2020年5月28日,，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》,，將于2021年1月1日起施行?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》共7編,、1260條，各編依次為總則,、物權(quán),、合同、人格權(quán),、婚姻家庭,、繼承、侵權(quán)責(zé)任,，以及附則,。涉及的權(quán)利與義務(wù)涵蓋了我們的一生，大到房產(chǎn)買賣,、公司設(shè)立,，小到針頭線腦交易,、物業(yè)費(fèi)繳納……生活中，幾乎所有的民事活動(dòng)都能在民法典中找到依據(jù),。

2020年民法典物業(yè)服務(wù)人帶來(lái)新哪些變化與挑戰(zhàn),？

民法典特別增加了物業(yè)服務(wù)合同章，針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)中業(yè)主大會(huì)成立難,、專項(xiàng)維修資金使用難,、新舊物業(yè)交接等問(wèn)題均做出了回應(yīng)，相關(guān)規(guī)定有哪些變化,，將會(huì)給物業(yè)公司管理服務(wù)帶來(lái)怎樣的影響,？

 1、物業(yè)服務(wù)合同的解聘與續(xù)聘

按照民法典的規(guī)定,，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的,，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知，另有約定除外,；物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的,，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，另有約定除外,。解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的,，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失,。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿后,，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的,，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,但是服務(wù)期限為不定期,。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前60日書面通知對(duì)方,。

物業(yè)服務(wù)合同終止的,，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定或合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并將相關(guān)資料交還,，配合交接工作,，如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的,，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi),；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失,。

民法典中明確了業(yè)主大會(huì)的解除權(quán),，甚至是任意解除權(quán)。只要業(yè)主大會(huì)程序合法，即產(chǎn)生解除效力,，物業(yè)服務(wù)人就要退出,。當(dāng)然，任意解除不是無(wú)責(zé)解除,，物業(yè)服務(wù)人可以要求業(yè)主賠償損失,。同時(shí)，明確了物業(yè)服務(wù)人及時(shí)退出,、配合交接等多項(xiàng)義務(wù),，違反上述義務(wù)的,，即不得收取合同到期后的物業(yè)費(fèi),，造成損失的還應(yīng)當(dāng)賠償損失。建議在物業(yè)公司在履約過(guò)程中應(yīng)予以注意,。

 2,、明確物業(yè)服務(wù)人需對(duì)服務(wù)工作進(jìn)行定期公開報(bào)告

民法典中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng),、負(fù)責(zé)人員,、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、履行情況,以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告,。 

3、明確共有部分產(chǎn)生的收益歸屬,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入,，可扣除合理成本，但不能謀利

民法典物權(quán)編中明確規(guī)定,，建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后,，屬于業(yè)主共有,。

 4、業(yè)主大會(huì)表決機(jī)制的重新規(guī)定

民法典第二百七十八條規(guī)定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,；

（二）制定和修改管理規(guī)約;

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

（七）改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,。

決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意,。

決定前款其他事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,。 

5、禁止從建筑物中拋擲物品,，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有安全保障義務(wù)

現(xiàn)行的《侵權(quán)責(zé)任法》規(guī)定,，從建筑物中拋擲的物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的,，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外,，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。

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