所有權已經轉移或已被法院生效法律文書確定轉移的,；

② 建設工程已經出售給交納了全部或者大部份購房款的消費者的；

工程優(yōu)先受償權是優(yōu)先于所涉工程上的抵押權和其他一般債權,，卻不能優(yōu)先于物權和具有物權期待權的購房人的權利行使,。

對于已經支付了全部或大部分購房款的買房人所購買的房屋,，雖然該房屋尚未辦理過戶手續(xù)，但是為滿足人民基本生活的需要,，為維護交易安全和社會的穩(wěn)定性,，法律規(guī)定施工人的工程優(yōu)先受償權并不涉及該以出售的房屋。當然只有以生活消費為目的購買住宅的購房人才是消費者,，對于以投資為目的的購房人,，并不是消費者，他所購買的商鋪,、寫字樓是不能對抗施工人的工程優(yōu)先受償權的,。

③ 標的物為不宜折價、拍賣的學校,、醫(yī)院,、政府機關辦公樓、道路,、橋梁等公益建筑工程的,；

④ 承包人放棄優(yōu)先權承諾有效。

綜上,，在施工過程中,，現(xiàn)場項目經理部需要就工期、質量標準,、付款方式,、結算方式、違約條款,、工程簽證等重要條款與發(fā)包人達成補充協(xié)議,、會議紀要或者應發(fā)包人要求出具書面承諾函時，應嚴格按照承包人內部的合同評審程序進行合同審核,，及時將有關函件在簽字蓋章前送交承包人總部各部門進行審查,，并報承包人高層領導同意，從而最大限度規(guī)避公司經營風險,。