• 【發(fā)布單位】山西省大同市
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2006-08-17
• 【生效日期】2006-12-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國務(wù)院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

大同市物業(yè)管理條例

大同市物業(yè)管理條例
 
（2006年6月23日大同市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過 2006年8月4日山西省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議批準(zhǔn) 2006年8月17日大同市人民代表大會常務(wù)委員會公告公布 自2006年12月1日起施行）






第一章 總則




第一條 為了維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，規(guī)范物業(yè)管理活動,，根據(jù)國務(wù)院《
物業(yè)管理條例》和《山西省物業(yè)管理條例》以及其他有關(guān)法律、行政法規(guī),，結(jié)合本市實際,，制定本條例。




第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理,、使用及其監(jiān)督管理,，適用本條例。



 本條例所稱物業(yè)管理,，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等物業(yè)進行維修,、養(yǎng)護,、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,。




第三條 提倡業(yè)主通過公開,、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè),。




第四條 鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用新技術(shù),、新方法，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平,。



 鼓勵機關(guān),、企（事）業(yè)等單位推行物業(yè)管理。




第五條 市人民政府房產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門,，負責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,。



 縣人民政府房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。



 各有關(guān)部門按照各自的職責(zé)范圍,，做好物業(yè)管理工作,。




第二章 業(yè)主和業(yè)主大會




第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。



 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：



 （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；



 （二）提議召開業(yè)主大會會議,，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議,；



 （三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議,；



 （四）參加業(yè)主大會會議,，行使表決權(quán)；



 （五）選舉業(yè)主委員會，行使選舉權(quán)和被選舉權(quán),；



 （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,；



 （七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；



 （八）對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),；



 （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用,；



 （十）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。




第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)：



 （一）遵守業(yè)主公約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,；



 （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度,；



 （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定,；



 （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；



 （五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用,；



 （六）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。




第八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利,、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,，但約定不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定,。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任,，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。




第九條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益,。



 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。但是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,，決定不成立業(yè)主大會的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé),。只有一個業(yè)主的,，由其履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé),。



 一個物業(yè)區(qū)域已交付使用房屋的建筑面積達到50％以上時,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域所在地的市、縣房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。




第十條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：



 （一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；



 （二）選舉,、更換業(yè)主委員會,，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；



 （三）選聘,、解聘物業(yè)管理企業(yè),；



 （四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,，并監(jiān)督實施,；



 （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度,；



 （六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé),。




第十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式,、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法,、業(yè)主委員會的組成人員任期等事項做出約定,。



 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議,。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有50％以上投票權(quán)的業(yè)主參加,。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會,。



 業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過,。但是業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約,、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),，維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。



 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定,，應(yīng)當(dāng)予以公布。業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力,。



 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主,。住宅物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。




第十二條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)由套（處）票和面積票組成,，具體按照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：



 （一）住宅物業(yè)一套計10票,，其建筑面積每滿10平方米增加1票，不足10平方米的部分不計票數(shù),；



 （二）非住宅物業(yè)一處計5票,，其建筑面積每滿10平方米增加1票，不足10平方米的部分不計票數(shù),。



 業(yè)主在第二次及以后的業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定,。




第十三條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)?？捎芍魅?、副主任、委員5至9名組成,，人數(shù)為單數(shù),。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任，任期為3至5年,，可以連選連任,。



 業(yè)主不履行業(yè)主公約所約定的義務(wù)，不能當(dāng)選為業(yè)主委員會成員,。




第十四條 業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責(zé),，依法履行下列職責(zé)：



 （一）召集和主持業(yè)主大會，報告物業(yè)管理年度工作,；



 （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者解聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂,、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；



 （三）聽取物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況的報告,，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；



 （四）及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議,，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系,；



 （五）監(jiān)督業(yè)主、使用人履行業(yè)主公約,；



 （六）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé),。




第十五條 業(yè)主委員會或者其成員有下列情形之一的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)改組或者更換業(yè)主委員會：



 （一）業(yè)主委員會或者其成員嚴(yán)重失職的,；



 （二）業(yè)主委員會或者其成員故意損害業(yè)主利益的,；



 （三）業(yè)主委員會無法正常履行職責(zé)的；



 （四）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定改組,、更換的其他情形,。



 業(yè)主委員會成員有前款規(guī)定第（一）,、（二）項情形的，可以單獨更換,。




第十六條 業(yè)主委員會成員名單應(yīng)當(dāng)向業(yè)主張貼公布,。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地市,、縣房產(chǎn)行政主管部門備案：



 （一）業(yè)主大會成立的情況,；



 （二）業(yè)主大會議事規(guī)則；



 （三）業(yè)主公約,；



 （四）業(yè)主委員會成員的基本情況,。



 市、縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起7日內(nèi),，協(xié)助業(yè)主委員會辦理印章刻制等相關(guān)手續(xù),。




第十七條 業(yè)主公約是對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護,、管理等方面權(quán)利,、義務(wù)以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的行為規(guī)范。業(yè)主,、使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約的有關(guān)內(nèi)容,。




第十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。



 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定違反法律,、法規(guī)的，物業(yè)管理區(qū)域所在地的市,、縣房產(chǎn)行政主管部門,，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主,。




第三章 物業(yè)的前期管理與移交




第十九條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位,，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,，經(jīng)物業(yè)所在地的市,、縣房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),。具體招投標(biāo)和協(xié)議選聘辦法由市房產(chǎn)行政主管部門制定,。




第二十條 在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位招標(biāo)選聘的物業(yè)管理企業(yè)按照雙方簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同實施前期物業(yè)管理,。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括雙方的權(quán)利和義務(wù),，物業(yè)的基本情況,，服務(wù)事項、質(zhì)量和費用,，計費方式和收費起始時間,，合同期限、合同解除條件和違約責(zé)任等內(nèi)容,。



 前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，但是業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同簽定生效的,，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止,。




第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前，制定業(yè)主臨時公約,，對有關(guān)物業(yè)的使用,、維護、管理,，業(yè)主的共同利益,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定,。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約,，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。



 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)時,，組織業(yè)主同供水,、供電、供氣,、供熱等單位簽訂供用服務(wù)合同,，以維護供用雙方的權(quán)益。




第二十二條 建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有所有權(quán)或者使用權(quán)的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他公共建筑,、設(shè)施、場地,。




第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗收備案之日起30日內(nèi)與選聘實施前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理交接手續(xù),。分期建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主,、業(yè)主委員會,，分期辦理已竣工驗收備案的物業(yè)的交接驗收手續(xù)。



 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定對物業(yè)共用部分,、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。查驗中發(fā)現(xiàn)的問題,，應(yīng)當(dāng)進行記錄并書面告知建設(shè)單位,。




第二十四條 在辦理承接驗收手續(xù)時,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：



 （一）物業(yè)移交明細表；



 （二）物業(yè)規(guī)劃圖,、竣工總平面圖,；



 （三）單體建筑、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖,；



 （四）共用配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖,；



 （五）設(shè)施設(shè)備的安裝,、使用和維護保養(yǎng)說明書、電路示意圖,；



 （六）經(jīng)驗收審核的物業(yè)管理用房資料,；



 （七）環(huán)保、綠化等相關(guān)工程的綜合驗收資料,；



 （八）房屋質(zhì)量保證書,、房屋使用說明書；



 （九）前期物業(yè)管理所必需的其他資料,。




第二十五條 未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的物業(yè),，以及已竣工驗收合格但尚未出售或者雖已出售尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān),。




第二十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積0.3％至0.5％配置物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會工作用房）,。



 物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨立成套房屋。




第四章 物業(yè)管理服務(wù)




第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì),，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動,。從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書,。



 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營服務(wù)場所公示營業(yè)執(zhí)照,、資質(zhì)證書和從業(yè)人員的職業(yè)資格證書。



 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與被選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,，并在物業(yè)所在地市,、縣房產(chǎn)行政主管部門備案。



 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項,、服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利和義務(wù),、專項維修資金的管理與使用,、物業(yè)管理用房、合同期限,、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定,。




第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：



 （一）根據(jù)法律,、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度,；



 （二）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實施物業(yè)管理,，收取物業(yè)服務(wù)費用；



 （三）選擇專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項服務(wù)業(yè)務(wù),；



 （四）制止損害物業(yè)或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為,；



 （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,。



 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給他人。




第二十九條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備完好，環(huán)境整潔舒適,、公共秩序良好,，保障物業(yè)使用方便、安全,，并按照下列要求提供服務(wù)：



 （一）履行物業(yè)服務(wù)合同,，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范實施管理服務(wù)；



 （二）在業(yè)主,、使用人使用物業(yè)前,，將物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、維護的方法,、注意事項以及法律,、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主,、使用人,；



 （三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查,，定期對共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護；



 （四）發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備損壞時,，立即采取保護措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定進行維修,；



 （五）接到物業(yè)損壞報修時,，限時進行維護和處理；



 （六）健全物業(yè)維修,、更新及其費用收支的各項記錄,，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的業(yè)務(wù)賬冊,；



 （七）建立、完善和宣傳應(yīng)對突發(fā)公共事件的處理機制,、處理預(yù)案和具體處理措施,；



 （八）定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主,、使用人的意見和建議,，改進和完善管理服務(wù)；



 （九）維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活,、安全秩序,，協(xié)助做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)違反法律,、法規(guī)或者業(yè)主公約的行為,，立即進行勸阻、制止,，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政主管部門報告,；



 （十）按照物業(yè)服務(wù)合同約定的要求，提供與業(yè)主,、使用人約定的其他管理服務(wù)事項,。




第三十條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開,、誠信以及費用與服務(wù)質(zhì)量水平相適應(yīng)的原則,。



 物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價,。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)價格的法律,、法規(guī)，實行明碼標(biāo)價,，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目,、計費方式,、收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項。



 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,，服務(wù)報酬由雙方約定,。




第三十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,，從其約定,，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。



 物業(yè)服務(wù)費用經(jīng)約定可以預(yù)交預(yù)收，但預(yù)收期限不得違反物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)約定,。合同未約定的,，預(yù)收期限不得超過3個月。



 未按照物業(yè)服務(wù)合同約定或者未經(jīng)業(yè)主,、使用人委托,，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收取費用或者服務(wù)報酬的，業(yè)主或者使用人可以拒絕支付,。



 違反物業(yè)服務(wù)合同約定,，業(yè)主或者使用人逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,；限期仍不交納的,，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。




第三十二條 供水,、供電,、供氣、供熱等單位對業(yè)主或者使用人用水,、用電,、用氣、用熱等實行一戶一表,、抄表到最終用戶，向最終用戶收取有關(guān)費用,。



 物業(yè)管理企業(yè)可以有償接受供水,、供電、供氣,、供熱等單位的委托,，代收有關(guān)費用，但不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用,。



 建設(shè)單位和業(yè)主應(yīng)當(dāng)為供水,、供電、供氣,、供熱等單位抄表收費,、分戶改造提供條件。




第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi),，向業(yè)主委員會按本條例第二十四條的規(guī)定辦理交接驗收手續(xù),，并交還下列資料和財物：



 （一）對預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用按實際使用結(jié)算，多收的部分予以退還,；



 （二）移交有關(guān)業(yè)務(wù)賬冊,；



 （三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。




第三十四條 市,、縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴受理制度,，受理業(yè)主、使用人,、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的投訴并依法及時處理,。




第五章 物業(yè)的使用




第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：



 （一）破壞建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)、損壞房屋外貌,；



 （二）占用,、拆改、損壞物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備或者違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修,，影響其正常使用功能；



 （三）在天井,、庭院,、平臺、樓梯間,、通道,、屋頂以及小區(qū)道路、停車場,、自行車房（棚）或者在其他共用場地違法搭建建筑物,、構(gòu)筑物；



 （四）未經(jīng)批準(zhǔn)改變住宅房屋的主要用途,；



 （五）法律,、法規(guī)禁止的其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。




第三十六條 業(yè)主或者使用人需要裝飾裝修房屋的,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),。



 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。




第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,，任何單位和個人不得擅自改變用途,。



 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律,、法規(guī)的規(guī)定和建設(shè)規(guī)劃的要求,，在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后,，由業(yè)主委員會依法辦理有關(guān)手續(xù)。




第三十八條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路,、場地和綠地,。因物業(yè)維修或者公共利益,，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路,、場地和綠地的,，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)同意，物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用,、挖掘道路,、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意,。




第三十九條 機動車輛在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行駛,、停放規(guī)定，由業(yè)主大會決定,。在共用場地上設(shè)有機動車固定停車場所和管理服務(wù)人員的,，其車位管理維護等收費標(biāo)準(zhǔn)按物價行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。



 公安,、消防,、搶險、救護,、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放不得收費,。




第四十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)審批手續(xù),。經(jīng)批準(zhǔn)的,，經(jīng)營性活動的收益主要用于補貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用和補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,；未經(jīng)批準(zhǔn)擅自經(jīng)營的，經(jīng)營收益收歸業(yè)主委員會管理,。




第四十一條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋時,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓或者出租情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)，并向市,、縣房產(chǎn)行政主管部門登記備案,。




第六章 物業(yè)的維修




第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的維護除在質(zhì)量保修期內(nèi)按規(guī)定由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)的外，按下列規(guī)定劃分：



 （一）業(yè)主房屋室內(nèi)自用部位,、自用設(shè)備,，維修、更新的費用由業(yè)主承擔(dān),；



 （二）房屋本體及物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造等重大維修養(yǎng)護項目,，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修和養(yǎng)護,，其費用從專項維修資金中支出；



 （三）綠地,、庭園,、樓道、道路,、場地等公用部位的維修,、保潔以及生活垃圾收集、運輸,，由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān),。日常管理維護費用從物業(yè)服務(wù)收費中支出；



 （四）物業(yè)管理區(qū)域的供水,、供電,、供熱、供氣,、有線電視,、通訊等管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護責(zé)任由供應(yīng)單位依法承擔(dān),。



 人為造成物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，其維修,、更新,、賠償費用由責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重自然損壞,，影響業(yè)主和使用人安全時,，市、縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促限期維修,。




第四十三條 物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護時，相鄰業(yè)主,、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,。




第四十四條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的,，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護,，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的,，經(jīng)業(yè)主大會同意,，可由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護,，費用由責(zé)任人承擔(dān)。




第四十五條 住宅出售單位在出售住宅的同時,，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金。屬于公有住宅的,，由公有住宅出售單位按照多層住宅不低于售房款的20％,、高層住宅不低于售房款的30％提取專項維修資金，購房者按照購房款2％的比例向住宅出售單位交納專項維修資金,；屬于新建商品住宅的,，購房者按照購房款2％的比例向住宅出售單位交納專項維修資金。



 非住宅物業(yè)的業(yè)主,，應(yīng)當(dāng)按照國家和省,、市有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。




第四十六條 商品住房和公有住房出售后未交納專項維修資金的,，住房購買人和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省,、市有關(guān)規(guī)定補交專項維修資金。



 專項維修資金余額不足時,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省,、市有關(guān)規(guī)定續(xù)交。




第四十七條 市,、縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強專項維修資金的監(jiān)督管理,。



 住宅物業(yè)管理區(qū)域未成立業(yè)主委員會的，專項維修資金由物業(yè)所在地市,、縣房產(chǎn)行政主管部門代管,；業(yè)主委員會成立的，物業(yè)所在地市,、縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi),，將其代管的專項維修資金本息一并移交業(yè)主委員會管理。



 專項維修資金應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位在銀行專戶存儲,，按幢建賬,，按戶核算，?？顚Ｓ谩?



第四十八條 專項維修資金屬全體業(yè)主所有,，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,，不得挪作他用,。



 業(yè)主委員會成立前,，專項維修資金的使用由物業(yè)出售單位或者其選聘的物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門審核后劃撥,。業(yè)主委員會成立后,，專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施,。



 專項維修資金的代管單位或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年公布一次專項維修資金的收支情況,。



 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其專項維修資金賬戶中剩余部分的費用隨房屋所有權(quán)同時過戶,。




第七章 物業(yè)管理區(qū)域和周邊環(huán)境管理




第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：



 （一）侵占綠地,、毀損環(huán)境藝術(shù)雕塑；



 （二）隨意停放車輛,，設(shè)置攤點或者集貿(mào)市場,；



 （三）肆意傾倒、拋撒,、焚燒,、堆棄垃圾、雜物,；



 （四）擅自在建筑物,、構(gòu)筑物上張貼、刻畫廣告宣傳品,；



 （五）焚燒瀝青,、油氈、橡膠,、塑料,、皮革、垃圾以及其他產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì),；



 （六）露天焚燒秸稈,、落葉、枯草等產(chǎn)生煙塵污染的物質(zhì),；



 （七）露天燒烤食品,；



 （八）其他嚴(yán)重影響環(huán)境整潔、和諧的行為,。




第五十條 業(yè)主或者使用人進行房屋裝飾裝修活動,，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守施工作業(yè)時間，并采取其他有效措施降低施工作業(yè)噪音,，以減輕,、避免對周圍業(yè)主，使用人造成環(huán)境噪聲污染,。



 業(yè)主或者使用人使用音響,、樂器或者進行其他室內(nèi)娛樂活動時,，應(yīng)當(dāng)控制音量或者采取其他有效措施，避免對周圍業(yè)主,、使用人造成環(huán)境噪聲污染,。




第五十一條 未經(jīng)規(guī)劃和房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，業(yè)主不得在住宅外墻上開門窗,。




第五十二條 在住宅區(qū)內(nèi)禁止利用住宅樓的底層房屋新建,、擴建、改建產(chǎn)生油煙污染的飲食服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所,。



 住宅物業(yè)管理區(qū)域及毗鄰物業(yè)管理區(qū)域的周邊區(qū)域現(xiàn)有飲食服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所污染擾民的,，由環(huán)境保護行政主管部門責(zé)令限期治理或者停業(yè)。




第五十三條 禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及毗鄰物業(yè)管理區(qū)域的周邊區(qū)域新建,、改建和擴建產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染和有毒有害氣體的經(jīng)營場所,。



 在毗鄰物業(yè)管理區(qū)域周邊現(xiàn)有的文化娛樂場所，其經(jīng)營管理者應(yīng)當(dāng)采取有效措施,，使其邊界噪聲不超過國家規(guī)定的環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn),。



 在毗鄰物業(yè)管理區(qū)域進行商業(yè)經(jīng)營活動使用空調(diào)器、冷卻塔等沒備,、設(shè)施產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的,，其經(jīng)營管理者應(yīng)當(dāng)采取措施，使其邊界噪聲不超過國家規(guī)定的環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn),。




第五十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及毗鄰物業(yè)管理區(qū)域的周邊區(qū)域,，禁止夜間22時至凌晨6時進行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的建筑施工作業(yè)，但因搶修,、搶險,、生產(chǎn)工藝等特殊原因必需連續(xù)作業(yè)的除外。



 前款規(guī)定的夜間作業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域予以公告,。




第五十五條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安,、環(huán)保，物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律,，法規(guī)的行為,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政主管部門報告,。有關(guān)部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后,，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。




第五十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,。發(fā)生安全事故時,，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政主管部門報告，協(xié)助做好救助工作,。




第八章 法律責(zé)任




第五十七條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的,，由市,、縣房產(chǎn)行政主管部門給予處罰；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：



 （一）不按規(guī)定提供房屋質(zhì)量保證書和使用說明書,、不移交物業(yè)管理有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正,，逾期仍不提供或者移交的,，處1萬元以上10萬元以下的罰款；



 （二）不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的,，責(zé)令限期改正,，給予警告，沒收違法所得,，并處10萬元以上50萬元以下的罰款,；



 （三）未通過招投標(biāo)方式，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘住宅物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)的,，責(zé)令限期改正,，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款,；



 （四）挪用專項維修資金的,，責(zé)令限期改正，沒收違法所得,，可以并處挪用專項維修資金額2倍以下的罰款,；



 （五）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,，責(zé)令限期改正,，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。




第五十八條 物業(yè)管理企業(yè)違反本條例規(guī)定,，有下列情形之一的,，由市、縣房產(chǎn)行政主管部門給予處罰,；給業(yè)主造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：



 （一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得,，并處5萬元以上20萬元以下的罰款,；



 （二）不按規(guī)定移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正,，逾期仍不移交的,，處1萬元以上10萬元以下的罰款,；



 （三）未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)管理用房用途的,，責(zé)令限期改正,，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款,；



 （四）挪用維修資金的,，責(zé)令限期改正，沒收違法所得,，可以并處挪用維修資金額2倍以下的罰款,，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書,。




第五十九條 違反本條例規(guī)定,，破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)的，由市,、縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,，恢復(fù)原狀；造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。




第六十條 違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的,，由市,、縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告,，并按照有關(guān)規(guī)定處以罰款,；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：



 （一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的,；



 （二）擅自占用,、挖掘住宅區(qū)內(nèi)道路、共用場地,，損害業(yè)主共同利益的,；



 （三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,。



 個人有前款規(guī)定行為之一的,，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的,，處5萬元以上20萬元以下的罰款,。




第六十一條 違反本條例第四十九條的規(guī)定，在露天燒烤食品的，由市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門責(zé)令其停止違法行為,，沒收燒烤用具,，并處500元以下罰款。




第六十二條 違反本條例第五十條的規(guī)定,，從室內(nèi)發(fā)出嚴(yán)重干擾周圍業(yè)主或者使用人正常生活的環(huán)境噪聲的,，由公安機關(guān)依法給予警告，可以并處罰款,。




第六十三條 違反本條例第五十三條第二、三款的規(guī)定,，造成環(huán)境噪聲污染的,，由環(huán)境保護行政主管部門責(zé)令改正，可以并處罰款,；造成損失的,，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。受到環(huán)境噪聲污染危害的單位和個人,，有權(quán)要求加害人排除危害,。




第六十四條 違反本條例第五十四條的規(guī)定，建筑施工單位在住宅區(qū)內(nèi)及毗鄰住宅區(qū)的周邊區(qū)域,，夜間進行禁止進行的產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的建筑施工作業(yè)的,，由工程所在地環(huán)境保護行政主管部門責(zé)令改正，可以并處罰款,。




第九章 附則




第六十五條 本條例自2006年12月1日起施行,。2000年4月26日大同市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議通過的《
大同市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。