房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)的流程,，相信大家平日里都有聽(tīng)聞過(guò)，沒(méi)錯(cuò),，是非常的麻煩,，而其中最為重要的一環(huán)也就使購(gòu)房合同的簽署,，購(gòu)房合同是買(mǎi)房過(guò)程中對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商權(quán)利與義務(wù)的約束,，以及出現(xiàn)問(wèn)題得以順利解決的有效憑證，所以簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要注意細(xì)節(jié)問(wèn)題,，不能因小失大,。那么,，簽訂購(gòu)房合同時(shí)必須注意哪些事項(xiàng)?合同生效的條件是什么?

簽訂購(gòu)房合同時(shí)的注意事項(xiàng)

第一,、明確約定逾期交房的違約責(zé)任

購(gòu)房合同里一定要明確開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，注意延期交房是否有賠償,。若合同中未約定違約金條款,，應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定由違約方支付對(duì)方合同總價(jià)的1%至5%的違約金,，特別要注意延期交房違約金的比例問(wèn)題。

另外,，小編要提醒大家在簽訂合同時(shí)一定要確認(rèn)交房日期,，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理?xiàng)l款,。

第二,、明確約定面積差異的處理方式

當(dāng)實(shí)際面積和約定的面積不符時(shí)，如果合同中有約定，則按照約定處理,。如果合同中沒(méi)有約定或者約定不明確,，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，那么購(gòu)房者可以要求解除合同,、返還已付購(gòu)房款及利息,。

第三、明確約定公攤建筑面積

現(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題,，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,，而且要約定公攤的是哪一部分,，要確定公攤的位置。

第四,、明確約定房產(chǎn)證的辦理期限

有些開(kāi)發(fā)商會(huì)以各種理由拖延辦證時(shí)間,，所以購(gòu)房者在購(gòu)房合同里面要明確約定房產(chǎn)證辦理時(shí)間，并約定好雙方違約責(zé)任,。按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定,，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。

第五,、明確約定房屋質(zhì)量

購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同里,。例如：臥室、廚房,、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn),、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水,、電,、氣、管線通暢;門(mén),、窗,、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等等上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。同時(shí)合同中還要規(guī)定房屋的保質(zhì)期,、附屬設(shè)備保質(zhì)期等,。

第六、有關(guān)物業(yè)方面的約定

現(xiàn)實(shí)中,，業(yè)主往往與物業(yè)產(chǎn)生很多糾紛,，為保證自己入住后的權(quán)益，購(gòu)房者應(yīng)在附件中約定物業(yè)的有關(guān)情況,，包括物業(yè)權(quán)利的限制,、物業(yè)費(fèi),、環(huán)境衛(wèi)生、保安,、綠化等,。

第七、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定

很多購(gòu)房者不重視合同中的設(shè)計(jì)變更條款,，尤其是對(duì)所購(gòu)房屋無(wú)關(guān)的環(huán)境變更,，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這些變更對(duì)自己沒(méi)有太大的影響。但事實(shí)卻并非如此,，任何的設(shè)計(jì)變更都是有原因的,，這種變更往往是為了符合開(kāi)發(fā)商的利益，但同時(shí)卻又有可能傷及購(gòu)房者的利益,，因此在簽訂此條款時(shí)更應(yīng)審慎對(duì)待,。

合同生效的條件

(1)當(dāng)事人具有相應(yīng)的訂立合同的能力。所謂相應(yīng)的訂立合同的能力,，是指合同主體據(jù)以獨(dú)立訂立合同并獨(dú)立承擔(dān)合同義務(wù)的主體資格,。合同是當(dāng)事人以設(shè)立、變更,、終止民事權(quán)利和民事義務(wù)為目的,、有意識(shí)地追求特定法律后果的行為，它直接關(guān)系到當(dāng)事人的利害得失,，因此要求當(dāng)事人必須能夠認(rèn)識(shí)和辨認(rèn)自己的行為,，判斷自己行為的法律后果，即必須具有相應(yīng)的訂立合同的能力,。

(2)意思表示真實(shí),。所謂意思表示是行為人將其產(chǎn)生、變更和終止民事權(quán)利和民事義務(wù)的意思表示于外部的行為,。意識(shí)表示真實(shí)是合同有效的重要條件,，在大多數(shù)情況下，行為人表示于外部的意思同其內(nèi)心真實(shí)意思是一致的,，但是，有時(shí)行為人的意思表示與其真實(shí)意思不符合,。在意思表示不真實(shí)的情況下,，不能僅以行為人表示于外部的意思為根據(jù)，而不考慮行為人的內(nèi)心意思,。

(3)不違反法律和社會(huì)公共利益,。合法是民事法律行為的本質(zhì)屬性，也是民事法律行為有效的當(dāng)然要件,。合同能產(chǎn)生法律效力就在于當(dāng)事人的意思表示符合法律的規(guī)定,，不合法的合同顯然不能受到法律保護(hù)，也不能產(chǎn)生當(dāng)事人所期待的法律效果。同時(shí),，合同不僅應(yīng)當(dāng)符合法律,，而且在內(nèi)容上也不得違反社會(huì)公共利益。

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