房產(chǎn)是企業(yè)或個人生產(chǎn)生活中的重大資產(chǎn),，也是在執(zhí)行案件中,，被查控的主要對象。不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù),，法院執(zhí)行時往往通過查詢登記信息來調(diào)查被執(zhí)行人名下是否有房,。然而，在實踐中,，存在不動產(chǎn)登記簿權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致的情況,，有的是案外人主張登記在被執(zhí)行人名下房屋為自己所有，申請排除強制執(zhí)行,；有的是申請人主張登記在第三人名下房屋為被執(zhí)行人所有,，要求法院強制執(zhí)行……那么，房產(chǎn)登記名實不符,，法院該如何考量和執(zhí)行呢,？房山法院的法官帶大家通過幾個常見情形一起看看。

情形一：被執(zhí)行人購買的尚在開發(fā)商名下的預(yù)售商品房,，能否采取強制措施,？

商品房買賣通常需要依次經(jīng)歷以下六個階段：

房屋在建——取得預(yù)售許可證——網(wǎng)簽備案或預(yù)告登記——房屋竣工——房屋權(quán)屬初始登記即開發(fā)商確權(quán)登記——業(yè)主所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,。

根據(jù)《最高人民法院、國土資源部,、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第15條的規(guī)定,，若房屋處在上述第二、第三,、第五環(huán)節(jié),，法院可以預(yù)查封。

預(yù)查封顧名思義就是預(yù)先查封,，是針對尚未辦理所有權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或備案等預(yù)登記手續(xù)的房屋所采取的控制性措施,。

雖然預(yù)查封的房屋所有權(quán)尚不屬于被執(zhí)行人，但是被執(zhí)行人享有的并非是一般的債權(quán)請求權(quán),，而是物權(quán)期待權(quán),，能夠期待在支付購房款后取得房屋產(chǎn)權(quán)證。

那么對于這種尚未登記在被執(zhí)行人名下的預(yù)售房,，法院能否處置呢？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第484條的規(guī)定,，除銀行存款等可以直接劃扣處分的財產(chǎn),，被執(zhí)行人的其他財產(chǎn)，法院只有查封,、扣押,、凍結(jié)之后才能處分。

那預(yù)查封是否等同于查封呢,？最高院曾在判決中指出,，只有房屋完成本登記，被執(zhí)行人取得物權(quán),，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后,，才能進(jìn)行拍賣、變賣,、折價,。

這也就說明，雖然預(yù)查封和正式查封都能限制房屋轉(zhuǎn)移,，但是兩者本質(zhì)上還存在不同,，預(yù)查封房屋是否最終歸屬于被執(zhí)行人還存在不確定性，只有在預(yù)查封轉(zhuǎn)為查封的前提下,，法院才可以處置,。

情形二：被執(zhí)行人因繼承、生效判決等方式取得房屋所有權(quán)但尚未辦理移轉(zhuǎn)登記,，能否強制執(zhí)行,？

根據(jù)《民法典》第229條至第231條的規(guī)定,，物權(quán)可以通過法定繼承、生效法律文書,、征收等法律行為之外的事實因素發(fā)生變動,。我們統(tǒng)稱此種物權(quán)變動方式為非基于法律行為的物權(quán)變動，此時,，即使未辦理登記,，也取得不動產(chǎn)所有權(quán)。

例如,，在離婚訴訟中,，法院將登記在男方名下的房屋判歸女方，判決生效后,，雙方一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),。后女方因債務(wù)糾紛被債權(quán)人申請強制執(zhí)行，此時該房屋能否成為被執(zhí)行的財產(chǎn),？

根據(jù)《最高人民法院,、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第8條的規(guī)定,，對被執(zhí)行人因繼承,、判決或者強制執(zhí)行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權(quán),、房屋的查封,，執(zhí)行法院在向登記部門提交被執(zhí)行人取得財產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書后,，由國土資源,、房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)，法院就可以辦理查封登記,。

情形三：案外人借名買房,，能否強制執(zhí)行？

借名買房顧名思義就是借他人的名義買房,，借名人實際出資,，但房屋登記在出借人名下。

例如,，甲借乙的名義買房,，房屋登記在乙的名下，但甲實際支付購房款并占有居住,。乙因欠債被法院強制執(zhí)行,，申請人請求執(zhí)行乙名下的該套房屋，案外人甲能否以自己是實際權(quán)利人為由排除對該房屋的強制執(zhí)行,？

首先,，需要審查的是借名買房合同是否有效,。

如果案外人甲是基于逃避債務(wù)、規(guī)避稅收,、違規(guī)購買政策性保障住房等違法原因借名買房,，存在損害國家利益或社會公共利益的情形，借名買房行為會被認(rèn)定為無效,，此時,，案外人甲不能排除強制執(zhí)行。

其次,，如果合同認(rèn)定有效,，那么需要審查案外人甲是否是真實權(quán)利人。法院會綜合考慮購房款的支付,、占用使用期間物業(yè)水電費的繳納等因素,，來確定案外人是否享有實際權(quán)利。

至于案外人與被執(zhí)行人之間的糾紛,，可以通過另訴方式要求返還購房款,，賠償損失。

情形四：房產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下實歸夫妻共有,，能否查封處置,？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編解釋（一）》第27條規(guī)定，由一方婚前承租,，婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，登記在一方名下的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),。

此外，根據(jù)該解釋第78條的規(guī)定,，一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下,，除離婚時雙方另有規(guī)定，原則上可以認(rèn)定該不動產(chǎn)歸登記一方,，但是,，雙方婚后共同還貸支付的款項及相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn),。

可以看出,，登記不是判斷房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，還要看實際是否夫妻共同出資以及夫妻之間的真實約定,。

對于夫妻共同財產(chǎn),，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第12條,，法院可以查封,、扣押、凍結(jié),，共有人對此不能提出異議,，但可以提出協(xié)議分割或者析產(chǎn)訴訟來確定被執(zhí)行人享有的份額。

值得注意的是,，夫妻共同財產(chǎn)原則上僅在共有基礎(chǔ)喪失即離婚時,，一方才享有分割請求權(quán)，例外的,，在符合《民法典》第1066條關(guān)于“一方有隱藏,、轉(zhuǎn)移、變賣,、毀損,、揮霍夫妻共同財產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財產(chǎn)利益的行為；一方負(fù)有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患重大疾病需要醫(yī)治,，另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費用”兩種情形之一時,，才可以請求分割。

那么,，當(dāng)被執(zhí)行人不符合夫妻共同財產(chǎn)分割條件,，無法協(xié)商分割或提起析產(chǎn)訴訟時，法院能否處置該房屋,？

最高人民法院民事裁定書（2017）最高法民申2083號裁定曾指出,，共有人只是享有提起析產(chǎn)訴訟權(quán)利，而非法定義務(wù),，夫妻共有房產(chǎn)無法分割的情況下可以不用析產(chǎn)直接執(zhí)行,。但需要在夫妻共有財產(chǎn)范圍內(nèi)對被執(zhí)行人所享有的財產(chǎn)份額進(jìn)行處分，不得損害另一方的財產(chǎn)份額,。

來源：北京房山法院,，圖片來自網(wǎng)絡(luò)。