2020年5月28日,，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》,，將于2021年1月1日起施行?！吨腥A人民共和國民法典》共7編,、1260條，各編依次為總則,、物權,、合同、人格權,、婚姻家庭,、繼承、侵權責任，以及附則,。涉及的權利與義務涵蓋了我們的一生,，大到房產(chǎn)買賣、公司設立,，小到針頭線腦交易,、物業(yè)費繳納……生活中，幾乎所有的民事活動都能在民法典中找到依據(jù),。

2020年民法典物業(yè)服務人帶來新哪些變化與挑戰(zhàn),？

民法典特別增加了物業(yè)服務合同章，針對物業(yè)管理行業(yè)中業(yè)主大會成立難,、專項維修資金使用難,、新舊物業(yè)交接等問題均做出了回應，相關規(guī)定有哪些變化,，將會給物業(yè)公司管理服務帶來怎樣的影響？

 1,、物業(yè)服務合同的解聘與續(xù)聘

按照民法典的規(guī)定,，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，應當提前六十日書面通知,，另有約定除外,；物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或業(yè)主委員會,，另有約定除外,。解除合同造成物業(yè)服務人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外,，業(yè)主應當賠償損失,。

物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定,，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的,，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效,但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同,，但是應當提前60日書面通知對方,。

物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約定或合理期限內退出物業(yè)服務區(qū)域,，并將相關資料交還,，配合交接工作，如實告知物業(yè)的使用和管理狀況,。原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的,，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失,。

民法典中明確了業(yè)主大會的解除權,，甚至是任意解除權。只要業(yè)主大會程序合法,，即產(chǎn)生解除效力,，物業(yè)服務人就要退出。當然,，任意解除不是無責解除,，物業(yè)服務人可以要求業(yè)主賠償損失。同時,，明確了物業(yè)服務人及時退出,、配合交接等多項義務，違反上述義務的,，即不得收取合同到期后的物業(yè)費,，造成損失的還應當賠償損失。建議在物業(yè)公司在履約過程中應予以注意,。

 2,、明確物業(yè)服務人需對服務工作進行定期公開報告

民法典中規(guī)定，物業(yè)服務人應當定期將服務的事項,、負責人員,、質量要求、收費項目,、收費標準,、履行情況,以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會,、業(yè)主委員會報告,。 

3、明確共有部分產(chǎn)生的收益歸屬,，物業(yè)服務企業(yè)利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入,，可扣除合理成本，但不能謀利

民法典物權編中明確規(guī)定,，建設單位,、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后,，屬于業(yè)主共有,。

 4、業(yè)主大會表決機制的重新規(guī)定

民法典第二百七十八條規(guī)定：下列事項由業(yè)主共同決定:

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則,；

（二）制定和修改管理規(guī)約;

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

（七）改建,、重建建筑物及其附屬設施;

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項,。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,。

決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

決定前款其他事項,，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。 

5、禁止從建筑物中拋擲物品,，明確物業(yè)服務企業(yè)負有安全保障義務

現(xiàn)行的《侵權責任法》規(guī)定,，從建筑物中拋擲的物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權人的,，除能夠證明自己不是侵權人的外,，由可能加害的建筑物使用人給予補償。

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