點評：
如果訴訟時已經(jīng)取得預(yù)售許可證,，法院會認(rèn)為合同有效,。如果訴訟時仍未取得預(yù)售許可證，只能認(rèn)定合同無效,。如果造成損失的,，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)賠償,。沒有預(yù)售證的房屋是不能買賣的，不能辦理房產(chǎn)證,，對購房者來說是不能保障其合法性的,，還是慎重為好！
1,，《商品房預(yù)售許可證》是市,、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機關(guān)是市國土房管局,，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制,、辦理登記審批和核發(fā)證書。
2,，開發(fā)商只有在取得了預(yù)售證的情況下才可以對外銷售房子,，收取購房者的房款，未辦理出預(yù)售證收錢的屬于非法行為,，法律不保障買賣雙方的權(quán)利的,！
3，你可以電話咨詢當(dāng)?shù)胤抗芫值墓ぷ魅藛T,，預(yù)售證是房管局負(fù)責(zé)審批頒發(fā)的,，如果辦理出來了一是在售樓處會有展示，二是房管局有備案,，他們會告訴你的,，你可以放心的購買了！

商品房預(yù)售合同司法解釋
一,、什么是商品房預(yù)售合同


點評：
沒有《房屋預(yù)售許可證》的房子是不能買的,，但是因為開發(fā)商著急回款，就會采用一些吸引購房者的手段,，最常見的就是給更多的優(yōu)惠或者定價便宜一些,！所以也有很多購房者比較心動，甚至愿意冒險去買,。

很多購房者也深有體會,，當(dāng)我們遇到?jīng)]有《房屋預(yù)售許可證》的房子的時候，通常我們是先問樓盤的銷售：沒 ?


點評：
可以在上訴,，因為根據(jù)我國法律規(guī)定只要你有收據(jù)就可以做為證據(jù)告他


點評：
既然合同無效,，那就存在損失賠償問題， 可以訴請開發(fā)商賠償差價款損失呀,。為何不請律師代理訴訟呀。


點評：
合同無效已然是事實,，但可以主張退購房款及其利息以及房價上漲部分的溢價款,。


點評：
房屋未取得預(yù)售許可證的,，所簽訂的認(rèn)購協(xié)議書是有效的，而簽定的購房合同是無效的,！

首先,，大家需要一定認(rèn)購要認(rèn)清楚，房屋認(rèn)購協(xié)議書和房屋購買合同是兩個不同的概念,?！斗课菡J(rèn)購協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn),。購房合同是開發(fā)商和購房者為購買房屋而正式簽定的合同,。

在開發(fā)商尚未取得房屋預(yù)售許可證時，與購房者簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》是有效的,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條明確規(guī)定，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書,、訂購書,、預(yù)訂書、意向書,、備忘錄等預(yù)約合同,，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù),，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償的,，人民法院應(yīng)予支持。

《認(rèn)購協(xié)議書》簽訂后,，對雙方都是有約束力的,，誰都不能違約。


點評：
律師通俗解讀

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款規(guī)定,，出賣人訂立商品房買賣合同時,，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷,、解除的,，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任,。

本案處理重點主要是賠償金數(shù)額如何確定。對該條文的理解適用各地法院不同,，有的法院對當(dāng)事人的賠償請求只要不超過已付購房款的一倍,，就全部支持，即以當(dāng)事人的主張而確定,，這種認(rèn)識是不全面的,，是機械適用法律,、司法解釋。該條規(guī)定的賠償金是為懲罰房地產(chǎn)公司銷售商品房的違法行為而規(guī)定的,，目的是規(guī)范房地產(chǎn)市場,，具有懲罰和告誡作用。對賠償數(shù)額的確定,，應(yīng)結(jié)合案件實際情況,，具體考慮買房時間長短、房價上漲程度等,，及出賣人的主觀惡意程度,，同時兼顧懲罰性賠償?shù)闹撇煤投糁乒δ艿戎T多因素，由法官綜合評判后進(jìn)行裁判,，確定賠償金數(shù)額,，發(fā)揮法官的自由裁量權(quán)。

附相關(guān)案例（可跳讀）：


點評：
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,，可以認(rèn)定有效,。

第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一,，導(dǎo)致合 ?


點評：
《商品房預(yù)售許可證》是市,、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證,，房產(chǎn)商將有關(guān)資料送到市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局申請,，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓房。

建設(shè)部令第131號《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：商品房預(yù)售實行許可制度,。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》,。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

《商品房預(yù)售許可證》其實就是我們平時買房子所說的五證齊全的最后一證,。（房產(chǎn)五證是指《國有土地使用證》,、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建筑工程施工許可證》,、《商品房預(yù)售許可證》）有了預(yù)售證說明前面的四證都辦齊了，沒有預(yù)售證就說明前面肯定某個證某個手續(xù)沒弄完，沒辦好,，有問題,。

如果房子沒有辦好預(yù)售證,，但是開發(fā)商為了盡早回籠資,。金以小博大的蓋房子，或者干脆就是把錢先弄來再蓋房子,，或者就是心眼壞了為了圈錢跑路,，很可能就會偷偷摸摸的搞所謂的“內(nèi)部認(rèn)購”、“優(yōu)先認(rèn)購”,、“預(yù)購“,。這種沒有預(yù)售證的預(yù)購靠譜嗎？怎么說呢,，一般大的開發(fā)商由于資,。金雄厚，這個搞的少,，但是也搞,，所謂交多少頂多少的變相認(rèn)購。小開發(fā)商資金緊張就愛搞這個東西,，就沒那么客氣了,，直接就是內(nèi)購價認(rèn)購。