1,、權(quán)利行使主體

① 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體僅指建設(shè)工程施工合同的承包人,，不包括建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)合同的承包人,；

② 根據(jù)合同相對性原理,，只有總承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，分包人不能主張?jiān)搩?yōu)先權(quán),；

③ 裝飾裝修合同的承包人是否具有工程優(yōu)先受償權(quán),？

只能在建筑物因裝飾裝修而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償，同時(shí)發(fā)包人必須是該建筑物的所有人,。

2,、受償范圍

享有優(yōu)先受償權(quán)的工程款應(yīng)當(dāng)包括承包人為建設(shè)工程支付的勞務(wù)報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用,，但對于承包人依合同向發(fā)包人主張的損害賠償（賠償金,、違約金等）則不應(yīng)包括在內(nèi)?！逗贤ā返?86條規(guī)定享有優(yōu)先受償權(quán)的是“建設(shè)工程價(jià)款”,，而按照一般人的通常理解，損害賠償金并不屬于“價(jià)款”之列,。

3,、關(guān)于起算時(shí)間

① 建設(shè)工程正常竣工情況下：建設(shè)工程竣工之日,；

② 建設(shè)工程無法正?？⒐で闆r下：建設(shè)工程合同約定的竣工之日。

此時(shí)承包人可以與發(fā)包人協(xié)商以“爛尾”工程折價(jià),，或者達(dá)成延期付款和竣工的合意,，以便繼續(xù)履行變更后的施工合同。如果承,、發(fā)包雙方不愿協(xié)商或協(xié)商不成,，承包人可以在工程約定的竣工之日起六個(gè)月內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)，但承包人優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn),，有待于建設(shè)項(xiàng)目的接盤,、轉(zhuǎn)讓或重新啟動(dòng),。當(dāng)出現(xiàn)“爛尾”樓整體拍賣時(shí)，承包人應(yīng)從拍賣所得財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先受償,，當(dāng)有新的開發(fā)商接盤“爛尾”工程時(shí),，接盤人在向承包人支付原發(fā)包人拖欠的工程價(jià)款后方可受讓項(xiàng)目。

注意事項(xiàng)

A,、如果承,、發(fā)包雙方在合同中約定，除按進(jìn)度支付部分工程款外,，余款于工程竣工六個(gè)月后支付,，這種約定就有可能造成承包人難以及時(shí)行使優(yōu)先受償權(quán)。因此,，在合同簽約時(shí),，就應(yīng)注意這個(gè)付款時(shí)間問題。

B,、在結(jié)算過程中延誤優(yōu)先權(quán)的行使,，導(dǎo)致因優(yōu)先權(quán)的喪失而無法獲得清償或全部清償。因此,，我們要注意,，一旦6個(gè)月的時(shí)間即到，而工程價(jià)款尚未確定的話,，我們就要考慮發(fā)包人有沒有承擔(dān)責(zé)任的能力,，如果沒有的話，就要及時(shí)提起訴訟,，要求行使工程優(yōu)先受償權(quán),。

4、權(quán)利行使方式

《合同法》第286條規(guī)定,，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使方式有二種：一是與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),，二是申請人民法院將該工程依法拍賣。

具體的行使程序：催告——協(xié)議折價(jià)或申請拍賣（訴訟）

① 催告：有約定的應(yīng)從其約定,，沒有約定的,，一般將催告的“合理期限”確定為兩個(gè)月以上；

② 協(xié)議折價(jià): 并非必經(jīng)程序,；

③ 申請拍賣：大多數(shù)都是發(fā)生在審理程序中,，法院審判實(shí)際的做法是，承包人向人民法院起訴,，獲得生效判決或者調(diào)解書后,，向人民法院申請執(zhí)行。當(dāng)然承包人也可以仲裁書為依據(jù)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,。

5,、不予支持工程優(yōu)先受償權(quán)的情形：

① 建設(shè)工程的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移或已被法院生效法律文書確定轉(zhuǎn)移的,；

② 建設(shè)工程已經(jīng)出售給交納了全部或者大部份購房款的消費(fèi)者的,；

工程優(yōu)先受償權(quán)是優(yōu)先于所涉工程上的抵押權(quán)和其他一般債權(quán),，卻不能優(yōu)先于物權(quán)和具有物權(quán)期待權(quán)的購房人的權(quán)利行使。

對于已經(jīng)支付了全部或大部分購房款的買房人所購買的房屋,，雖然該房屋尚未辦理過戶手續(xù),，但是為滿足人民基本生活的需要，為維護(hù)交易安全和社會(huì)的穩(wěn)定性,，法律規(guī)定施工人的工程優(yōu)先受償權(quán)并不涉及該以出售的房屋,。當(dāng)然只有以生活消費(fèi)為目的購買住宅的購房人才是消費(fèi)者，對于以投資為目的的購房人,，并不是消費(fèi)者,，他所購買的商鋪、寫字樓是不能對抗施工人的工程優(yōu)先受償權(quán)的,。

③ 標(biāo)的物為不宜折價(jià),、拍賣的學(xué)校、醫(yī)院,、政府機(jī)關(guān)辦公樓,、道路、橋梁等公益建筑工程的,；

④ 承包人放棄優(yōu)先權(quán)承諾有效,。

綜上，在施工過程中,，現(xiàn)場項(xiàng)目經(jīng)理部需要就工期,、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、付款方式,、結(jié)算方式,、違約條款、工程簽證等重要條款與發(fā)包人達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議,、會(huì)議紀(jì)要或者應(yīng)發(fā)包人要求出具書面承諾函時(shí),，應(yīng)嚴(yán)格按照承包人內(nèi)部的合同評審程序進(jìn)行合同審核，及時(shí)將有關(guān)函件在簽字蓋章前送交承包人總部各部門進(jìn)行審查,，并報(bào)承包人高層領(lǐng)導(dǎo)同意,，從而最大限度規(guī)避公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。