• 【發(fā)布單位】82501
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1994-06-27
• 【生效日期】1994-06-27
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

陜西省國有土地使用權出讓和轉讓辦法

 陜西省國有土地使用權出讓和轉讓辦法
 
（1994年6月27日陜西省第八屆
 人民代表大會常務委員會第七次會議通過）
 第一章 總則





 第一條 為了加強國有土地資產(chǎn)管理，維護土地市場秩序,，促進經(jīng)濟建設和社會發(fā)展,，根據(jù)《
中華人民共和國土地管理法》、《
中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定,，結合本省實際，制定本辦法,。



 第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）,，依照本辦法實行出讓、轉讓,、出租,、抵押制度。但地下資源,、埋藏物和市政公有設施除外,。

 農(nóng)業(yè)、林業(yè),、水利系統(tǒng)的國有土地使用權出讓用于非農(nóng)業(yè)建設項目的,，必須遵守相關的法律、法規(guī),。



 第三條 公民,、法人、其他組織和外商,、外資企業(yè),，均可依照國家法律、法規(guī)和本辦法取得土地使用權,，其合法權益受法律保護,。

 土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的活動,，必須遵守國家法律,、法規(guī)，符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,，不得損害社會公共利益,。



 第四條 縣級以上人民政府對土地使用權的出讓實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一出讓,、統(tǒng)一管理,。



 第五條 土地使用權出讓、轉讓,、出租,、抵押、終止及有關的地上建筑物,、其他附著物的登記,，由市、縣土地管理,、房產(chǎn)管理部門按照職責分工和本辦法規(guī)定分別辦理,。

 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權的轉讓、出租,、抵押,、終止進行監(jiān)督檢查。



 第六條 土地使用權的出讓,、轉讓,、出租、抵押均應簽訂書面合同,。出讓合同由市,、縣人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用權受讓方簽訂；轉讓,、出租,、抵押合同由當事人雙方簽訂。




 第二章 土地使用權出讓





 第七條 土地使用權的出讓應編制年度計劃,，并納入當年建設用地計劃控制指標,，經(jīng)同級人民政府審核，報省人民政府批準,。



 第八條 土地使用權出讓方案,，由市、縣土地管理部門根據(jù)土地使用權出讓計劃,，會同城市規(guī)劃,、建設,、房產(chǎn)管理等部門擬定，依照法律法規(guī)規(guī)定的審批權限,，報經(jīng)縣級以上人民政府批準后,，由所在市、縣土地管理部門實施,。

 土地使用權出讓方案應包括出讓地塊的面積,、位置、界址,、用途,、出讓年限、建設規(guī)劃要求,、出讓底價,、出讓方式等內(nèi)容。



 第九條 土地使用權出讓最高年限按照下列用途確定：

 （一）普通標準住宅用地70年,；

 （二）工業(yè)用地50年,；

 （三）教育、科技,、文化,、衛(wèi)生、體育用地50年,；

 （四）商業(yè),、旅游、娛樂和別墅用地40年,；

 （五）綜合用地或者其他用地50年。



 第十條 政府出讓土地的底價,，按照基準地價,、市場行情、地塊用途,、土地收益,、地塊的區(qū)位、地塊的大小形狀,、國家和本省制定的產(chǎn)業(yè)政策,、土地使用年限和其他因素評估。出讓底價在出讓前不得公開,。

 土地使用權出讓的基準地價,，由市、縣土地管理部門按不同的土地級別和用途,，會同有關部門評估和測算,，經(jīng)同級人民政府審核，報上一級人民政府批準后公布。地價評估辦法由省人民政府另行制定,?；鶞实貎r可根據(jù)當?shù)厣鐣?jīng)濟的發(fā)展和市場變化情況定期修定。



 第十一條 土地使用權出讓,，可依據(jù)不同情況,，分別采用拍賣、招標的方式進行,，也可采用協(xié)議的方式進行,。商業(yè)、金融,、娛樂,、旅游、服務,、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性的用地,，應當采取拍賣、招標的方式出讓,。采用協(xié)議方式出讓的,，除國家另有規(guī)定的外，出讓價格不得低于出讓底價,。



 第十二條 拍賣出讓土地使用權程序：

 （一）出讓方發(fā)布土地使用權拍賣公告,；

 （二）競買者在公開拍賣日五日之前，持身份證件,、授權委托書和其他法定文件到指定地點報名登記并交付保證金,，領取競買牌號；

 （三）出讓方按公告規(guī)定的時間,、地點,，組織公開拍賣，以應價高者為取得該幅土地使用權的受讓方,，并現(xiàn)場簽訂出讓合同,，交付不低于出讓金總額的5％的定金；

 （四）受讓方從土地使用權出讓合同簽訂之日起六十日內(nèi),，交付全部出讓金,，辦理土地使用權登記手續(xù)，領取《國有土地使用證》,。

 受讓方在簽訂拍賣出讓合同時,，不能當即交付定金的，視為違約,，保證金不予退還,，并應賠償拍賣活動支出的全部費用和該幅土地三個月以內(nèi)再行拍賣所得出讓金低于前次拍賣的差額部分,。

 競買者最高應價低于拍賣底價的，拍賣主持人有權中止拍賣,。



 第十三條 招標出讓土地使用權程序：

 （一）出讓方發(fā)布土地使用權招標出讓公告或通知書,；

 （二）投標者在規(guī)定時限內(nèi)，持身份證件,、授權委托書和其他法定文件到出讓方領取招標文件,，交付投標保證金；

 （三）投標者按照招標文件的規(guī)定制作標書,，在規(guī)定的時限內(nèi)密封投入指定的標箱或者送達指定的地點,；

 （四）出讓方會同有關部門及聘請的專家或專業(yè)技術人員組成評標小組，根據(jù)招標文件規(guī)定,，主持開標,、驗標、評標和決標工作,，確定中標者,，簽發(fā)決標書；

 （五）受讓方接到中標通知書十五日內(nèi),，持決標書與出讓方簽訂土地使用權出讓合同,，六十日內(nèi)按合同約定交付出讓金，辦理土地使用權登記手續(xù),，領取《國有土地使用證》,。

 受讓方在規(guī)定的時限內(nèi)不簽訂出讓合同的，視為放棄中標權,，所交付投標保證金不予退還,。

 評估小組認為所有設計方案不符合要求或全部標價低于出讓底價的，有權廢標,。



 第十四條 協(xié)議出讓土地使用權程序：

 （一）用地人持申請用地報告和建設項目批準文件,、建設用地規(guī)劃許可證以及資信證明，向出讓方提出申請,；

 （二）出讓方在接到申請之日起十五日內(nèi)就協(xié)商事項書面通知申請人，并提供擬出讓地塊的有關資料,；

 （三）經(jīng)協(xié)商達成協(xié)議,，出讓方與受讓方簽訂土地使用權出讓合同，受讓方交付不低于出讓金總額5％的定金,，六十日內(nèi)按合同約定支付全部出讓金,，辦理土地使用權登記手續(xù)。領取《國有土地使用權》,。



 第十五條 出讓成交后,，保證金和定金可抵充出讓金,。競買未成或未中標者所交保證金，出讓方應在決標或拍賣之日后七日內(nèi)原數(shù)退還,。



 第十六條 受讓方因故不能按期交付出讓金的,，經(jīng)出讓方同意可以延期交付。但延長期不得超過三個月,。延長期內(nèi)受讓方按同期人民銀行的貸款利率向出讓方支付利息,。



 第十七條 出讓合同的一方不按合同約定交付出讓金或提供土地使用權的，另一方有權解除合同,，并有權請求違約賠償,。



 第十八條 出讓合同簽訂后，受讓方必須按合同約定的時限,、條件和用途開發(fā)利用土地,。受讓方在出讓期內(nèi)，需要改變出讓合同約定的土地用途的,，須經(jīng)市,、縣土地管理部門和城市規(guī)劃部門審核批準，依照本辦法有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同,，調(diào)整土地使用權出讓金并辦理登記手續(xù),。



 第十九條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,，經(jīng)批準后重新簽訂出讓合同，交付出讓金,，并辦理登記手續(xù),。不再申請續(xù)期或續(xù)期申請未獲批準的，出讓期屆滿時其土地使用權終止并由國家無償收回,。

 根據(jù)國家利益和社會公共利益的需要,，土地使用權可以依照法律程序提前收回，但應根據(jù)土地使用者土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償,。




 第三章 土地使用權轉讓,、出租、抵押





 第二十條 通過出讓取得的土地使用權具備下列（一）,、（二）,、（三）、（四）項條件的可以轉讓（包括出售,、交換,、贈與）；具備下列（一）,、（二）項條件的,，可以出租,、抵押：

 （一）持有縣級以上人民政府頒發(fā)的《國有土地使用證》，有地上建筑物,、其他附著物的,，還應有相應的權屬證書；

 （二）已按出讓合同約定的條件和期限完成了開發(fā)建設項目總投資額（不包括出讓金）或建筑總面積的20％以上,；屬成片開發(fā)經(jīng)營的土地,，形成了建設用地必備的基礎設施和其他條件；

 （三）符合法律法規(guī)的規(guī)定和土地使用權出讓合同的約定,；

 （四）享受減免地價的用地,，經(jīng)土地管理部門批準，并補足了出讓金,。



 第二十一條 土地使用權轉讓,、出租、抵押時,，其地上建筑物和其他附著物所有權隨之轉讓,、出租、抵押,；地上建筑物和其他附著物所有權轉讓,、出租、抵押時,，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉讓,、出租、抵押,。地上建筑物和其他附著物作為動產(chǎn)轉讓,、出租、抵押的除外,。

 土地使用權轉讓時,，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務也隨之轉移,。土地使用權出租,、抵押后，出租人或抵押人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同約定的義務,。



 第二十二條 土地使用權轉讓,、出租年限，不得超過土地使用權出讓合同約定的使用年限內(nèi)的剩余年限,；土地使用權抵押年限,，必須少于土地使用權出讓合同約定的使用年限內(nèi)的剩余年限,。



 第二十三條 土地使用權轉讓,、出租,、抵押時，應按下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：

 （一）土地使用權轉讓時,，雙方應在簽訂轉讓合同之日起二十日內(nèi),，持原出讓合同、轉讓合同,、《國有土地使用證》,、繳納土地增值稅憑證，向當?shù)厥?、縣土地管理部門申請辦理變更登記,，更換《國有土地使用證》；

 （二）出租土地使用權的,，租人應于租賃合同簽訂之日起二十日內(nèi),，分別到土地所在地的市、縣土地管理部門辦理出租登記,，出租期滿或解除租賃關系,，出租人應在二十日內(nèi)到原登記機關辦理注銷出租登記；

 （三）土地使用權抵押,，應在簽訂抵押合同之日起二十日內(nèi),，由抵押人和抵押權人雙方，持《國有土地使用證》,、土地使用權出讓合同,、擔保合同或載有抵押條款的經(jīng)濟合同、土地使用權抵押申請書,，向所在地的市,、縣土地管理部門辦理抵押登記。

 地上建筑物,、其他附著物所有權隨同轉讓,、出租、抵押的,，還必須向房產(chǎn)管理部門申請辦理權屬變更登記,。



 第二十四條 土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市,、縣人民政府有優(yōu)先購買權,；轉讓土地使用權增值的，轉讓方應按照規(guī)定繳納土地增值稅,。



 第二十五條 土地使用權轉讓,、出租后，需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的,，依照本法第十八條的規(guī)定辦理,。



 第二十六條 抵押人到期未能清償債務或者在抵押期間宣告解散,、破產(chǎn)的，抵押權人有權依照國家法律,、法規(guī)的規(guī)定和抵押合同的約定處分抵押財產(chǎn),，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

 抵押權因債務清償或其他原因而滅失的,，抵押雙方從抵押權終止之日起二十日內(nèi)到原登記機關辦理注銷抵押登記,。




 第四章 劃撥土地使用權的轉讓、出租,、抵押





 第二十七條 行政劃撥國有土地使用權（以處簡稱劃撥土地使用權）,，是指土地使用者通過除出讓以外的其他方式依法取得的土地使用權。



 第二十八條 除法律,、法規(guī)規(guī)定不得轉讓,、出租、抵押的外,，經(jīng)市,、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，劃撥土地使用權和地上建筑物,、其他附著物所有權可以轉讓,、出租、抵押,。



 第二十九條 下列行為屬于劃撥土地使用權轉讓：

 （一）出售,、交換、贈與劃撥土地使用權的,；

 （二）以劃撥土地使用權入股,、投資或合作開發(fā)房地產(chǎn)的；

 （三）企業(yè)因被兼并土地使用權發(fā)生轉移的,。

 （四）轉讓地上建筑物,、其他附著物連同轉讓劃撥土地使用權的；

 （五）以其他方式轉讓劃撥土地使用權的,。



 第三十條 劃撥土地使用權轉讓,、出租、抵押時,，必須補辦出讓手續(xù),，由原劃撥土地使用者與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，補交出讓金,，并依照本辦法第三章的規(guī)定辦理,。



 第三十一條 劃撥土地使用權補交的出讓金，由市、縣土地管理部門按標定地價的一定比例收取,。具體標準和征收辦法由省人民政府制定,。




 第五章 法律責任





 第三十二條 違反本辦法規(guī)定的，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,，縣級以上土地管理部門可以征收相當于土地使用權出讓金總額20％以下的土地閑置費；連續(xù)二年未動工開發(fā)的,，無償收回其土地使用權,。



 第三十三條 違反本辦法規(guī)定，擅自改變土地用途的,，由縣級以上土地管理部門責令限期補辦批準手續(xù),，重新簽訂出讓合同，并可處以土地使用權價款5％以上10％以下的罰款,；在規(guī)定期限內(nèi)拒不補辦批準手續(xù)或經(jīng)審查不允許改變土地用途的,，無償收回土地使用權，沒收在土地上的投資,。



 第三十四條 違反本辦法規(guī)定轉讓,、出租、抵押土地使用權的,，其轉讓,、出租、抵押行為無效,，由縣級以上土地管理部門沒收非法所得,，并可處以非法所得一倍以下的罰款。



 第三十五條 違反本辦法規(guī)定轉讓,、出租,、抵押土地使用權或地上建筑物、其他附著物不履行登記手續(xù)的,，分別由縣級以上土地管理部門,、房產(chǎn)管理部門責令限期補辦登記手續(xù)，并可處以土地使用權價款或房屋價款1％以上5％以下的罰款,。



 第三十六條 違反本辦法規(guī)定,，擅自轉讓、出租,、抵押劃撥土地使用權的,，由縣級以上土地管理部門沒收非法所得，并可處非法所得50％以下的罰款,。



 第三十七條 當事人對行政處罰決定不服的,，可以在接到處罰決定通知書之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議；對復議決定不服的,，可以在接到復議決定通知書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴,，也可以直接向人民法院起訴。逾期不申請復議,、不起訴又不履行行政處罰決定的,，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。



 第三十八條 土地,、房產(chǎn)管理部門工作人員在土地使用權,、房屋所有權出讓、轉讓,、出租,、抵押活動中，貪污受賄,、徇私舞弊,、敲詐勒索、挪用,、截留出讓金的,，由所在單位或上級機關按有關規(guī)定追究行政責任；構成犯罪的,，由司法機關依法追究刑事責任,。




 第六章 附則



 第三十九條 依照本辦法規(guī)定應收取的土地使用權出讓金，統(tǒng)一由市,、縣人民政府土地管理部門收繳,，全部上交財政，主要用于城市建設和土地開發(fā),。



 第四十條 本辦法施行中的具體應用問題,，由省人民政府負責解釋。



 第四十一條 本辦法自公布之日起施行,。