• 【發(fā)布單位】80902
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1987-11-29
• 【生效日期】1988-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法

上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法
 
（1987年11月29日上海市人民政府發(fā)布）
 第一章 總則



第一條 為了推進全面改革和對外開放，改革土地使用制度,，試行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓,，促進上海經(jīng)濟的發(fā)展，根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定,，特制定本辦法,。



第二條 本辦法所稱的下列用語的含義是：

 （一）土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓是指通過土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進行房地產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)濟活動。

 （二）土地使用權(quán)有償出讓（以下簡稱出讓）是指上海市人民政府（以下簡稱市政府）將國家所有的土地,，以指定的地塊,、年限、用途和其他條件,，供土地使用權(quán)受讓人開發(fā)經(jīng)營,，由土地使用權(quán)受讓人支付土地使用權(quán)出讓金和使用金。

 （三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（以下簡稱轉(zhuǎn)讓）是指土地使用權(quán)出讓后,，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)再移轉(zhuǎn)的行為,。

 （四）土地使用權(quán)出讓金（以下簡稱出讓金）是指土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額。

 （五）土地使用金是指土地使用權(quán)受讓人因使用土地而按年份支付給政府的金額,。

 （六）土地使用權(quán)受讓人（以下簡稱受讓人）是指因土地使用權(quán)的出讓,、轉(zhuǎn)讓或繼承而享有土地使用權(quán)的企業(yè)、其他經(jīng)濟組織或個人,。



第三條 土地在使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓期間,，所有權(quán)仍屬于中華人民共和國。

 地下的各類自然資源,、礦產(chǎn)以及埋藏物、隱藏物等,，不在土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi),。



第四條 與中華人民共和國沒有建立外交關(guān)系或沒有在中華人民共和國設(shè)立商務(wù)代表處的國家或地區(qū)的企業(yè),、其他經(jīng)濟組織或個人，不得成為受讓人。



第五條 受讓人的合法權(quán)益受法律保護,。

 土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中的一切活動，應(yīng)遵守中華人民共和國的法律,、法規(guī)和上海市的有關(guān)規(guī)定,。



第六條 上海市土地管理局（以下簡稱市土地局）主管本市的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓事務(wù)。

 土地使用權(quán)出讓合同（以下簡稱出讓合同）由市土地局與受讓人簽訂,。



第七條 上海市房地產(chǎn)登記處（以下簡稱市登記處）負責辦理土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中各類登記事務(wù),。登記文件可公開查閱。



第八條 出讓的最高年限,，由市土地局在下列范圍內(nèi)核定：

 （一）娛樂用地 二十年

 （二）工業(yè)用地 四十年

 （三）公寓,、住宅用地 五十年

 （四）旅館、商業(yè),、辦公樓用地 五十年

 （五）科技,、教育、文化,、衛(wèi)生用地 五十年

 （六）綜合或其他用地 五十年

 需要超過上述年限的,，由市土地局報市政府批準。



第九條 出讓期滿,，除出讓合同另有規(guī)定或城市規(guī)劃不允許外,，受讓人可以申請續(xù)期。續(xù)期的最高年限由市土地局根據(jù)本辦法第八條予以核定,。

 土地使用權(quán)需續(xù)期的,，應(yīng)另訂出讓金和重簽合同。



第十條 除出讓合同另有規(guī)定外,，受讓人可以將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押。但違反本辦法的轉(zhuǎn)讓和抵押無效,。

 土地使用權(quán)可以繼承,。



第十一條 受讓人是外商投資企業(yè)的，可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠待遇,，并不再按照《上海市中外合資經(jīng)營企業(yè)土地使用管理辦法》繳納土地使用費。但不依照本辦法獲得土地使用權(quán)的外商投資企業(yè),，仍應(yīng)按照《上海市中外合資經(jīng)營企業(yè)土地使用管理辦法》繳納土地使用費,。



第十二條 在取得土地使用權(quán)的地塊上進行各項經(jīng)營活動，應(yīng)按規(guī)定由項目經(jīng)營人向上海市各有關(guān)主管部門辦理申請,、審批,、工商登記和納稅登記等手續(xù)。


 第二章 土地使用權(quán)有償出讓



第十三條 出讓的地塊和條件，由市土地局會同上海市城市規(guī)劃建筑管理局（以下稱市規(guī)劃局）,、上海市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房產(chǎn)局）共同擬訂,，報經(jīng)市政府批準后實施。



第十四條 市土地局可以采取雙方協(xié)議,、邀請投標等方式出讓土地使用權(quán),。



第十五條 市土地局應(yīng)向有意受讓土地使用權(quán)人提供下列資料和有關(guān)規(guī)定：

 （一）土地的座落、四至范圍,、面積及地形圖,。

 （二）土地的規(guī)劃用途、建設(shè)項目的完成年限,、必須投入的最低建筑費用和發(fā)展面積的下限,。

 （三）建筑容積率、密度和凈空限制等各項規(guī)劃要求,。

 （四）環(huán)境保護,、園林綠化、衛(wèi)生防疫,、交通和消防等要求,。

 （五）市政公用設(shè)施現(xiàn)狀和建設(shè)計劃或建設(shè)要求。

 （六）地塊的地面現(xiàn)狀,。

 （七）出讓的形式和年限,。

 （八）投標者應(yīng)具備的資格。

 （九）投標地點,、截止日期及招標程序,、要求、規(guī)定和決標標準等,。

 （十）投標時需繳納的保證金額,。

 （十一）出讓金的付款方式和要求，受讓人的經(jīng)濟責任等規(guī)定,。

 （十二）有關(guān)出讓,、轉(zhuǎn)讓等方面的具體規(guī)定和辦法。

 （十三）出讓合同標準格式,。

 （十四）建筑物出售及管理的有關(guān)規(guī)定,。

 （十五）其他。



第十六條 協(xié)議出讓的程序是：

 （一）市土地局向有意受讓土地使用權(quán)人提供出讓地塊的必要資料和有關(guān)規(guī)定,。

 （二）有意受讓土地使用權(quán)人在得到資料后,，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)向市土地局提交土地開發(fā)建設(shè)方案和包含出讓金、付款方式等在內(nèi)的文件,。

 （三）市土地局在接到按第二項規(guī)定提交的文件后,，應(yīng)在三十天內(nèi)給予回復,。

 （四）經(jīng)過協(xié)商取得協(xié)議后，市土地局與受讓人簽訂出讓合同,，并由受讓人支付定金,。

 （五）受讓人按合同規(guī)定支付出讓金，向市土地局領(lǐng)取土地使用證,，并在規(guī)定的時間內(nèi)向市登記處辦理土地使用權(quán)登記,。



第十七條 邀請投標的程序是：

 （一）市土地局根據(jù)出讓地塊的具體要求，向邀請投標對象發(fā)出投標邀請書,、招標文件及具體資料,。

 （二）應(yīng)邀的投標者在規(guī)定的投標日期和時間內(nèi)，向指定的地點,、單位提交保證金（不計息）,，并將標書密封后投入指定的標箱。

 （三）市土地局會同有關(guān)部門聘請專家組成評標委員會,，由評標委員會主持開標,、評標和決標工作。

 不具備投標者資格的標書,，不符合招標文件規(guī)定的標書,，以及超過截止日期送達的標書，評標委員會有權(quán)決定其無效,。

 評標委員會對有效標書進行評審,，決定中標者，評標委員會簽發(fā)決標書后,，由市土地局按標書訂明的地址對中標者發(fā)出中標證明書,。

 開標、評標,、決標應(yīng)有上海市公證處參加并出具公證書,。

 （四）中標者在規(guī)定日期內(nèi)持中標證明書與市土地局簽訂出讓合同，并支付定金,。

 （五）中標者按出讓合同規(guī)定支付出讓金,，向市土地局領(lǐng)取土地使用證，并在規(guī)定的時間內(nèi)向市登記處辦理土地使用權(quán)登記,。



第十八條 中標者在規(guī)定的日期內(nèi)不與市土地局簽訂出讓合同的,，取消其中標權(quán)，所交保證金不予退還,。中標者因故不能在限期內(nèi)與市土地局簽訂出讓合同的,，可以在期滿前十天內(nèi)向市土地局申請延期。但延長期不得超過三十天,。

 中標者所交的保證金可以抵充出讓金,，未中標者所交投標保證金，市土地局應(yīng)在規(guī)定的日期內(nèi)按原數(shù)原址退還,。



第十九條 定金可抵充出讓金,。受讓人不履行出讓合同的，無權(quán)請求返還定金,；市土地局不履行出讓合同的,，應(yīng)雙倍返還定金。



第二十條 市土地局與受讓人簽訂的出讓合同,，應(yīng)經(jīng)上海市公證處公證,。



第二十一條 出讓金應(yīng)按出讓合同中規(guī)定的幣種支付。



第二十二條 受讓人每年應(yīng)按下列標準繳納土地使用金：

 （一）一千平方米以下（含一千平方米）的地塊,，繳納人民幣一千元,。

 （二）超過一千平方米的地塊，每平方米繳納人民幣一元,。



第二十三條 受讓人需要改變出讓合同規(guī)定的土地使用性質(zhì)和規(guī)劃要求的,，必須事先向市土地局提出申請，由市土地局提請市規(guī)劃局審核批準后,，按市土地局的規(guī)定補足出讓金,，重新簽訂合同或簽訂補充合同，并辦理登記,。



第二十四條 凡在受讓土地上營建房屋及其他設(shè)施,，應(yīng)根據(jù)上海市城市規(guī)劃、建筑管理,、房產(chǎn)管理,、交通、環(huán)保,、衛(wèi)生,、環(huán)衛(wèi)、消防等城市管理的有關(guān)規(guī)定辦理各項申請審批手續(xù),。



第二十五條 受讓人不按出讓合同的規(guī)定完成建筑物的,，市土地局可以根據(jù)具體情況處以罰款，直至無償收回土地使用權(quán),。


 第三章 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓



第二十六條 出讓合同規(guī)定的建筑物未完成的,，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,，必須經(jīng)市土地局批準,。

 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物隨之轉(zhuǎn)讓,。



第二十七條 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,，其方式包括贈與,、出售和交換。



第二十八條 受讓人將建成的建筑物出售時,，建筑物使用范圍（包括庭院,、圍墻等）所占用的土地使用權(quán)同時移轉(zhuǎn)。同一建筑物分割轉(zhuǎn)讓的,，各房產(chǎn)所有人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán),，但同一建筑物所占用的土地使用權(quán)整體不可分割。

 同一建筑物分割出售時,，出售人應(yīng)事先訂明各購買者應(yīng)得的土地使用權(quán)的比例,，并按市房產(chǎn)局的規(guī)定訂出建筑物的使用管理維修公約。

 房屋預售的,，必須經(jīng)市房產(chǎn)局批準,。



第二十九條 在轉(zhuǎn)讓或繼承土地使用權(quán)時，出讓合同以及登記文件中所登記的權(quán)利,、義務(wù)和責任一起移轉(zhuǎn),。



第三十條 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，可以在中國境內(nèi)進行,，也可以在中國境外進行,。但沒有與中華人民共和國建立外交關(guān)系或沒有在中華人民共和國設(shè)立商務(wù)代表處的國家和地區(qū)除外。轉(zhuǎn)讓在中國境外進行的,，應(yīng)取得所在國或地區(qū)的公證,、外交機構(gòu)的認證和中華人民共和國駐該國使領(lǐng)館或商務(wù)代表處的認證。在中國境內(nèi)進行的,，應(yīng)經(jīng)上海市公證處公證,，或經(jīng)有管轄權(quán)的其他公證處公證。

 土地使用權(quán)的繼承,，必須經(jīng)上海市公證處公證,，但經(jīng)法院調(diào)解或判決的除外。



第三十一條 土地使用權(quán)和房屋的轉(zhuǎn)讓,，應(yīng)由受讓人持按本辦法第三十條規(guī)定的經(jīng)公證或認證的轉(zhuǎn)讓合同或繼承證明等合法文件向市土地局,、市房產(chǎn)局分別辦理過戶手續(xù)，繳納過戶費和納稅,。未經(jīng)過戶的轉(zhuǎn)讓無效,。



第三十二條 土地使用權(quán)（連同地上建筑物等）的轉(zhuǎn)讓和繼承，受讓人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂或繼承公證后,，向市登記處登記,。



第三十三條 土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時，需要改變出讓合同規(guī)定的土地使用性質(zhì)和規(guī)劃要求的,，按本辦法第二十三條的規(guī)定辦理,。



第三十四條 擁用土地使用權(quán)的整個企業(yè)或其他經(jīng)濟組織的所有權(quán)移轉(zhuǎn),，土地使用權(quán)亦隨之轉(zhuǎn)讓，并按本辦法的有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù),。


 第四章 抵押



第三十五條 土地使用權(quán)及其地上建筑物,、其他附著物等，可以抵押,。

 抵押權(quán)的設(shè)定應(yīng)向市登記處登記。



第三十六條 抵押人與抵押權(quán)人各自的權(quán)利,、義務(wù)等,，必須在抵押合同中訂明。抵押合同不得違背出讓合同的規(guī)定,。



第三十七條 抵押人將已出租的房產(chǎn)作抵押物,，不影響原房屋租賃關(guān)系。



第三十八條 抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán),。抵押權(quán)人之間的優(yōu)先順序以在本市登記處的登記順序為準,。



第三十九條 抵押人到期不能履行債務(wù)的，或抵押人在抵押合同期間宣告解散,、破產(chǎn)的,，抵押權(quán)人有權(quán)依據(jù)法律和合同的規(guī)定處置抵押物。

 因抵押物的變賣而受讓土地使用權(quán)及其他地上建筑物,、其他附著物的,，受讓人應(yīng)按本辦法第三十條規(guī)定取得公證、認證,，并按第三十一,、三十二條規(guī)定辦理過戶和登記手續(xù)。



第四十條 抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的,，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)向市登記處辦理注銷抵押登記,。


 第五章 土地使用權(quán)回收



第四十一條 出讓合同規(guī)定的使用期滿，該地塊的土地使用權(quán)即由市土地局收回,。市土地局應(yīng)同時注銷土地使用證,，并通知市登記處注銷登記。該地塊上的建筑物和其他附著物同時無償收回,。

 出讓合同中規(guī)定必須拆除的技術(shù)設(shè)備等,，受讓人應(yīng)按時拆除。除出讓合同另有規(guī)定外,，非通用建筑物等必須由受讓人按時拆除和清理,，或由其支付拆除和清理費用。



第四十二條 出讓合同期未滿的土地使用權(quán)不得收回,。在特殊情況下,，市土地局根據(jù)社會公共利益的需要,，可以依法定程序予以收回，并給予合理的補償,。

 市土地局應(yīng)在收回土地使用權(quán)日期前六個月,，將收回土地使用權(quán)的理由、地塊座落,，四至范圍,、收回日期等通知受讓人，并在收地所涉及的范圍內(nèi)公告,。自公告規(guī)定的收回土地使用權(quán)日期起,，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物即由市土地局收回,。



第四十三條 提前收回土地使用權(quán)的補償金額應(yīng)按出讓合同的余期,、土地的使用性質(zhì)、地上建筑物,、其他附著物的價值和出讓金等項內(nèi)容,，由市土地局與受讓人協(xié)商確定。

 補償金額協(xié)商有爭議的,，爭方雙方可以向人民法院起訴,。按公告規(guī)定的日期收回土地使用權(quán)不影響補償金額的最后確定。



第四十四條 收回出讓合同期未滿的土地使用權(quán),，市土地局與受讓人協(xié)商后,，可以將另一地塊的使用權(quán)與受讓人進行交換。交換時,，市土地局與受讓人應(yīng)在協(xié)商確定收回的土地使用權(quán)的補償金額和換得的土地使用權(quán)的出讓金金額后,，進行結(jié)算。

 交換土地的使用權(quán),，市土地局應(yīng)與受讓人重新簽訂出讓合同,，并由受讓人辦理各項登記和換證手續(xù)。


 第六章 稅收



第四十五條 出讓,、轉(zhuǎn)讓合同簽訂后,，受讓人必須向上海市稅務(wù)局（以下簡稱市稅務(wù)局）辦理納稅登記，并比照《上海市
契稅暫行條例實施細則》的規(guī)定繳納契稅,，稅率減半優(yōu)惠,。出讓合同的契稅免予征收。



第四十六條 土地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)由受讓人繳納契稅,。稅率是：出售的按買價3％的繳納；贈與的按現(xiàn)值3％繳納；交換的視同買賣行為,，分別按現(xiàn)值3％繳納,。買價、現(xiàn)值由納稅義務(wù)人申報,，經(jīng)市稅務(wù)局核定,。



第四十七條 受讓人在出讓地塊上建造的房屋，應(yīng)按《城市
房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定繳納房產(chǎn)稅,。計稅辦法,，由受讓人按房產(chǎn)原值扣除20％后，以1．2％的稅率,，每年分兩次繳納,。

 在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)新建房屋的，自建成之日起,，可享受免征五年房產(chǎn)稅的優(yōu)惠待遇。



第四十八條 在完成建筑物以后,，受讓人將土地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓或?qū)⒎课莩鲎鈺r,，應(yīng)按《
中華人民共和國工商統(tǒng)一稅條例》繳納工商統(tǒng)一稅。稅率是：出售的,，按售價收入3％繳納,；出租的，按租金收入的5％繳納,；其經(jīng)營所得,，另按有關(guān)所得稅法的規(guī)定繳納所得稅。個人出售或出租的,，按《
中華人民共和國個人所得稅法》的規(guī)定納稅,。


 第七章 附則

第四十九條 受讓人是中華人民共和國境內(nèi)的的企業(yè)或其他經(jīng)濟組織的，其稅收應(yīng)優(yōu)先適用國內(nèi)企業(yè)的有關(guān)稅收規(guī)定,。但外商投資企業(yè)按本辦法納稅,。



第五十條 有關(guān)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟糾紛，爭議雙方可以按照合同的仲裁條款或事后達成的書面仲裁協(xié)議,，提交中國仲裁機構(gòu)或者其他仲裁機構(gòu)仲裁,。

 爭議雙方?jīng)]有在合同中訂立仲裁條款，事后又未達成書面仲裁協(xié)議的,，可以依據(jù)我國的有關(guān)法律向人民法院起訴,。



第五十一條 本辦法由市政府法制辦公室負責解釋。



第五十二條 有關(guān)實施本辦法的具體規(guī)定,，由市土地局和有關(guān)部門制訂,，報經(jīng)市政府批準后實施。



第五十三條 本辦法今后有修改的，不溯及修改前已簽訂的合同,。但本辦法修改后對受讓人有優(yōu)惠待遇的,，經(jīng)受讓人申請，可以享受有關(guān)優(yōu)惠待遇,。 但國家法律另有規(guī)定的除外,。



第五十四條 本辦法自一九八八年一月一日起施行。