• 【發(fā)布單位】徐州市
• 【發(fā)布文號】徐州市人民代表大會常務委員會公告第18號
• 【發(fā)布日期】2004-06-30
• 【生效日期】2004-07-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國務院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

徐州市城市房地產(chǎn)交易管理條例

徐州市城市房地產(chǎn)交易管理條例

（2004年5月28日徐州市第十三屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過 2004年6月17日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第十次會議批準 2004年6月30日徐州市人民代表大會常務委員會公告第18號公布 自2004年7月1日起施行）






第一章 總則




第一條 為加強城市房地產(chǎn)交易的管理,，規(guī)范城市房地產(chǎn)交易行為，維護房地產(chǎn)權利人的合法權益,，根據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律,、法規(guī)，結合本市實際情況,，制定本條例,。




第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)交易管理,，均應當遵守本條例,。

 本條例所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉讓,、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃,。

 房地產(chǎn)轉讓、抵押時,，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓,、抵押。




第三條 本市市,、縣（市）（含賈汪區(qū),，下同）人民政府的房產(chǎn)管理部門和土地管理部門依法定職責管理房地產(chǎn)交易。




第四條 房地產(chǎn)交易的雙方當事人必須憑合法擁有的房屋所有權,、使用權證件和土地使用權證件（以下稱房地產(chǎn)權屬證件）辦理交易手續(xù),。




第二章 房地產(chǎn)轉讓




第五條 房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、交換,、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為,。

 前款所稱其他合法方式包括：

 （一）以房地產(chǎn)作為出資與他人成立新的企業(yè)，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的,；

 （二）一方提供房地產(chǎn),，另一方或者多方提供資金，合資,、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn),，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的,；

 （三）因企業(yè)被收購房地產(chǎn)轉移給他人的；

 （四）以房地產(chǎn)作股轉讓的,；

 （五）拆除他人房屋未予安置房屋直接以房地產(chǎn)作價賠償?shù)模?
 （六）因企業(yè)合并,、分立、兼并使房地產(chǎn)轉移給新權利人的,。

 房地產(chǎn)有法律,、法規(guī)禁止轉讓情形的，不得轉讓,。




第六條 以出讓方式取得土地使用權的,，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：

 （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金,，并取得土地使用權證書,；

 （二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的,，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件,。

 轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,，還應當持有房屋所有權證書。




第七條 以劃撥方式取得土地使用權的,，轉讓房地產(chǎn)時,，應當按照國家有關規(guī)定，報有批準權的人民政府審批,。有批準權的人民政府準予轉讓的,，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金,。

 以劃撥方式取得土地使用權的,，轉讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國家有關規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的,，轉讓方應當按照國家有關規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理,。




第八條 房地產(chǎn)轉、受讓雙方應當依法簽訂書面合同,，合同應當具備下列主要條款：

 （一）土地使用權取得的方式及期限,；

 （二）房地產(chǎn)的座落位置、面積,、結構,、質量狀況；

 （三）轉讓時間；

 （四）價款及付款方式,；

 （五）雙方約定的其他事項,。

 以出讓方式取得土地使用權轉讓房地產(chǎn)的，轉讓合同不得違背出讓合同,。




第九條 房地產(chǎn)轉讓時,，轉、受讓雙方應當在轉讓合同簽訂之日起十五日內(nèi),，憑房地產(chǎn)權屬證件和其他有關證件,，申請辦理轉讓手續(xù)，依法繳納有關稅,、費。然后到所在地的市,、縣（市）房產(chǎn)管理部門申請辦理房屋權屬變更登記,，并憑變更后的房屋所有權證書向同級土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)土地管理部門核實,，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書,。




第十條 房地產(chǎn)權利人通過交換方式使房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移的，應當依前條規(guī)定辦理房地產(chǎn)權屬變更登記,。

 房屋權屬交換包括下列形式：

 （一）房屋所有權之間的交換,；

 （二）房屋使用權之間的交換；

 （三）房屋所有權和使用權之間的交換,。

 所有權交換的差價補償部分按買賣繳納交易稅,、費。




第三章 商品房預售




第十一條 商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建造并達到法定條件的住宅和非住宅向境內(nèi)外預先銷售,，承購人預付定金或房價款的行為,。




第十二條 凡房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預售商品房的，必須向當?shù)厥?、縣（市）房產(chǎn)管理部門辦理預售登記,，取得《商品房預售許可證》。




第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預售商品房,，必須符合下列條件：

 （一）已交付全部土地使用權出讓金,，取得土地使用權證書；

 （二）持有建設工程規(guī)劃許可證,；

 （三）按提供預售的商品房計算,，已投入開發(fā)建設的資金達到工程建設投資總額的百分之二十五以上；

 （四）已確定施工進度和竣工交付日期,；

 （五）已取得商品房預售許可證,；




第十四條 商品房預售人與預購人雙方應當依法簽訂《商品房預售合同》，預售合同應當具備下列主要條款：

 （一）土地使用權取得的方式及期限；

 （二）商品房座落地址,、幢號,、房號、結構,、層次,、建筑面積；

 （三）商品房用途,；

 （四）商品房銷售價款及付款方式,；

 （五）交付使用的日期；

 （六）雙方約定的其他事項,。




第十五條 商品房預售人應當在預售合同簽訂之日起十五日內(nèi)分別向所在地的市,、縣（市）房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。




第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預售廣告應當持有《商品房預售許可證》,，廣告中應載明《商品房預售許可證》的批準文號,。

 市、縣（市）房產(chǎn)管理部門應當定期公告《商品房預售許可證》發(fā)放情況,。




第四章 房屋租賃




第十七條 房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,，由承租人向出租人支付租金的行為。

 房屋所有權人以營利為目的,，將房屋或其附屬設施給他人用于經(jīng)營活動的,，視為房屋租賃。




第十八條 有下列情形之一的房屋不得租賃：

 （一）未依法取得房地產(chǎn)權屬證件的,；

 （二）未經(jīng)房屋所有權人授權的,；

 （三）權屬有爭議的；

 （四）共有房屋未取得其他共有人書面同意的,；

 （五）經(jīng)房產(chǎn)管理部門鑒定屬于危險房屋的,；

 （六）已抵押的房屋，未經(jīng)抵押權人書面同意的,；

 （七）法律,、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他房屋。




第十九條 房屋租賃雙方應當依法簽訂書面租賃合同,，合同應當具備下列主要條款：

 （一）房屋座落地址,、間數(shù)、面積,；

 （二）租賃用途,、期限；

 （三）租金及其支付方式,；

 （四）修繕責任,；

 （五）雙方各自的權利和義務,；

 （六）雙方認為應當約定的其他事項。




第二十條 房屋租賃雙方應當在簽訂合同后三十日內(nèi),，持房屋所有權證件,、租賃合同和身份證明向市、縣（市）房產(chǎn)管理部門登記備案,。受理部門應當在三個工作日內(nèi)予以辦理,，當事人要求出具備案登記證明的，房產(chǎn)管理部門應當出具,。




第二十一條 公有住房和廉租房租金按照國家和省,、市人民政府有關規(guī)定執(zhí)行，其他房屋租金由租賃雙方協(xié)商議定,。




第二十二條 承租人未經(jīng)房屋所有權人同意不得將房屋轉租,；經(jīng)房屋所有權人書面同意轉租的，轉租期限不得超過原租賃合同剩余的期限,，并應當?shù)皆怯洐C關辦理變更登記,。




第五章 房地產(chǎn)抵押




第二十三條 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。




第二十四條 房地產(chǎn)抵押雙方應當簽訂書面抵押合同,，合同應當具備下列主要條款：

 （一）抵押當事人姓名或名稱,、國籍,、住所或地址,；

 （二）抵押貸款或債務的價款、幣別,、用途,、期限、利率,、支付方式和地點,；

 （三）抵押房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量,、面積,、價格、處所,、產(chǎn)權歸屬和使用期限以及有關的編號,、說明、圖紙等,；

 （四）抵押房地產(chǎn)的占管人,、占管方式、占管責任,、歸還方式及意外毀損,、滅失的責任,；

 （五）抵押房地產(chǎn)保險的受益人；

 （六）雙方約定的其他事項,。

 以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)抵押的,，抵押合同不得違背出讓合同。




第二十五條 房地產(chǎn)抵押雙方應當在抵押合同簽訂之日起十五日內(nèi),，持房地產(chǎn)權屬證件,、抵押合同和身份證明，到所在地的市,、縣（市）房產(chǎn)管理部門,、土地管理部門辦理抵押登記。




第二十六條 下列房地產(chǎn)不得抵押：

 （一）權屬有爭議的,；

 （二）城市基礎設施,、公益事業(yè)設施及其用地；

 （三）司法,、行政機關依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

 （四）被確定為文物保護單位的,；

 （五）未依法登記領取權屬證件的,；

 （六）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的。

 已出租的房屋抵押時,，抵押人應當將出租的事實告知擬接受抵押者,，抵押合同生效后，原租賃關系繼續(xù)依租賃合同存續(xù),。




第二十七條 以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)抵押時,，其所擔保的債權不得超出該房地產(chǎn)的評估現(xiàn)值。以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)抵押時,，其所擔保的債權不得超出該房地產(chǎn)的評估現(xiàn)值減去土地使用權出讓金數(shù)額后的余額,。

 同一房地產(chǎn)可以設定兩次或兩次以上抵押，但其擔保的債權之和不得超出前款規(guī)定的最高限額,。抵押人應當將多次抵押情況事先書面通知先前的抵押權人和擬接受抵押人,。

 同一房地產(chǎn)的同一價值部分不得重復抵押。




第二十八條 債務履行期屆滿,，抵押權人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款受償,。同一房地產(chǎn)有幾個抵押權人的,，按其在房產(chǎn)管理部門登記的順序受償。

 處分抵押房地產(chǎn)所得價款,，應按下列順序分配：

 （一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用,；

 （二）扣繳抵押房地產(chǎn)應繳納的稅,、費；

 （三）支付劃撥方式取得土地使用權應繳納的土地使用權出讓金,；

 （四）償還抵押權人的債權本息,、賠償金及違約金；

 （五）剩余價款交還抵押人,。




第二十九條 抵押權因債務清償或其他原因而滅失的,，抵押人和抵押權人應當在抵押權滅失之日起十五日內(nèi)向原登記機關辦理注銷抵押登記。

 因抵押的房地產(chǎn)被處分而發(fā)生房地產(chǎn)權屬變更的,，按本條例第二章的規(guī)定辦理,。




第六章 房地產(chǎn)價格管理和評估




第三十條 除依法由市、縣（市）人民政府定價的房屋外,，進行交易的其他房地產(chǎn)需要價格評估的,，應當由依法設立的房地產(chǎn)價格評估機構進行價格評估。




第三十一條 房地產(chǎn)價格評估機構應當按國家規(guī)定的技術標準和評估程序,，以基準地價,、標定地價和各類房屋重置價格為基礎，參照當?shù)厥袌鰞r格對交易的房地產(chǎn)進行價格評估,。

 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地的基準地價和標定地價由同級土地管理部門會同物價管理部門評定,。基準地價評定后報省人民政府批準后公布,；房屋重置價格由同級房產(chǎn)管理部門會同物價管理部門評定,，定期公布。




第三十二條 房地產(chǎn)交易雙方應當向當?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理機構如實申報成交價格,，依法繳納稅,、費,。房地產(chǎn)交易以申報的房地產(chǎn)成交價格或者評估價格作為繳納稅,、費的依據(jù)。




第七章 中介服務機構




第三十三條 從事房地產(chǎn)經(jīng)紀,、咨詢,、價格評估等中介服務，應當依法設立房地產(chǎn)中介服務機構,。設立房地產(chǎn)中介服務機構,，應當向工商行政管理部門申請登記，領取營業(yè)執(zhí)照后,，方可開業(yè),。




第三十四條 設立房地產(chǎn)中介服務機構，應當具備下列條件：

 （一）有自己的名稱和組織機構,；

 （二）有三名以上的專業(yè)人員,；

 （三）具有不低于十萬元人民幣的注冊資金,；

 （四）有固定的經(jīng)營場所；

 （五）法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件,。




第三十五條 房地產(chǎn)中介服務機構應當按照法律、法規(guī)和省級以上人民政府及其價格主管部門的規(guī)定收取費用,。




第八章 法律責任




第三十六條 違反本條例的規(guī)定,，有下列行為之一的，按照以下規(guī)定處罰：

 （一）轉讓,、抵押房地產(chǎn)或者租賃房屋,，按照本條例規(guī)定應當辦理登記或者備案手續(xù)而未辦理的，由登記機關或者備案機關責令限期辦理,；

 （二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)未取得商品房預售許可證預售商品房的,，由市、縣（市）房產(chǎn)管理部門責令其停止預售活動,，沒收違法所得,，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。




第三十七條 有下列情形之一的,，由市,、縣（市）土地管理部門依下列規(guī)定處罰：

 （一）違反本條例第六條第一款的規(guī)定轉讓房地產(chǎn)的，沒收違法所得,，并可處以違法所得百分之五以上百分之十以下罰款,；

 （二）違反本條例第七條第一款的規(guī)定轉讓房地產(chǎn)的，責令繳納土地使用權出讓金,，沒收違法所得,，并可處以違法所得百分之五十以下罰款；




第三十八條 未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務的,，由市,、縣（市）工商行政管理部門責令停止中介服務業(yè)務活動，沒收違法所得,，并可處以違法所得五倍以下罰款,。




第三十九條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復議或提起訴訟,，逾期不申請復議,，也不提起訴訟，又不履行處罰決定的,，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行,。




第四十條 房地產(chǎn)交易管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權,、徇私枉法的,，由所在單位給予行政處分,，構成犯罪的，依法追究刑事責任,。




第九章 附則




第四十一條 本市城市規(guī)劃區(qū)以外的國有土地上的房地產(chǎn)交易參照本條例的規(guī)定執(zhí)行,。




第四十二條 本條例自公布之日起施行。