• 【發(fā)布單位】81905
• 【發(fā)布文號(hào)】穗府[1990]54號(hào)
• 【發(fā)布日期】1990-06-06
• 【生效日期】1990-07-01
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

廣州市房地產(chǎn)抵押管理辦法

廣州市房地產(chǎn)抵押管理辦法
 
（1990年6月6日穗府〔1990〕54號(hào)）
 第一章 總則





 第一條 為加強(qiáng)廣州市房地產(chǎn)抵押管理,，保障抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益,，根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī),，結(jié)合廣州市的實(shí)際情況,，制定本辦法。



 第二條 本辦法下列用語(yǔ)的含義是：

 房地產(chǎn) 指依法取得所有權(quán)的房屋和依法有償取得的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán),。

 土地使用權(quán) 指依法定程序,，經(jīng)有償出讓、轉(zhuǎn)讓取得的城鎮(zhèn)國(guó)有土地的使用權(quán)利,。

 抵押人 指以其房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務(wù)的擔(dān)保的企業(yè)法人,、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。

 抵押權(quán)人 指接受房地產(chǎn)抵押作為履行債務(wù)的擔(dān)保的法人,、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。

 抵押物 指經(jīng)抵押人和抵押權(quán)人約定作為履行債務(wù)擔(dān)保的,、用于抵押的房地產(chǎn),。

 抵押 指抵押人以其房地產(chǎn)擔(dān)保履行債務(wù)的法律行為。

 債務(wù)人 指抵押關(guān)系中負(fù)有償還債務(wù)義務(wù)的企業(yè)法人,、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織,。債務(wù)人可以是抵押人，亦可以是第三人,。



 第三條 凡以在廣州市市區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押活動(dòng)的,，適用本辦法。

 以房地產(chǎn)抵押貸款的，境內(nèi)貸款方應(yīng)為經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu),。



 第四條 房地產(chǎn)抵押,，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利,、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則,。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受法律保護(hù),。



 第五條 廣州市房地產(chǎn)抵押登記,、權(quán)證核發(fā)、核銷,、查詢等行政管理工作,，由廣州市房地產(chǎn)管理局（下稱“市房地局”）負(fù)責(zé)。




 第二章 抵押的設(shè)定





 第六條 下列實(shí)物或權(quán)益可以設(shè)定抵押：

 （一）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán),；

 （二）依法取得所有權(quán)的房屋及其座落地的土地使用權(quán),；

 （三）依法生效的預(yù)售（購(gòu)）房屋合同。



 第七條 下列實(shí)物或權(quán)益不得設(shè)定抵押：

 （一）所有權(quán)有爭(zhēng)議的房屋或有爭(zhēng)議的土地使用權(quán),；

 （二）用于教育,、醫(yī)療等公共福利性質(zhì)的房地產(chǎn)；

 （三）被依法查封,、扣押等施以司法保全措施的房地產(chǎn),；

 （四）抵押人已書面承諾不作抵押或其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。



 第八條 以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的：

 （一）不得違背有關(guān)土地使用權(quán)有償出讓,、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定及該土地使用權(quán)原出讓,、轉(zhuǎn)讓合同的規(guī)定；

 （二）應(yīng)連同地上房屋及其他附著物同時(shí)抵押,；

 （三）若地上尚未建有房屋或其他附著物,，抵押合同簽訂后，地上新增的房屋或其他附著物,，均為抵押物的一部分,。



 第九條 以土地使用權(quán)連同為實(shí)現(xiàn)該土地的使用功能而簽訂的合同的權(quán)益設(shè)定抵押的，須憑土地使用證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和上述所簽訂的合同協(xié)商抵押。



 第十條 以房屋設(shè)定抵押的,，應(yīng)連同該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押,。

 以同一房屋的部分設(shè)定抵押的，應(yīng)將其相應(yīng)所占的土地使用權(quán)同時(shí)抵押,。



 第十一條 以預(yù)售（購(gòu)）房屋合同設(shè)定抵押的,，必須符合本市預(yù)售（購(gòu)）房屋的有關(guān)規(guī)定,。



 第十二條 以按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)書面通知其他共有人,，并以抵押人所占有的份額為限,；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)事先取得其他共有人書面同意,。



 第十三條 外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí),，須經(jīng)企業(yè)董事會(huì)或聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)書面批準(zhǔn)，所設(shè)定的抵押期不應(yīng)超過(guò)企業(yè)的營(yíng)業(yè)期限,。



 第十四條 以國(guó)有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,，須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)和對(duì)擬抵押房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的書面確認(rèn)。



 第十五條 全民所有制企業(yè),、集體所有制企業(yè),、私營(yíng)企業(yè)或個(gè)人以其房地產(chǎn)向港澳臺(tái)地區(qū)或境外進(jìn)行抵押貸款的，根據(jù)第十三條或第十四條規(guī)定辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)后,，還須向國(guó)家外匯管理局廣州分局申請(qǐng)辦理有關(guān)手續(xù),。

 外商投資企業(yè)以其房地產(chǎn)向港澳臺(tái)地區(qū)或境外進(jìn)行抵押貸款的，根據(jù)第十三條規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)后,，還須報(bào)國(guó)家外匯管理局廣州分局備案,。



 第十六條 抵押人以其已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)將租賃情況如實(shí)告知接受抵押的當(dāng)事人,，并書面通知承租人,。抵押合同簽訂后，原租賃合同繼續(xù)有效,。



 第十七條 以房地產(chǎn)價(jià)值中未設(shè)置抵押的部分設(shè)定抵押時(shí),，抵押人應(yīng)事先將已作抵押的狀況告知擬接受抵押的當(dāng)事人。以房地產(chǎn)價(jià)值中已設(shè)置抵押的部分再作抵押的,，須事先征得原抵押權(quán)人書面同意,。




 第三章 抵押合同的訂立和登記





 第十八條 抵押必須訂立書面合同。抵押合同不得在沒(méi)有與我國(guó)建立外交關(guān)系或沒(méi)有在我國(guó)設(shè)立商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的國(guó)家或地區(qū)訂立,。



 第十九條 抵押房地產(chǎn)的估價(jià),，可由抵押當(dāng)事人協(xié)商確定，亦可委托市房地局認(rèn)可的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估,。



 第二十條 抵押物需進(jìn)行保險(xiǎn)的,，應(yīng)將抵押權(quán)人列為抵押物保險(xiǎn)的第一受益人。保險(xiǎn)應(yīng)由抵押人向在廣州市的中國(guó)人民保險(xiǎn)公司投保,，投保的險(xiǎn)別、范圍及金額,，按有關(guān)規(guī)定辦理,。



 第二十一條 抵押合同須載明以下主要事項(xiàng)：

 （一）抵押當(dāng)事人姓名或名稱,、國(guó)籍、住所或營(yíng)業(yè)所在地,；

 （二）抵押貸款或債務(wù)的價(jià)款,、幣別、用途,、期限,、利率、支付方式和地點(diǎn),、本息歸還方法,；

 （三）抵押物的名稱、數(shù)量,、面積,、估價(jià)、處所,、產(chǎn)權(quán)歸屬和使用期限,。如有特別編號(hào)、標(biāo)記或說(shuō)明,、圖紙的,，應(yīng)分別予以記載；

 （四）抵押物的權(quán)證保管,；

 （五）抵押物的占管人,、占管方式、占管責(zé)任,、歸還方式及意外毀損,、滅失的責(zé)任；

 （六）抵押物保險(xiǎn)的受益人,；

 （七）抵押物被處分時(shí)受償人的順序,；

 （八）違約責(zé)任及補(bǔ)救措施；

 （九）爭(zhēng)議的解決方式,；

 （十）其他事項(xiàng),；

 （十一）合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)。



 第二十二條 抵押合同以中文書寫,。抵押合同必須以其他國(guó)家或地區(qū)文字書寫的,，應(yīng)附有中文本。以兩種以上文字書寫的抵押合同發(fā)生歧義的,，應(yīng)以中文本為準(zhǔn),。



 第二十三條 抵押合同在我國(guó)境內(nèi)訂立的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將抵押合同送抵押物所在地的公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證,；抵押合同在港澳臺(tái)地區(qū)訂立的,，可由我國(guó)認(rèn)可的港澳臺(tái)地區(qū)的律師或團(tuán)體見證,；抵押合同在我國(guó)境外訂立的，由訂立地所在國(guó)或地區(qū)公證機(jī)關(guān)證明并經(jīng)我國(guó)駐該國(guó)或地區(qū)使（領(lǐng)）館或商務(wù)代表機(jī)構(gòu)認(rèn)證,。



 第二十四條 人民法院主持調(diào)解糾紛而達(dá)成的抵押合同,，或已與我國(guó)訂有司法協(xié)助協(xié)定的國(guó)家的法院主持下達(dá)成的抵押合同，免予公證,。



 第二十五條 抵押當(dāng)事人必須于抵押合同公證之日起三十天（港澳臺(tái)地區(qū)或境外訂立的抵押合同則在見證或認(rèn)證之日起六十天）內(nèi),，持抵押合同、有關(guān)批準(zhǔn)文件及以下文件向市房地局辦理抵押登記：

 （一）以土地使用權(quán)作抵押的,，持建設(shè)用地規(guī)劃許可證和土地使用證,；

 （二）以房屋作抵押的，持房屋所有權(quán)證（或房屋共有權(quán)保持證）和土地使用證,；

 （三）以預(yù)售（購(gòu)）房屋合同作抵押的,，持生效的預(yù)售（購(gòu)）房屋合同申報(bào)備案，房屋竣工后,，在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證之日起三十天內(nèi),，持房屋所有權(quán)證和土地使用證，補(bǔ)辦登記,。對(duì)證件,、手續(xù)齊備的，市房地局應(yīng)在受理之日起十五天內(nèi)予以登記,，并將他項(xiàng)權(quán)利證件發(fā)給抵押權(quán)人,。



 第二十六條 當(dāng)事人可委托代理人代辦公證、見證或認(rèn)證及抵押登記手續(xù),。



 第二十七條 抵押合同自抵押登記之日起生效,，但抵押合同另有約定者從其約定。未經(jīng)抵押登記,，抵押行為無(wú)效,。




 第四章 抵押合同的變更和解除





 第二十八條 抵押合同的變更或解除，須經(jīng)雙方當(dāng)事人達(dá)成書面協(xié)議,，經(jīng)有關(guān)上級(jí)批準(zhǔn)的抵押,，還須征得原批準(zhǔn)上級(jí)的書面同意。



 第二十九條 若抵押人或抵押權(quán)人發(fā)生合并,、分立等變更的,，變更的一方當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方當(dāng)事人。變更后的當(dāng)事人應(yīng)享有和承受相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù),。

 抵押人或抵押權(quán)人死亡或被宣告死亡或被宣告失蹤時(shí),，其財(cái)產(chǎn)合法繼承人或代管人繼續(xù)履行抵押人或抵押權(quán)人簽訂的抵押合同。合法繼承人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)以其因繼承而獲得的實(shí)際價(jià)值為限,，代管人依國(guó)家的有關(guān)規(guī)定享有權(quán)利和承受義務(wù),。



 第三十條 抵押合同發(fā)生變更,，當(dāng)事人應(yīng)在變更之日起三十天內(nèi)向市房地局辦理變更登記。



 第三十一條 抵押關(guān)系終止,，當(dāng)事人應(yīng)在終止之日起三十天（港澳臺(tái)地區(qū)或境外當(dāng)事人在三個(gè)月）內(nèi)向市房地局辦理抵押登記注銷手續(xù)。




 第五章 抵押物的占管





 第三十二條 抵押物由抵押人占管,。抵押人在占管期間應(yīng)維護(hù)抵押物的安全,、完好，不得改變其使用性質(zhì),、不得拆建,。抵押權(quán)人有權(quán)按抵押合同的約定檢查由抵押人占管的抵押物。



 第三十三條 抵押人未征得抵押權(quán)人書面同意,，不得擅自將抵押物出租,、變賣、贈(zèng)與,。抵押物發(fā)生遺贈(zèng)的,，受遺贈(zèng)人應(yīng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人。



 第三十四條 抵押物發(fā)生損毀（自然耗損除外）,，抵押人應(yīng)迅速將情況通知抵押權(quán)人,，并應(yīng)盡其最大努力防止損失的擴(kuò)大。

 抵押物因抵押人過(guò)失而貶值以致明顯地不能或不足以作為其履行債務(wù)的擔(dān)保,，抵押人有責(zé)任重新提供或增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足,。




 第六章 抵押物的處分





 第三十五條 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)向市房地局申請(qǐng)?zhí)幏值盅何铮?
 （一）債務(wù)人未依約履行債務(wù)的,；

 （二）債務(wù)人死亡或被宣告死亡或被宣告失蹤而又無(wú)人代其履行債務(wù)的,；

 （三）債務(wù)人的繼承人或受遺贈(zèng)人或代管人拒不履行債務(wù)的；

 （四）債務(wù)人被宣告解散或破產(chǎn)的,。



 第三十六條 市房地局應(yīng)在接到處分抵押物的申請(qǐng)后三十天內(nèi)做出準(zhǔn)予處分或不準(zhǔn)予處分的決定,。當(dāng)事人不服市房地局的決定，可向廣州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)議,，也可依法向人民法院起訴,；當(dāng)事人申請(qǐng)復(fù)議的，在接到復(fù)議決定后仍然不服的,，可依法向人民法院起訴,。



 第三十七條 抵押權(quán)人可申請(qǐng)下列方式之一處分抵押物：

 （一）拍賣；

 （二）轉(zhuǎn)讓,；

 （三）經(jīng)市房地局同意的其他方式,。



 第三十八條 抵押權(quán)人申請(qǐng)?zhí)幏值盅何飼r(shí)，應(yīng)書面通知抵押人或繼承人,、受遺贈(zèng)人,、代管人,，抵押物為共有或出租的，還應(yīng)同時(shí)通知共有人和承租人,。

 抵押人或繼承人,、受遺贈(zèng)人、代管人,，應(yīng)在接到市房地局或人民法院批準(zhǔn)處分的書面通知之日起三十天內(nèi)將抵押物交給抵押權(quán)人占管,。逾期不交的，抵押權(quán)人可依法向抵押物所在地的人民法院起訴,。但抵押權(quán)人應(yīng)維護(hù)抵押物的安全,、完好，并應(yīng)賠償?shù)盅何镌谄湔脊芷陂g因其過(guò)錯(cuò)而遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失,。



 第三十九條 經(jīng)市房地局審查準(zhǔn)予處分的,，發(fā)給批準(zhǔn)文件，由廣州市房屋交易所主持拍賣或轉(zhuǎn)讓,。



 第四十條 抵押物應(yīng)從準(zhǔn)予處分之日起六個(gè)月內(nèi)處分完畢,。如未能如期處分的，抵押權(quán)人可在處分期限屆滿前十五天申請(qǐng)延期三個(gè)月,，市房地局應(yīng)在接到申請(qǐng)的十五天內(nèi)做出準(zhǔn)予延長(zhǎng)及延長(zhǎng)期限或不準(zhǔn)延長(zhǎng)的決定,。



 第四十一條 抵押物拍賣程序按《廣州市拍賣市場(chǎng)交易管理暫行規(guī)定》辦理。拍賣成交后,，拍受人應(yīng)從成交之日起三十天內(nèi)辦理抵押物過(guò)戶登記手續(xù),。



 第四十二條 拍賣成交前遇有下列情形之一的，可中止拍賣：

 （一）因被拍賣的抵押物權(quán)屬（房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)）爭(zhēng)議而引起訴訟的,；

 （二）抵押權(quán)人請(qǐng)求中止拍賣的,；

 （三）抵押人申請(qǐng)中止拍賣，愿意即時(shí)履行債務(wù),，并向抵押權(quán)人提供證明其有能力履行債務(wù)的證明的,；

 （四）其他應(yīng)中止拍賣的情況出現(xiàn)的。



 第四十三條 抵押物的轉(zhuǎn)讓按廣州市有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定辦理,，但轉(zhuǎn)讓價(jià)不得低于廣州市房屋交易所對(duì)抵押物的估價(jià),。



 第四十四條 按本辦法將已出租的抵押物處分時(shí)，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。

 尚在租賃期內(nèi)的民用住宅,，處分后原租賃合同對(duì)原承租人和承受人繼續(xù)有效，但該租賃期滿,，承受人有權(quán)不續(xù)約,。如承受人于租賃期滿將抵押物繼續(xù)出租，原承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。

 已出租但未定租期的抵押物處分后,，原租賃關(guān)系終止,，但民用住宅租賃期可延續(xù)六個(gè)月。因原租賃關(guān)系終止使承租人受到經(jīng)濟(jì)損失的,，抵押人應(yīng)給予補(bǔ)償,。



 第四十五條 抵押物處分所得款項(xiàng)，依下列順序和原則分配：

 （一）支付處分抵押物的費(fèi)用,；

 （二）扣繳抵押物應(yīng)繳稅費(fèi),；

 （三）償還債務(wù)人所欠抵押權(quán)人的債務(wù)的本息及違約金；

 （四）剩余金額交還抵押人,。

 同一房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)的，按照抵押登記的先后順序清償,?？铐?xiàng)不足償還所欠債務(wù)的本息及違約金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人追索不足部分,。



 第四十六條 港澳臺(tái)地區(qū)或境外抵押權(quán)人處分抵押物時(shí),，涉及外幣計(jì)價(jià)結(jié)算和受償款項(xiàng)匯往港澳臺(tái)地區(qū)或境外等事項(xiàng)，按國(guó)家外匯管理有關(guān)規(guī)定辦理,。



 第四十七條 抵押物依法處分后,，抵押人應(yīng)承擔(dān)有關(guān)人員的安置責(zé)任，但抵押合同另有約定的,，從其約定,。




 第七章 法律責(zé)任





 第四十八條 抵押合同一經(jīng)訂立，當(dāng)事人應(yīng)履行合同約定的義務(wù),，任何一方不履行或不完全履行合同的,，應(yīng)當(dāng)賠償另一方因此遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失。



 第四十九條 當(dāng)事人因其過(guò)錯(cuò)致使抵押合同條款不能執(zhí)行,，過(guò)錯(cuò)一方應(yīng)賠償他方當(dāng)事人遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失,。



 第五十條 抵押人隱瞞抵押物存在共有、爭(zhēng)議,、被查封,、被扣押或已抵押等情況的，抵押人應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任,。



 第五十一條 抵押人擅自將抵押物出租,、出售、贈(zèng)與或以其他方式處分的,，其行為無(wú)效,。



 第五十二條 由于不可抗力致使抵押物全部或部分滅失、價(jià)值毀損，占管人應(yīng)及時(shí)告知有關(guān)當(dāng)事人,，在取得有關(guān)主管部門證明以后,，可免除抵押人向抵押權(quán)人重新提供或增加擔(dān)保的責(zé)任，但不能免除債務(wù)人履行債務(wù)的責(zé)任,。



 第五十三條 當(dāng)事人不按本辦法第二十五,、三十、三十一,、四十一條規(guī)定期限辦理登記手續(xù),，由市房地局按廣州市城鎮(zhèn)房屋和用地登記辦法處理。




 第八章 附則



 第五十四條 當(dāng)事人在履行合同中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),，應(yīng)協(xié)商解決,。協(xié)商不能解決的，任何一方可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向抵押物所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴,。

 爭(zhēng)議的一方或雙方是港澳臺(tái)地區(qū)或境外法人,、個(gè)人或其他經(jīng)濟(jì)組織的，當(dāng)事人不愿協(xié)商調(diào)解或協(xié)商調(diào)解不成的,，可以依據(jù)抵押合同中的仲裁條款或事后達(dá)成的書面仲裁協(xié)議,，依法提交中國(guó)仲裁機(jī)構(gòu)或其他仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。抵押合同中未訂立仲裁條款,、事后又沒(méi)有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的,，可以向抵押物所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴。



 第五十五條 本辦法由廣州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋,。



 第五十六條 本辦法自一九九0年七月一日起施行,。施行前已簽訂尚在履行的抵押合同，當(dāng)事人應(yīng)在施行之日起六十天內(nèi)補(bǔ)辦抵押登記手續(xù),。



 第五十七條 廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)抵押活動(dòng),，依照《廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)和土地使用權(quán)抵押管理規(guī)定》辦理。

 廣州市所屬各縣參照本辦法執(zhí)行,。