• 【發(fā)布單位】81302
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1994-02-01
• 【生效日期】1994-02-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

福建省人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀管理的通知

 福建省人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀管理的通知
 
（1994年2月1日）
各地區(qū)行政公署,，各市、縣（區(qū)）人民政府,，省直各單位：

 隨著土地使用制度和住房制度改革的推進(jìn),，我省房地產(chǎn)市場逐步建立。特別是近二年,，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,，房地產(chǎn)開發(fā)投資量、施工,、竣工和銷售的商品房面積都有大幅度提高,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，對于改善投資環(huán)境,，提高人民群眾的居住水平,，實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，促進(jìn)城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)調(diào)整,，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，推動舊城改造等起到了積極的作用。

 房地產(chǎn)業(yè)在我省是新興產(chǎn)業(yè),，正處于改革和發(fā)展的起步階段,，房地產(chǎn)市場的建立和培育也處于初級階段，在迅猛發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些不容忽視的矛盾和問題,，諸如土地供應(yīng)量過大,，一些地區(qū)越權(quán)審批成片開發(fā)區(qū),，確定土地出讓價格隨意性大,，房地產(chǎn)市場行為不規(guī)范,，非法房地產(chǎn)交易現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，造成國家土地收益流失,，這些問題干擾和影響著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,。因此，要針對房地產(chǎn)業(yè)存在的突出問題,，抓住當(dāng)前的有利時機(jī),，進(jìn)一步深化改革，加強和改善宏觀調(diào)控,，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù),、快速、健康發(fā)展,。根據(jù)中共中央中發(fā)［1993］6號文件和國家“一部三局”建房［1993］598號文件精神,，結(jié)合我省房地產(chǎn)業(yè)的實際，現(xiàn)就加強房地產(chǎn)市場宏觀管理有關(guān)問題通知如下：



 一,、加強對國有土地出讓的計劃管理,，強化政府對土地出讓的壟斷。不管是劃撥的土地,，還是出讓的土地,，包括開發(fā)區(qū)用地，都必須納入建設(shè)用地計劃,。建設(shè)用地計劃由各地,、市、縣計委,、土地管理部門依據(jù)市場需要和國家產(chǎn)業(yè)政策編制年度計劃,，報省計委、土地局,、建委平衡后,，由省計委下達(dá)執(zhí)行。年度計劃應(yīng)規(guī)定行政劃撥用地,、招標(biāo),、拍賣和協(xié)議出讓土地的數(shù)量，及其各自所占的比例,。對商業(yè)性用地使用權(quán)的出讓要改變協(xié)議出讓方式,，實行招標(biāo)、拍賣,。出讓土地必須依據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃,，必須與建設(shè)項目相結(jié)合,，必須有明確的開發(fā)期限和進(jìn)度要求，必須有基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)的條件,，必須按權(quán)限審批,。土地的受讓方必須有相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)能力。

 要強化政府對土地出讓的壟斷,，實行“統(tǒng)一規(guī)劃,、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā),、統(tǒng)一出讓,、統(tǒng)一管理”。凡是出讓國有土地使用權(quán),，必須按照國務(wù)院55號令和省政府9號令規(guī)定程序制定方案,，按法定權(quán)限報政府審批后，由土地管理部門組織實施,。任何部門和個人都不得行使土地出讓審批權(quán),。不得以領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、指揮部,、房地產(chǎn)公司或其它經(jīng)濟(jì)實體作為土地出讓方直接組織出讓,，與開發(fā)商簽訂土地出讓合同。

 要把劃撥土地使用權(quán)自發(fā)交易行為引導(dǎo)到合法,、規(guī)范,、有序的軌道上來。行政劃撥土地和集體所有制土地在未經(jīng)批準(zhǔn)并補交出讓金之前,，不得轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按法律規(guī)定直接使用集體所有制土地和受讓行政劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,，由當(dāng)?shù)卣疅o償收回土地（包括地上建筑物）。



 二,、嚴(yán)格土地審批制度,。

 各地、市,、縣（區(qū)）要嚴(yán)格按《
中華人民共和國土地管理法》和《福建省土地管理實施辦法》的規(guī)定行使土地審批權(quán),。各級政府土地管理部門要改進(jìn)工作作風(fēng)，簡化審批手續(xù),，提高辦事效率,，不斷強化用地審批的服務(wù)和管理職能，為各項經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地積極創(chuàng)造便利條件。



 三,、加快規(guī)劃步伐,，強化規(guī)劃管理。房地產(chǎn)開發(fā)要本著先規(guī)劃后開發(fā)的原則,。各地市要抓緊調(diào)整完善成片開發(fā)區(qū)布點規(guī)劃,，經(jīng)立項的成片開發(fā)區(qū)，必須編制開發(fā)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃,，并按法定程序報經(jīng)批準(zhǔn)后,，按規(guī)劃組織開發(fā)和招商。

 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新區(qū)建設(shè)和舊城改造都必須遵循統(tǒng)一規(guī)劃,、合理布局、因地制宜,、綜合開發(fā),、配套建設(shè)的原則。各地要加快編制城市分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃步伐,，經(jīng)批準(zhǔn)的分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)和土地批租的依據(jù),。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須嚴(yán)格按批準(zhǔn)的規(guī)劃組織開發(fā),，不得擅自更改規(guī)劃,。

 要嚴(yán)格規(guī)劃管理。不論成片土地開發(fā),，還是房地產(chǎn)綜合開發(fā),，都要嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃法所規(guī)定的“一書兩證”規(guī)劃管理制度，辦理規(guī)劃選址意見書,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。有關(guān)部門要根據(jù)“一書兩證”中確定的要求，對已開發(fā)的項目進(jìn)行檢查,，凡違反規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)的要及時予以處理,。



 四、調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu),，確保重點,。

 要在做好市場預(yù)測的基礎(chǔ)上，加強對房地產(chǎn)投資方向的引導(dǎo),。內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)的重點是城鎮(zhèn)職工住宅和為國家重點建設(shè)配套的房地產(chǎn)開發(fā)項目,。對土地利用率低的、占用耕地建設(shè)的以及花園別墅,、度假村等項目要嚴(yán)格審批,。計劃、建設(shè),、房地產(chǎn),、規(guī)劃,、土地、金融等部門要密切配合,，各司其職,。對已立項并取得土地使用權(quán)的項目，原土地出讓單位要對合同執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤管理,。



 五,、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的管理。

 要嚴(yán)格進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級審批,，凡未按規(guī)定經(jīng)房地產(chǎn)行業(yè)主管部門資質(zhì)審查合格的公司,，有關(guān)部門不得辦理其項目開工和拆遷手續(xù)。要嚴(yán)格審查資金到位情況,，注冊資本必須與投資總額相適應(yīng),，按規(guī)定比例確定注冊資本總額，并按規(guī)定時間到位,?？h級以上工商管理部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本到位情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督,。嚴(yán)禁驗資后抽走資金和假驗資,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，由房地產(chǎn)主管部門和工商行政管理部門取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,，并追查出具假驗資證明部門和直接責(zé)任人的責(zé)任,。對無照、無證從事或變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的單位和個人（包括村,、鎮(zhèn),、街道以及各類指揮部），要根據(jù)情況,，補辦手續(xù)或予以取締,，并按規(guī)定追補偷漏的稅費。

 根據(jù)中共中央辦公廳,、國務(wù)院辦公廳中辦發(fā)［1993］17號《關(guān)于黨政機(jī)關(guān)與所辦經(jīng)濟(jì)實體脫鉤的規(guī)定》,，縣及縣以上各級黨政機(jī)關(guān)、人大機(jī)關(guān),、審判機(jī)關(guān),、檢察機(jī)關(guān)和政府機(jī)關(guān)中的公安、安全,、監(jiān)察,、司法、審計、稅務(wù),、工商行政管理,、土地管理、海關(guān),、技術(shù)監(jiān)督,、商檢等部門均不準(zhǔn)組建、投資,、入股房地產(chǎn)公司或接受掛靠,，現(xiàn)有房地產(chǎn)公司應(yīng)按規(guī)定限期在一九九四年六月底前做。其他國家機(jī)關(guān)為適應(yīng)機(jī)構(gòu)改革,、轉(zhuǎn)變職能和分流人員的需要,，經(jīng)批準(zhǔn)可以組建房地產(chǎn)公司；已經(jīng)開辦的,，必須在一九九四年三月底前將職能,、財務(wù)、人員和名稱四方面與機(jī)關(guān)徹底脫鉤,。

 房地產(chǎn)行業(yè)主管部門應(yīng)協(xié)同計劃部門對已批項目的實施情況進(jìn)行跟蹤管理，要根據(jù)已批項目實施情況和開發(fā)企業(yè)的開發(fā)能力,，安排某新的項目或續(xù)建項目,，凡有二個已批項目未動工的，不得再批新的項目,。



 六,、規(guī)范房地產(chǎn)市場，堅決制止非法房地產(chǎn)交易

 （一）加強地價管理,，建立健全地價評估制度,。土地使用權(quán)出讓的底價要經(jīng)地、市以上土地估價委員會評估確認(rèn)后,，方可辦理出讓手續(xù),；對低于基準(zhǔn)地價轉(zhuǎn)讓的，政府有權(quán)優(yōu)先收購,。

 （二）加強土地使用權(quán)出讓合同管理,，出讓合同必須明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限，土地用途,、土地開發(fā)完成期限,、開發(fā)程序、轉(zhuǎn)讓限制,、規(guī)劃條件,、土地出讓金額和支付方式、期限、違約責(zé)任等,。合同簽訂時受讓方必須交付出讓金總額10％至20％的定金,，60天內(nèi)付清地價款。凡是未完成項目總投資（不包括出讓金）25％的土地,，不得轉(zhuǎn)讓,，銀行在此之前不得為其辦理抵押貸款。凡非出讓方責(zé)任的,，從受讓后二年內(nèi)投入的開發(fā)資金不足項目總投資（不包括出讓金）25％的,，政府要收回土地。

 （三）建立商品房預(yù)售審批管理和預(yù)售許可證制度,。未完成基礎(chǔ)工程的商品房不得預(yù)售,，擅自預(yù)售的，房地產(chǎn)管理部門要責(zé)令其停止預(yù)售,，限期改正,。對逾期不改正的，取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,。

 （四）加強房地產(chǎn)交易管理,，每一次房地產(chǎn)交易都必須按省政府閩政［1993］3號文件和國家“一部三局”建房［1993］598號文件規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場管理部門辦理交易手續(xù)，繳納有關(guān)稅費,。對非法哄抬房地產(chǎn)價格牟取暴利,，擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為要堅決制止，嚴(yán)肅查處,。



 七,、合理調(diào)節(jié)收益分配，防止國家收益流失,。

 要把該收的營業(yè)稅,、所得稅等收上來，保證應(yīng)收稅（費）額及時收繳入庫,。有關(guān)部門要協(xié)助稅務(wù)部門認(rèn)真做好這項工作,。土地使用權(quán)出讓時，土地使用者應(yīng)按國務(wù)院55號令和省政府9號令規(guī)定及時繳交土地出讓金,；土地轉(zhuǎn)讓時,，轉(zhuǎn)讓者應(yīng)按土地增值幅度交納不同比率的土地增值稅。



 八,、推進(jìn)城鎮(zhèn)住宅建設(shè),，加快解決困難戶住房的步伐。

 為實現(xiàn)本世紀(jì)末我省城鎮(zhèn)居民居住達(dá)到小康水平,，要在加大城鎮(zhèn)居民住房制度改革力度的同時,，按照房屋商品化的原則,，多方籌集建設(shè)資金，嚴(yán)格管理住房基金,，保證用于住房建設(shè),，同時要實行集資建房、合作建房等多種形式加快住宅建設(shè),，保持住宅建設(shè)穩(wěn)定增長,。按照中共中央［1993］6號文件要求，今后所有房地產(chǎn)開發(fā)公司都承擔(dān)相當(dāng)于所開發(fā)的商品房面積20％的微利居民住宅建設(shè)任務(wù),，具體辦法另行制定,。政府實行鼓勵建設(shè)普通居民住宅的政策，對微利房,、解困戶（包括集資建房,、合作建房）建設(shè)，政府將在地價,、稅費上予以優(yōu)惠,，在信貸政策上予以支持。房地產(chǎn)貸款專項指標(biāo)要劃出一定比例用于微利房,、解困房建設(shè),，加快“解困、解?！辈椒?。



 九、加強對外商投資房地產(chǎn)的管理,。

 繼續(xù)做好引進(jìn)外資的同時，加強對外商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo),。外商開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)要結(jié)合建設(shè)項目進(jìn)行,，以國家規(guī)定的鼓勵類項目相配套的房地產(chǎn)開發(fā)項目以及規(guī)模大、檔次高的舊城改造項目和高層樓宇,、工業(yè)廠房為主,。對外商投資項目，應(yīng)根據(jù)規(guī)模核定其注冊資本,、分期投入資金量及其時限,，經(jīng)貿(mào)部門應(yīng)征求房地產(chǎn)行業(yè)主管部門意見后，在章程,、合同批文中予以明確,。首期到資不得少于注冊資本金的15％（不包括地價款），中資銀行不得為外商注冊資本提供貸款和境內(nèi)外擔(dān)保,。



 十,、舊城改造要量力而行,，盡力而為。各地在舊城改造中要因地制宜,，量力而行,，盡力而為，不要互相攀比,。對所改造地段要做好拆遷安置工作,，堅持規(guī)劃一片、改造一片,、收益一片,。對已拆除的部分要抓緊施工，按期竣工,，取信于民,，保證舊城改造達(dá)到完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改變城市面貌,，改善居民生活環(huán)境,，群眾受益的目的。根據(jù)我省實際,，舊城改造規(guī)模應(yīng)扣除拆遷安置房和市政基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模,。